Біль ресторатора, або Як знайти правильне приміщення під заклад?

Коротко про те, як правильно орендувати приміщення під ресторан. Описую класичні помилки та розповідаю про те, як їх уникнути.

Добре. Уявімо, що бізнес-план у вас уже є. З готовністю працювати 24 на 7 ми теж визначились. Інвестора знайшли. Ну, або ж налаштувалися розпрощатися на найближчий рік-два з власною пристойною сумою грошей. 

Що далі? Є два варіанти. Перший – у вас є власне ідеально підібране під формат вашого закладу приміщення. Другий – приміщення вам треба орендувати. Якщо варіант №2 – це ваша історія, наполегливо рекомендую дочитати мою публікацію до кінця. Зможете уникнути класичних помилок.

Пошук і розчарування, або Район має значення

Зазвичай усі мають бажання відкрити заклад у центральній частині міста. Якщо говоримо про Київ, то тут у фаворі Поділ, Печерськ, Золоті Ворота та район Будда-бару. 

Погоджусь, що вибір правильний для левової частки сегменту закладів.

Якщо у вас формат демократичних обідів, саме тут на вас чекатимуть офісні працівники й «бюджетні» туристи. Якщо ж у вас бізнес-клас, тоді ви знову таки влучаєте у ціль, адже в цих районах проводять левову частку ділових зустрічей, обідів рівня «середній плюс» та інших івентів вашої цільової аудиторії.

Про розважальний сегмент преміум історія така сама. Так, і туристи, і нетуристи, ймовірніше за все, відпочиватимуть у центрі.

А ще в ресторанному бізнесі працює нетипове для інших сфер правило – треба бути ближчим до своїх конкурентів. Поясню на прикладі типового фуд-корту в торговому центрі. Уявіть, що ви, виснажені покупками й розміром величезного столичного ТРЦ, бажаєте пообідати. І у вас є два варіанти: піти на фуд-корт або шукати відокремлені кафе по торговельному центру. Що будете робити? Ймовірно, оберете варіант перший. Адже там і обрати є з чого, і інстинкт стадний спрацьовує (ну, там же у нас усі їдять). Виняток – відокремлене кафе відомої мережі. Заради улюблених мережевих суші ви все ж зможете пройти двісті метрів і спуститися на ліфті. Але до пересічного кафе з фуд-корту ви, ймовірно, не підете.

Із ресторанами в місті історія така сама. Левова частка прибуткових і таких, що користуються попитом, – це центральна частина. Тому ваше рішення шукати приміщення, приміром, на Подолі видається коректним.

Ні, ні. Цими роздумами я не хочу сказати, що вам не варто відкривати заклади на Оболоні чи в місцях, де немає інших закладів. Навпаки. Але робити це треба з розумом та концепцією, яка задовольнятиме потреби спального району або ж буде унікальною й матиме свою цільову аудиторію, що буде готова долати відстані заради проведення часу у вашому закладі. До речі, я знаю людей, яким вдавалося досягти такої мети.

Вони притягують свій сегмент відкритими басейнами, ігровими кімнатами та іншими «бубликами». Але будемо відвертими – левова частка розважального та фуд-бізнесу зосереджується в центрі міста. Тому, з високою ймовірністю, ви теж будете обирати варіанти в районі станції метро Кловська (Печерська/Арсенальна/Хрещатик). Потрібне підкреслити.

І, до речі, приміщень у цих зонах теж більш, ніж достатньо для такої ж кількості ресторанів, яка є тут зараз. Але оренда цих приміщень – питання не з простих.

Я і моє

Проблема в тому, що серед великої кількості вільних, достойних і ідеально придатних для вас за всіма параметрами приміщень ви нічого не зможете орендувати. Причина – власник сидить за кордоном і мріє про те, коли зможе повернутися до України. Тоді, коли тут зміниться влада/прийде Месія/зачинять НАБУ і він «щось зможе з цим зробити». Якщо ж ви все-таки почнете наполягати на можливості обговорення питання оренди, то отримаєте таку пропозицію, за яку зможете побудувати поруч ще одну таку ж будівлю.

Наступний тип «цікавих власників» – вічні «почекуни». Вони чекають, поки прийде інвестор-забудовник і викупить усю їхню землю в центрі Києва разом із приміщенням за шалені статки. Такі бояться, що ваша оренда стане їм на заваді в цьому процесі. Тому їхні будівлі пустують у центрі роками. Знову-таки, наполегливо раджу таких теж не переконувати в необхідності передачі вам в оренду їхніх скарбів. Шансів на конструктив мало. 

