Як ефективно подати скаргу до УДАБК: кейс забудови в прибережній смузі Дніпра

Розбираємо юридичні нюанси подання скарги до УДАБК на прикладі котеджної забудови в Дніпрі.

Поговоримо про важливі нюанси розгляду управлінням державного архітектурно-будівельного контролю (далі - УДАБК) скарг щодо порушень у містобудівній сфері. Це стосується як підготовки та подання скарги, так і участі в її розгляді та подальших дій.

Поділюсь досвідом з моєї практики, а саме розгляд скарги щодо будівництва котеджного комплексу «Рів’єра» на одному з півостровів міста Дніпро у прибережній захисній смузі озера Московського. Завдяки моїй скарзі було ініційовано позапланову перевірку.

Скарга у т.ч. обґрунтовувалась наступним:

• невідповідність будівництва погодженій містобудівній документації та невідповідність будівельним роботам цільовому призначенню землі;

• проведення будівельних робіт у районі провулку Широкого у м. Дніпро у прибережній захисній смузі (землі водного фонду) озера Московського у т.ч. щодо насипу, збільшення прибережної захисної смуги і водного дренажного каналу без отримання відповідного дозволу (дозволів) та без погодження проекту Державним агентством водних ресурсів України регіональний офіс водних ресурсів у Дніпропетровській області;

• проводяться будівельні роботи, щодо поглиблення та розширення водного дренажного каналу, який знаходиться за територією будівництва;

• проведення будівельних робіт (риття водної траншеї) поза межами території будівництва для відводу води з водного дренажного каналу;

• відсутність у замовника будівництва, підрядника ліцензій (дозволів) на проведення будівельної діяльності (відповідних будівельних робіт перелічених вище);

• відсутність укриття, недотримання вимог пожежної безпеки через відсутність кругового проїзду та звуження пожежного проїзду; розміщення відкритого паркінгу під апартаментами; випирання консольних елементів об'єкта за межі земельних ділянок забудовника; відсутність схеми руху пішоходів як на збудованому об’єкті, так і прилеглій території; відсутність схеми заїзду транспорту до індивідуальних будинків у житловому комплексі якій будується;

• згідно зі змістом містобудівних умов та обмежень, висотність збудованих будинків не повинна перевищувати 14 метрів.

УДАБК скаргу у порядку пункту 7-1 Порядку здійснення державного архітектурно-будівельного контролю (затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 23.05.2011 р. № 553) прийняло до комісійного розгляду за моєю участю та участю опонентів (замовника будівництва та підрядника). Під час чого, кожний зміг навести свої доводити, пояснення та заперечення.

За наслідком розгляду УДАБК складено висновок засідання комісії щодо розгляду звернень у сфері містобудівної діяльності, згідно до якого: 

“1. У зв'язку з загрозою, що має негативний вплив на життя та здоров'я людей провести позапланову перевірку державного архітектурно-будівельного контролю посадовими особами Управління об'єкта у районі провулку Широкого, м. Дніпро.

2. Звернутись до Міністерства розвитку громад, територій та інфраструктури України для отримання рішення про здійснення позапланового заходу у районі провулку Широкого, м. Дніпро”.

З моменту подання скарги до її розгляду минуло 10 днів.

Отже, комісія вирішила звернутися до відповідного міністерства для отримання дозволу на позапланову перевірку через загрозу життю та здоров'ю (згідно з Постановою КМУ від 13.03.22 за №303), оскільки в умовах воєнного стану отримання такого дозволу (погодження) є обов'язковим. Хоча на мою думку, обов'язковість такого отримання дозволу не відповідає принципу законності, оскільки постанова КМУ вносить фактично зміни у відповідні профільні закони: “Про регулювання містобудівної діяльності” та “Про державний контроль у сфері господарської діяльності”, хоча постанова КМУ не є законом, а зміни у закони необхідно вносити лише законом, а не постановою КМУ.

Але, погодження від міністерства вже отримано. Ось так відбувся розгляд цієї скарги.

Якщо є питання – пиши їх у коментарях, а я надам відповіді на наступні питання:

• як саме підготувати скаргу про порушення суб'єктом містобудування вимог містобудівного законодавства;

• які документи найкраще підтверджують незаконність будівництва;

• чи може скаржник долучати до скарги висновки приватних експертів або архітекторів;

• які конкретні документи з реєстру будівельної діяльності можуть бути корисними для підготовки скарги;

• які докази є найбільш переконливими для комісії;

• чи впливає кількість скарг на результат;

• які найпоширеніші помилки допускають скаржники під час складання скарги на забудовника;

• реєстр будівельної діяльності буде у нагоді, для складання скарги про порушення суб'єктом містобудування вимог містобудівного законодавства;

• наслідки неналежно оформленої скарги про порушення суб'єктом містобудування вимог містобудівного законодавства;

• у яких випадках забудовник може уникнути перевірки навіть після скарги;

• вплив забудовником на комісію через «узгодження - решалово» у місцевих органах;

• допомога кримінального провадження відносно спірного будівництва;

• яким чином подати скаргу про порушення суб'єктом містобудування вимог містобудівного законодавства;

• якщо скаржник знаходиться за межами України, яким чином здійснити підготовку скарги, її подання та розгляд;

• до якого органу подати скаргу про порушення суб'єктом містобудування вимог містобудівного законодавства;

