При аналізі можливості реалізації намірів забудови головне і вирішальне значення має відповідність майбутнього об’єкта містобудівній документації на місцевому рівні.
Фактично єдиною підставою для відмови в отриманні основних вихідних даних – містобудівних умов і обмежень – є невідповідність містобудівній документації (дві інші підстави – неподання частини документів і виявлення недостовірних відомостей – апріорі унеможливлюють будь-які процеси, тобто приймаються за замовчуванням).
Аналіз відповідності ідеї або концепт-проекту вимогам містобудівної документації – перший крок для визначення перспектив реалізації будівництва. Але одразу постає питання - яким показникам містобудівної документації має відповідати концепт? Відповідь - у самому змісті містобудівних умов – пункті 5 статті 29 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності». При аналізі оцінюються показники: гранично допустима висотність; максимально допустимі відсоток і щільність забудови; червоні лінії, лінії регулювання забудови і відстані до них, планувальні обмеження, відображені в містобудівній документації (охоронні зони пам’яток культурної спадщини, межі історичних ареалів, зони регулювання забудови, зони охоронюваного ландшафту, зони охорони археологічного культурного шару, охоронні зони об’єктів природно-заповідного фонду і інженерно-транспортних об’єктів, прибережні захисні смуги, зони санітарної охорони, обмеження використання приаеродромних територій і зони ризиків виникнення надзвичайних ситуацій, відображені). З минулого року в містобудівній документації аналізуються також вимоги розділу інженерно-технічних заходів цивільного захисту. Задача ускладнюється тим, що цей розділ відсутній в публічному доступі, а часто взагалі відсутній у складі містобудівної документації.
Проте перший параметр містобудівної документації, що підлягає оцінці, – функціональне призначення території, що визначається відповідно до:
- плану зонування (щодо земельних ділянок у межах населених пунктів, на які не затверджений детальний план території);
- генерального плану населеного пункту (у разі відсутності плану зонування та щодо земельних ділянок у межах населеного пункту, де не затверджений детальний план території);
- детального плану території;
- у виключних випадках – відповідно містобудівної документації регіонального рівня (щодо земельних ділянок за межами населених пунктів, на які не розроблено детальний план території)".
Цільове призначення ділянки є похідним від функціонального призначення території: цільове призначення ділянки можна змінити в межах функціонального, але не навпаки (існує ряд виключень, які наводяться далі).
Цільове призначення може бути встановлено або змінено тільки за умови відповідності нового призначення містобудівній документації - незалежно від способу зміни.
Зміна цільового призначення ділянки здійснюється одним з таких способів:
Перший - за спрощеною процедурою: заява на зміну і витяг з містобудівної документації подаються через землевпорядника або безпосередньо кадастровому реєстратору. Кадастровий реєстратор змінює і реєструє нове цільове призначення ділянки тільки у межах дозволених видів використання для функціональних зон, встановлених містобудівною документацією. Головний фактор, що обмежує використання цього інструмента – чинна містобудівна документація повинна містити всі необхідні дані для формування витягу встановленого зразка, що трапляється не завжди.
Другий спосіб - через розробку проекту землеустрою, який також містить в своєму складі витяг з містобудівної документації. Вимоги до витягу тут не встановлені чітко, як у попередньому випадку. Цей спосіб так само вимагає дотримання відповідності між функціональним призначенням території в містобудівній документації і цільовим призначенням ділянки. Проект землеустрою у підсумку має бути затверджений рішенням органу місцевого самоврядування.
Існує і третій спосіб зміни цільового призначення ділянки, який по суті є складовою іншого, більш складного процесу – розроблення детального плану території. З набранням чинності Закону України №711-ІХ містобудівна документація стала одночасно землевпорядною. Детальний план території, розроблений за чинним порядком – фактично вже містить в собі проекти землеустрою на цю територію, що дозволяє встановлювати або змінювати цільове призначення ділянок – але так само, як і в двох перших випадках, - в межах функціональних зон, визначених містобудівною документацією вищого рівня (генеральним планом, планом зонування території).
Як бачимо, дотримання відповідності між намірами забудовника і функціональним призначенням території є основною вимогою як для отримання вихідних даних для проектування, так і для зміни цільового призначення ділянки. В подальшому ця відповідність контролюється як при видачі документів, що дають право на виконання будівельних робіт, так і при прийнятті закінченого об’єкта в експлуатацію, тобто практично на всіх етапах реалізації проекту. Законодавством встановлено і ряд виключень (ті випадки, коли дотримання співвідношення необов’язкове). Так, на час дії воєнного стану допускається будівництво не у відповідності до функціонального призначення території для будівель тимчасового проживання внутрішньо переміщених осіб, розміщення підприємств, переміщених із зони бойових дій; річкових портів (терміналів) на річці Дунай, об’єктів дорожньо-транспортної інфраструктури (крім об’єктів дорожнього сервісу), ряд інженерних мереж, окремих терміналів та виробничо-перевантажувальних комплексів.
У разі, коли містобудівна документація відсутня або потребує уточнення – розробляється і затверджується детальний план території. При цьому приводяться у відповідність наміри забудови, види функціонального призначення території і цільового призначення ділянок. Тут необхідно враховувати наступні особливості:
- розроблення детального плану території може здійснюватись за кошти власника ділянки, але замовником є орган місцевого самоврядування, тому всі рішення детального плану мають бути попередньо погоджені з ним
- детальний план території деталізує положення генерального плану населеного пункту або комплексного плану та не може змінювати функціональне призначення території, визначене генеральним або комплексним планом. Якщо необхідна зміна функціонального призначення території, то розробці детального плану має передувати внесення змін в генеральний план
- внесення змін до детального плану території допускається за умови їх відповідності комплексному плану (за наявності), генеральному плану населеного пункту та плану зонування території
- до 1 січня 2025 року детальні плани територій за межами населених пунктів, де не затверджені комплексні плани, можуть розроблятися та затверджуватися відповідно до схем планування території району або області. З 2025 року наявність комплексного плану буде обов’язкова, якщо дія цього положення не буде продовжена.
Як бачимо, наявна містобудівна документація місцевого рівня грає вирішальну роль при визначенні можливості реалізації намірів забудови, тому обов’язково має аналізуватись забудовниками при прийнятті рішення про купівлю ділянки.
Аналіз містобудівної документації дозволяє переконатися, що будівельний проект відповідає всім законодавчим та нормативним вимогам і заздалегідь виявити можливі обмеження будівництва. Передпроектний аналіз допомагає зменшити ризики, пов'язані з реалізацією проекту, визначити потенційні проблеми та вирішити їх заздалегідь, що дозволяє уникнути затримок та додаткових витрат під час будівництва. У підсумку, аналіз містобудівної документації допомагає визначити оптимальну стратегію реалізації проекту, зменшує ризики та вартість будівництва, а також гарантує відповідність об’єкта законодавчим та нормативним вимогам.
