Защита имущественных прав инвестора в новостройке

Человек (или юридическое лицо), желающий купить недвижимость, обращается к застройщику. Если условия продажи устраивают, стороны заключают соответствующие договора.

Человек (или юридическое лицо), желающий купить недвижимость, обращается к застройщику. Если условия продажи устраивают, стороны заключают инвестиционный договор или договор купли-продажи имущественных прав, то есть соглашение между застройщиком и инвестором. На его основании инвестор приобретает только имущественные права, ведь объекта недвижимости – квартиры или нежилого помещения – еще не существует, и право собственности на него зарегистрировать нельзя.

Инвестор получает право стать собственником имущества в будущем, когда дом будет достроен и сдан в эксплуатацию. На руках у инвестора остается договор, документы об оплате и приложение к договору, где отображены технические характеристики покупаемого объекта.

Добросовестные застройщики сдают дом в эксплуатацию и передают объект законному инвестору вместе с документами, необходимыми для регистрации права собственности.

Недобросовестные могут:

– отказаться передать объект инвестору и требовать оплатить за «лишние» метры;

– отказаться передать объект инвестору, так как объекта не существует;

– передать права на дом другому застройщику, не уведомив об этом инвестора;

– продать объект нескольким инвесторам одновременно. 

Требование доплатить за лишние квадратные метры

Невозможно построить дом, в котором площадь помещений будет полностью соответствовать проектной документации. Наименьшая разница в проектной и фактической площади будет в серийных панельных домах, которые просто собираются на стройплощадках. А в кирпичных и монолитно-каркасных домах проектная площадь квартиры может измениться на целых 5-7 кв.м.

Поэтому может возникнуть ситуация, когда покупатель оплатил по договору, например, стоимость 40 кв.м., а фактический размер квартиры получился 43 кв.м. И покупателю нужно будет доплатить за «лишние» квадратные метры. Возможна и противоположная ситуация: фактическая площадь квартиры может быть меньше указанной в договоре, и тогда застройщик возвращает деньги за недостающие метры покупателю.

Соответствующие пункты даже вносятся в договора купли-продажи имущественных прав (инвестиционные договора). В договоре может быть прямо прописано, что перерасчет стоимости будет осуществлен после сдачи дома в эксплуатацию исходя из фактической площади помещения.

В описанных ситуациях нарушения прав инвесторов нет, все законно и технически правильно. Но бывает, что застройщик умышленно завышает площадь помещения или, что еще хуже, обманывает покупателя об увеличении площади, что совсем незаконно и даже может повлечь уголовную ответственность.

Крупные застройщики на такие уловки не идут, для них важнее сохранить хорошую репутацию и привлечь новых покупателей на новые объекты. Если же застройщик строит только один дом и больше этим заниматься не собирается, нужно быть предельно внимательными и не допустить нарушения своих прав.

Во-первых, застройщик может специально построить квартиры и нежилые помещения большего размера и потребовать доплаты. Прямого нарушения прав покупателя нет, ведь, в конечном итоге, он получит те квадратные метры, за которые заплатил, а обязанность доплатить, как правило, вытекает из договора. Но интересы покупателя все же нарушаются: при покупке имущественных прав он рассчитывал потратить одну сумму, а в итоге получилась другая. Причем разница может быть даже 10 000 $ и больше, что для некоторых покупателей может стать неподъемной суммой. Для застройщика же это выгодно, ведь он зарабатывает на каждом проданном метре.

Чтобы обезопасить себя от таких ситуаций, в инвестиционном договоре, договоре о покупке имущественных прав и других подобных договорах нужно прописать максимальную разницу в площади, за которую покупатель должен будет доплатить. Тогда застройщик будет стараться придерживаться площади, указанной в договоре, чтобы не отдавать квадратные метры бесплатно.

Во-вторых, застройщик может обмануть покупателя о реальных размерах помещения, приписав несколько лишних метров. Сделать это без технического инвентаризатора невозможно, ведь именно он делает замеры, поэтому участвует в такой незаконной схеме.

Чтобы обосновать размеры помещения, в общую площадь могут включить вентиляционные шахты, ниши под батареями, коробы с коммуникациями, дверные проемы. По закону так делать нельзя, но, если покупатель не проконсультировался с юристом по недвижимости, он об этом, скорее всего, и не знает.

Иногда квадратные метры могут дорисовать из воздуха, даже не пытаясь их обосновать. Но такое бывает все же нечасто. На слишком явные нарушения застройщики и инвентаризаторы стараются не идти. Тем не менее, прецеденты случались.

