Тарифне зростання: чому життя в новобудові виявляється дешевшим

Наскільки нові будинки ефективніші за старі "хрущівки" та дев’ятиповерхівки, та скільки зрештою можна зекономити?

Нещодавно українські й європейські ЗМІ вибухнули новиною про ціну газу понад 1900 доларів за тисячу кубів.

Час економити

Перераховуючи на комунальні платіжки, почали говорити про 40 чи навіть 70 гривень за кубометр. Для порівняння, зараз газ можна придбати від 7,4 до 15 гривень за 1 кубометр, плюс 0.6 – 2.2 гривні за доставку.

І хоча вартість на європейських хабах зрештою стабілізувалась біля позначки 900 доларів за 1000 кубометрів, це все одно потенційно означає ринковий тариф від 20 гривень. Таке подорожчання викликає резонні питання щодо способів економії ресурсів.

Сьогодні всі нові будинки в Україні отримують сертифікати енергетичного аудиту. В сертифікаті визначається клас енергоефективності будівлі та проводиться аналіз інженерних систем.

Клас енергоефективності визначається за показником загального споживання енергії на опалення, охолодження та постачання гарячої води. Всього існує 7 класів, де А – високий, а G – найнижчий.

Щоб отримати клас А, будівля має споживати до 44 кВт-годин/м2 енергії на рік. Показник понад 153 кВт-години/м2 означає найнижчий клас G.

Енергоефективність – новий стандарт

Щодо новобудов, з 1 грудня 2019 року набула чинності норма, згідно з якою будинки мусять відповідати класу енергоефективності C або вище. Тобто, витрачали не більше 87 кВт-годин/м2 енергії на рік.

По-перше, обов'язковим для нових будинків є утеплення. Сьогодні забудовники найчастіше використовують пінополістирол чи мінеральну вату. Щодо першого, часто у покупців виникають питання відносно горючості пінопласту.

Відповідно до Державних будівельних норм, для утеплення фасадів можна використовувати лише спеціальний пінопласт з низькою, помірною або середньою горючістю. Також є обмеження по максимальній висоті, на які можна утеплювати стіни певними групами пінополістиролу.

Мінеральна вата сьогодні частіше використовується для ЖК більш високого класу. Хоча деякі великі забудовники перейшли виключно на цей вид утеплення. Попри більшу складність проведення робіт, мінвата знімає багато запитань щодо безпеки, а також проникності вологи.

Також нові будинки мають якісніші теплопункти і труби. За ринковою практикою, щонайменше 2 – 3 роки після введення будинку в експлуатацію, поки люди роблять ремонти та заїжджають в нові оселі, обслуговування займаються управляюча компанія девелопера.

При цьому рівень заборгованості плати досягає 50 – 60%, адже люди просто не пам'ятають, коли треба розраховуватися за комуналку в квартирі, де вони поки не живуть. У такому випадку, якщо встановити неякісні комунікації, це стане джерелом додаткових витрат для забудовника. І якщо фірма з парою будинків ще може спробувати "пограти в рулетку", великі системні гравці, на балансі яких одночасно можуть перебувати десятки будинків, точно не хочуть розпорошувати ресурси через неякісно виконану роботу.

Новобудова vs типова дев'ятиповерхівка

Для порівняння фінансового аспекту, можна взяти "типову" квартиру для родини, площею 65 квадратних метрів. Нехай перша знаходиться в новобудові класу енергоефективності B, і споживає 70 кВт-годин/м2. Її річна потреба в енергії складе 4550 кВт-годин.

Друга оселя розташована в типовій дев'ятиповерхівці, відноситься до найнижчого класу G, і потребує 180 кВт-годин/м2. Тобто річне споживання досягне 11 700 кВт-годин.

70% енергії приходиться на опалення. В опалювальному сезоні 2021/2022 1 Гкал в столиці коштуватиме 1654,41 гривні із ПДВ, а в одному Гкал – 1163 кВТ.

Для решти 30% в новобудові беремо споживання електроенергії, тоді як в старому будинку 15% прийдеться на газ, і 15% – на електрику. Це дещо спрощена картинка, однак взаємопов'язаність цін на викопне паливо, а також агрегована вартість у вигляді тарифу на опалення та електроенергію, дозволяє добитися порівнянності затрат.

Таким чином, в новобудові доведеться витратити 4500 гривень на опалення, та 2000 на електроенергію. Сумарно це означає 6500 гривень на рік. У старому будинку сума витрат досягне 15 800 гривень на рік. Різниця за поточних тарифів складає понад 9350 гривень.

Якщо ж брати до уваги ситуацію з європейськими цінами на газ, прогнозованим удорожчанням блакитного палива щонайменше до 30 гривень/м3 та ростом цін на опалення, різниця вже через рік-два може легко доходити до 30 тисяч гривень щороку. Це понад три середні зарплати, отримані "на руки", які треба переплатити лише за базове споживання комунальних послуг.

Другий компонент – це необхідність мешканцям старих будинків самостійно фінансувати ремонти або заміну труб та інших комунікацій. Суми на такі роботи можуть досягати додаткових декількох тисяч гривень на додачу до тарифів ОСББ чи керуючої компанії. Адже, за поганого стану будинків, всі зібрані кошти направляються на поточний ремонт. І навіть середньострокові роботи, як заміна одного стояка чи великого шматка труби, часто мають оплачуватися жителями додатково.

Питання екології

Нарешті, останнім часом Україна говорить про прагнення долучитися до європейських програм скорочення викидів вуглецю. З огляду на те, що навіть в розвинутих країнах 20% усіх викидів приходиться на житло, сектор точно будуть стимулювати до змін.

За прикладом Європи, це можуть бути далеко не тільки дотації. Наприклад, ще у 2016 році в Хорватії заборонили здавати житло без енергетичного сертифіката. Плани повністю заборонити оренду енергонеефективного житла розробляють в Шотландії. У Франції в 2021 році влада 28 міст заборонила піднімати ціну на оренду квартир з низьким рівнем енергетичної ефективності.

Очевидно, скоро подібні заходи можуть дістатися України. Тоді, в кращому випадку, власникам старого житла буде важко чи неможливо здати об'єкти в оренду. У найгіршому сценарії, неефективне житло може отримати збільшену ставку податку на нерухомість – на додачу до без того великих сум в платіжках.

На фоні енергетичної кризи в Європі, збільшення вартості природного газу та інших ресурсів, питання енергетичної ефективності житла не втрачає актуальності. І якщо модернізація старих будинків є дорогим явищем, організація якого вимагає великих затрат часу, новобудови вже зараз відповідають високим класам енергетичної ефективності. 

Подальший перехід на ринкові тарифи, неминучий для України, робить нове житло не лише більш комфортним, але й економічно вигіднішим в довгостроковій перспективі.