«Розвод» по-нашому

А тепер про найменш приємне. Чого варто остерігатися? 

Ремонт вашим коштом

Досить часто пропонують приміщення в оренду в центрі за адекватні гроші, якщо воно в критично поганому стані. Орендодавець пропонує вам зробити ремонт. І ви робите. Чому ні? Ви ж порахували, що це доцільно і вигідно для вашої довготривалої оренди. Ви підписуєте договір на рік і, звісно ж, розраховуєте, що все буде добре. Ваш бізнес буде успішним – і ви через рік просто подовжите умови договору. Але ні. Через рік вам пропонують або переставати платити смішні гроші за таке розкішне приміщення, або ж вимітатися геть. Вони знайдуть, кому здати свою будівлю з вашим ремонтом. Тут найкраще домовлятись про ремонт власними коштами як оплату майбутньої оренди: цей варіант одразу покаже справжні наміри орендодавця, ви зрозумієте, чи йому дійсно цікава довготривала співпраця. До того ж у вас з'явиться безпечний простір для маневрів, на випадок, якщо реалії не відповідатимуть вашим очікуванням.

Тут головне правило таке: ви маєте платити лише за ваші власні примхи і побажання. Те, що залишиться після вас іншим орендарям, – має бути оплачено за рахунок орендодавця або за рахунок орендної плати. Я маю на увазі, по-перше, так звану вхідну групу, тамбури, всю інженерію, систему вентиляції, кондиціонування, стяжку, все, що стосується електрики, води, опалення, каналізації, – все це має бути облаштовано без додаткових витрат із вашого боку.

Договір не договір 

Оренда – це завжди ризик не повернути інвестицію. Ще одна історія – це повне ігнорування умов договору під час продажу приміщення власником новому власнику. На жаль, від таких умов ви не захищені. Якщо новий власник забажає виставити вас – він це дуже просто зробить. Перед вами у нього жодних зобов’язань, і в разі зміни власника ніхто не перейматиметься вашим першочерговим правом на оренду. Тут доведеться намагатись владнати питання особисто. Тому, звісно, договір має бути оформлений нотаріально. Це все одно не дасть вам стовідсоткової впевненості у власній безпеці, але, принаймні, ви матимете можливості для захисту своїх інтересів. Ще один важливий момент – перевірте, у чиїй власності знаходиться приміщення, чи не є воно, можливо, предметом застави – це ж ще додаткові складнощі. У випадку з предметом застави ви повинні вимагати в орендодавця гарантійний лист від установи, що стане власником у разі невиконання зобов’язань орендодавцем. Він має свідчити про те, що навіть у разі зміни власника ви продовжите орендувати приміщення за завчасно обговореною вартістю.

Договір треба підписувати з юридичною особою, щоб отримувати податковий кредит у майбутньому. Але це окрема та дуже делікатна тема.   

Продовжу в наступній публікації.

Не моя земля

Ще одна проблемна історія – коли вашому орендодавцю належить приміщення, але не належить земля, на якому це приміщення розташоване. Так, так. У Києві це трапляється. 

Міжусобні війни двох власників для вас завжди будуть закінчуватися плачевно. Тому не забувайте перевіряти не лише документи на приміщення, але й на землю.

Must be інфраструктури

Уявімо, що адекватних власників приміщення ми знайшли, і за всіма «внутрішніми» критеріями воно нас влаштовує. Яке запитання ми ставимо собі наступним? Правильно. Інфраструктура.

Перше та головне в цьому контексті для сегмента закладів середній плюс – це паркінг. У Києві з цим проблема, тому постарайтеся вирішити це питання для ваших гостей. Повірте, вони цей жест оцінять. Вважайте, що паркінг – це вже сервіс. Сервіс, який ви надаєте до того, як гість переступив поріг вашого закладу. А такі бонуси обов’язково зараховуються) 

Кальян, сусіди і музика

Конфлікти ніколи не принесуть вам нічого хорошого. А в госпіталіті-сервісі тим паче. Якщо формат вашого закладу передбачає пізні вечірки й системний дим, перший поверх житлового будинку чи близьке сусідство з ним – формат не ваш. І ні, ні. Не ведіться на привабливу ціну й на те, що ви «тихенько». Потім доведеться платити двічі. Усім сусідам і державним органам контролю.

Не забувайте, що приміщення, в якому ви розгортаєте свою рестораторську діяльність, – це як костюм на інавгурації Президента. Має бути ідеальним і продавати всю суть ідеї. Тому підійдіть серйозно до його вибору)