Такие действия застройщика и технического инвентаризатора не просто недобросовестные, они незаконны, и за них можно привлечь к юридической ответственности.

Чтобы обезопасить себя в такой ситуации, можно или обратиться к другому инвентаризатору, чтобы он все перепроверил, или внимательно следить за инвентаризатором от застройщика, просить показывать Вам все замеры и почитать Инструкцию о порядке проведения технической инвентаризации объектов недвижимого имущества. Вероятно, разобраться во всех тонкостях не удастся, поэтому, если есть сомнения в правильности замеров, лучше проконсультироваться с профессионалом. 

Отказ передать объект инвестору, так как объекта не существует

Узнать, что квартиры, в которую Вы уже собирались переехать, не существует, –  новость не из приятных. Такое возможно в двух случаях: первый – дом вообще не построили; второй – дом достроен и введен в эксплуатацию, но номера квартир «перебиты», изменены площади, квартиры разделены на части или наоборот – объединены по несколько в одну.

Если дом вообще не построили или строительство не закончено, очевидно, что получить квартиру/нежилое помещение в собственность невозможно. Но отчаиваться пока что не стоит: если строительство продолжается или выполнена значительная часть работ, возможно, застройщик просто столкнулся с временными трудностями и все же закончит дом.

Если же очевидно, что ничего хорошего от застройщика ждать не стоит, единственная возможность хоть как-то возместить свои убытки – обратиться в суд с иском о расторжении инвестиционного или другого аналогичного договора с требованием о взыскании выплаченной по договору суммы. Основанием будет то, что застройщик не выполнил свои обязательства по договору. В таких делах важно не пропустить срок исковой давности. То есть не стоит ждать пять лет после того, как прошел срок сдачи дома, в надежде, что застройщик возьмется за ум и все достроит. Важно действовать быстро.

Основная проблема в такой категории дел – исполнить судебное решение, потому что у застройщика может не оказаться ни денег, ни имущества, особенно если произошедшее – не случайность, а мошенническая схема.

Если дом достроили и сдали в эксплуатацию, квартиры тоже может «не существовать».

До окончания строительства дома и присвоения номеров квартирам и помещениям разделить (или объединить) и перепродать их проще всего, ведь у дома даже стен еще может не быть. Если номера квартир есть, они строительные, и перебить их также легко.

В таком случае нужно обращаться в суд с иском о признании имущественных прав на проинвестированную квартиру. Это необходимо в связи с тем, что квартира, которую проинвестировали и которая указана в инвестиционном договоре, фактически не существует.

Во-первых, при строительстве дома всегда будут хоть минимальные, но расхождения в площади. То есть в инвестиционном договоре указана квартира площадью, например, 100 кв. м., а фактически получилось 110 или 90.

Во-вторых, строительный номер квартиры может не совпадать с фактическим, то есть, например, на месте квартиры № 41 будет квартира № 63.

В-третьих, что уже не совсем законно, на месте одной большой квартиры при строительстве могут умышленно сделать несколько маленьких, или наоборот – несколько маленьких объединили в одну большую.

В такой ситуации нужно доказать, что квартира в готовом доме – это именно та квартира, которая указана в инвестиционном договоре, для чего проводится судебная строительно-техническая экспертиза. Варианты выхода из такой ситуации описаны в статье «Некоторые особенности защиты прав инвестора после сдачи дома в эксплуатацию» (https://blog.liga.net/user/ngnizdovskaya/article/30826). 

Передача прав на дом другому застройщику без уведомления инвестора

По большему счету, инвесторам все равно, кто достроит их дом, главное – чтобы вовремя и качественно. Но когда дом уже готов и сдан в эксплуатацию, а инвесторы уже готовы получить право собственности, может вдруг оказаться, что права на дом принадлежат не той компании, с которой инвестор заключал договор, а совершенно другой, которая отказывается признавать свои обязательства перед инвестором.

Такое случается, когда после заключения инвестиционного договора застройщик передал свои имущественные права на дом другому инвестору на основании договора. И новый застройщик может отрицать, что у инвесторов, заключивших договора с первым застройщиком, есть какие-то права.

Еще один вариант – наличие «промежуточного» застройщика. Такая ситуация наиболее опасна для инвесторов. Разберемся, что это значит.

Сначала застройщик № 1 получает право собственности или пользования на земельный участок и все необходимые разрешительные документы. После этого он заключает договор с застройщиком № 2, которому передает все имущественные права на дом. И уже этот новый застройщик № 2 заключает инвестиционные договора с людьми, то есть продает имущественные права на отдельные квартиры. Возможно, что «промежуточных» застройщиков будет несколько.

Проблема в том, что уже после того, как инвестор заключил договор и заплатил деньги, договор между застройщиками может быть расторгнут. Все права на дом вернутся к застройщику № 1. На него же оформлены и документы. То есть его права на дом – несомненны. А вот права инвесторов, которые заключали договора с «промежуточным» застройщиком № 2, под угрозой.

По закону, имущественные права инвесторов, которые они приобрели, принадлежат им независимо от того, менялся ли застройщик. На момент заключения договора с инвестором имущественные права принадлежали застройщику № 2, и он имел право их отчуждать, то есть все законно.

Но вот застройщик № 1, которому принадлежат права на дом в момент принятия в эксплуатацию, будет отрицать права инвесторов и говорить, что заключать инвестиционный договор можно было только с ним. На практике встречаются даже случаи, когда инвестиционный договор с застройщиком № 2 признавался по иску застройщика № 1 недействительным. Основанием являлось то, что застройщик № 2 якобы не имел права отчуждать имущественные права на квартиры/нежилые помещения в доме. А «промежуточный» застройщик в это время уже был ликвидирован, так что даже взыскать с него деньги было невозможно. И инвестора оставались ни с чем.

В любом из описанных случаев наличие обязательств застройщика перед инвестором нужно будет доказывать в суде.

Первое, что нужно доказать, это факт передачи прав от одного застройщика к другому. Такая передача может осуществляться на основании инвестиционного договора или договора о купле-продаже имущественных прав, поэтому нужно, как минимум, найти копию такого договора и предоставить ее в суд. В идеале, конечно же, попытаться через суд истребовать оригиналы документов. Как правило, к этому и сводится основная сложность, потому что заключение договора между застройщиками – их «личное» дело, и экземпляры договора есть только у его сторон, которые не стремятся его никому передавать.

Второй важный момент – установить, что на момент заключения договора с инвестором у застройщика были имущественные права и собственно право заключать договора. Если этого не доказать, инвестор останется ни с чем.

 Если же инвестору не удалось доказать наличие имущественных прав на квартиру/нежилое помещение, право собственности он, соответственно, тоже не получит. Единственное, что остается в таком случае, – попытаться взыскать деньги с застройщика, с которым заключен инвестиционный договор. Но тут шансы даже не 50/50, а намного меньше. При чем получить положительное судебное решение при грамотной правовой позиции достаточно легко, а вот исполнить его и получить обратно деньги – едва ли не из области фантастики.

Во-первых, есть шанс, что застройщика уже не существует и юридическое лицо прекращено. Во-вторых, у него, скорее всего, нет имущества, на которое можно обратить взыскание. В-третьих, обманутых инвесторов обычно много, поэтому даже если имущество есть, на всех его явно не хватит.

Поэтому лучшим выходом из ситуации будет все же приложить максимальные усилия, чтобы признать в суде имущественные права и потом получить недвижимость в собственность. 

Подчеркнем, что перед заключением договора с застройщиком нужно проверить его репутацию. Уже много лет подряд юристы не устают это повторять, но, тем не менее, инвесторы продолжают наступать на одни и те же грабли.

Важно помнить, что желательно заключать договора с теми застройщиками, которые уже сдавали объекты и имеют репутацию на рынке недвижимости. Хорошую, конечно же.

Так же важно не попасть к застройщику, который косвенно уже был замешан в аферах с недвижимостью. И название компании – не главное, ведь для недобросовестных застройщиков есть право на второй (третий, десятый – кому как повезет) шанс. Делается это с помощью ребрендинга.

Учредители застройщиков, которые испортили свою репутацию, часто создают новые компании с другим названием, логотипом и красивой рекламой. Но главное то, что люди, или, как минимум, руководство, остаются теми же. И, к сожалению, результат такого «строительства» тоже не меняется.

Поэтому всегда, если компания-застройщик неизвестная, нужно проверять репутацию ее учредителей и руководства. Если они хотя бы косвенно были связаны со скандалами в сфере недвижимости – лучше поискать другой объект для инвестиций. 

Продажа объекта нескольким инвесторам одновременно

Одно из наиболее распространенных нарушений прав инвестора в новостройке – продажа объекта нескольким инвесторам одновременно.

К сожалению, возможна ситуация, когда после окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию инвестор обратился к застройщику, чтобы получить необходимые документы и зарегистрировать право собственности, но оказалось, что квартира, имущественные права на которую приобрел инвестор, уже продана другому лицу. При инвестировании в недвижимость, если дом еще не достроен, очень сложно или даже невозможно проверить, не проданы ли права на ту же квартиру другому лицу.

Проблема в том, что органы государственной власти и местного самоуправления не контролируют двойные (или даже тройные) продажи прав на один и тот же объект.

Одним из способов решения этой проблемы может стать внесение имущественных прав инвесторов в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество (далее – Реестр вещных прав). Если бы имущественные права на квартиру или нежилое помещение после продажи сразу вносились в Реестр вещных прав, было бы невозможно продать имущественные права на этот объект во второй раз. Но, согласно действующему законодательству Украины, вносить сведения в Реестр вещных прав можно только после введения дома в эксплуатацию.

Еще один способ защиты прав инвесторов – создание отдельного реестра новостроек. Идея в том, чтобы создать реестр, в который вносятся объекты – многоквартирные дома, офисные или торговые центры, – на которые есть вся разрешительная документация. Если чего-то не хватает или есть какие-то нарушения – внести объект в реестр невозможно. Приобрести имущественные права на квартиру или нежилое помещение (стать инвестором) можно будет только в том объекте, который внесен в реестр. Информации о приобретении имущественных прав (инвестировании) также должна вноситься в реестр, что обезопасит инвесторов от риска продажи одной и той же квартиры или помещения несколько раз.

Но, пока такие механизмы не созданы, обманутым инвесторам нужно защищать свои права. Конечная цель – или стать собственником квартиры/нежилого помещения, или вернуть деньги. Рассмотрим оба варианта.

Получить в собственность квартиру/нежилое помещение – вариант более предпочтительный, потому что получить деньги от застройщика даже при положительном судебном решении очень сложно.

Описанная ситуация исключает возможность обратиться в суд с иском о признании права собственности и истребовании объекта недвижимости, потому что право подать такие иски имеет только собственник, а у обманутого инвестора – только имущественные права, а не право собственности. Судебная практика, которую подтверждают суды высших инстанций, однозначна: право собственности не может возникнуть на основании судебного решения, о чем также говорили ранее (https://blog.liga.net/user/ngnizdovskaya/article/30826).

К сожалению, в ситуации, когда имущественные права на объект недвижимости продали нескольким инвесторам одновременно, страдают все инвесторы, ведь в большинстве случаев и первый покупатель, и второй, и третий – добросовестные. То есть они не знали, что права на приобретаемую ими недвижимость уже принадлежат кому-то еще. Но, конечно же, каждый хочет защитить себя и минимизировать убытки.

Что делать в такой ситуации зависит от того, каким по счету Вы заключили договор с застройщиком.

Если покупатель первый – нужно обращаться в суд с иском о признании имущественных прав на квартиру/нежилое помещение, а также признании недействительными других инвестиционных договоров. Суды при вынесении решений в таких делах исходят из того, что именно первому инвестору принадлежат права на объект.

Дело в том, что изначально имущественные права на дом и все помещения в нем принадлежат застройщику. При заключении инвестиционного иди другого аналогичного договора застройщик передает имущественные права на отдельное помещение инвестору. После заключения договора права на такое помещение застройщику больше не принадлежат – они перешли к инвестору. С этого момента только инвестор может ими распоряжаться.

Поэтому когда застройщик второй или третий раз продает имущественные права, он не имеет права этого делать. Фактически, это то же самое, если бы Ваш сосед продал Вашу квартиру. Безусловно, это незаконно, и договор должен быть признан недействительным.

 Если же Вы приобрели имущественные права на помещение, права на которое до этого уже продавали, пытаться через суд получить помещение не стоит. Судебная практика свидетельствует о том, что в удовлетворении иска откажут, а договор с застройщиком признают недействительным. Поэтому все, что остается в такой ситуации, - попытаться вернуть свои деньги.

Если договор признается недействительным, наступает двусторонняя реституция, то есть стороны полностью возвращаются к тому, что было до заключения договора. Это значит, что инвестор получит свои деньги обратно. Но снова подчеркнем, что главная проблема в таких делах – не получить положительное судебное решение, а исполнить его. 

Подводя итоги, еще раз напомним, что крайне важно проверить застройщика и объект, в который Вы собираетесь вложить деньги, и только потом подписывать договор. Лучше всего – обратиться к юристу, чтобы тот все проверил. Адвокаты имеют доступ ко многим реестрам и могут собрать всю информацию об объекте недвижимости. Ведь намного лучше потратить время на проверку документов, чем потом остаться и без денег, и без недвижимости.