• хто може звернутися із скаргою про порушення суб'єктом містобудування вимог містобудівного законодавства;

• розгляд анонімної скарги про порушення суб'єктом містобудування вимог містобудівного законодавства;

• у який строк повинна бути подана до органу будівельного контролю скарги про порушення суб'єктом містобудування вимог містобудівного законодавства;

• подача скарги, якщо будівництво вже завершено, але порушення виявлені пізніше;

• якщо на скаргу не відповіли у встановлений строк;

• за скільки днів та яким чином, повідомляються сторони про розгляд скарги про порушення суб'єктом містобудування вимог містобудівного законодавства;

• якщо скаржник не з'явився на засідання комісії;

• наслідки неявки замовника (забудовника) на розгляд скарги;

• як підготуватись до участі у засіданні комісії з розгляду скарги;

• дорожна карта порядку розгляду скарги про порушення суб'єктом містобудування вимог містобудівного законодавства;

• під час розгляду скарги, може бути присутніми інші особи: громадськість, громадські організації, ЗМІ, активісти;

• що буде відбуватись під час розгляду скарги про порушення суб'єктом містобудування вимог містобудівного законодавства;

• строк розгляду скарги про порушення суб'єктом містобудування вимог містобудівного законодавства;

• результат за наслідком розгляду скарги про порушення суб'єктом містобудування вимог містобудівного законодавства;

• може скаржник, інша особа (не скаржник) отримати копію протоколу комісії та висновку за результатами розгляду;

• можна ознайомитися з матеріалами справи після подання або розгляду скарги;

• якщо відмовлять у задоволенні скарги про порушення суб'єктом містобудування вимог містобудівного законодавства;

• чи зберігає скаржник право на судовий захист, якщо комісія не виявила порушень;

• якщо під час перевірки орган контролю не встановить у відповідному акті порушень містобудівного законодавства;

• що саме може бути порушенням містобудівного законодавства;

• що буде далі, якщо під час перевірки буде встановлені порушення містобудівного законодавства;

• як діяти, якщо після винесення припису забудовник продовжує будівництво;

• можна домогтись знесення незаконної споруди;

• можна оскаржити дозвільні документи забудовника;

• які закони захищають права сусідів будівництва;

• можна подати колективну скаргу на порушення під час будівництва;

• скільки триває процес узгодження позапланової перевірки з міністерством;

• можна одночасно подати скаргу до органу контролю і позов до суду;

• можна у суді без проведення перевірки оскаржити видані дозвільні документи на будівництво та містобудівні умови та обмеження;

• можливо визнати протиправні дії забудовника кримінальним правопорушенням;

• можна вимагати відшкодування збитків, якщо будівництво вже завдало шкоди (наприклад, тріщини у будинку);

• якщо порушення стосуються екологічних норм, чи можна паралельно звернутися до екологічної інспекції;

• прокурор допоможе у боротьбі з протиправним будівництвом.

Ось, вже і відповіді:

Як саме підготувати скаргу про порушення суб'єктом містобудування вимог містобудівного законодавства

У письмовому виді, обов'язково належним чином обґрунтувати її, залучити докази, у формі відповідей від органів влади, фото, відео матеріали, судові рішення, експертизи і т.п. (якщо це є, а якщо ні, то бажано отримати, у протилежному випадку скаргу можуть не прийняти до розгляду, або розглянуть формально, оскільки докази на порушення не надано (не наведено)). 

Отже, у скарзі:

• вказати свої дані: ПІБ; місце проживання. телефон, електрону пошту;

• чітко описати порушення: хто, де, що саме будує (збудував);

• посилання на норми закону (наприклад: водний кодекс, земельний кодекс, закон про регулювання містобудівної діяльності і т.п.), також не зайвим буде посилання на державно будівельні норми;

• додати докази: фото, відео, копії документів;

• додати або послатися на відкриті відомості: реєстру будівельної діяльності; державного земельного кадастру; реєстру нерухомого майна, судової практики з аналогічних справ і т.п.; 

• обов’язково зазначити прохання провести позапланову перевірку.

Які документи найкраще підтверджують незаконність будівництва

• витяг із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно;

• витяг з містобудівного кадастру;

• документація на землю, у т.ч. технічна, відомості з державного земельного кадастру;

• наявність - відсутність (судове скасування) рішення (рішень) міської ради, у випадку їх необхідності; 

• відсутність або невідповідність дозвільних документів (будівельний паспорт, повідомлення, декларації, дозволи);

• фотодокази - відеодокази порушень (захоплення ділянки, самочинне зведення, перевищення поверховості тощо); 

• акт обстеження, технічний звіт (у т.ч. приватний), технічний паспорт;

• висновки органів влади, щодо будівельних робіт, встановленні порушення;

• рішення (вироки) судів; 

• публікації ЗМІ; 

• та інше. 

Чи може скаржник долучати до скарги висновки приватних експертів або архітекторів

Так, це допустимо і доцільно. Такі документи можуть суттєво підсилити аргументацію і спонукати до перевірки.

Які конкретні документи з реєстру будівельної діяльності можуть бути корисними для підготовки скарги

З Реєстру можна отримати:

• дозвільні документи (будівельний паспорт, повідомлення / дозвіл на будівництво і т.п.);

• проектну документацію;

• висновки експертиз, експертизи проектів, містобудівні умови та обмеження (якщо є).

Які докази є найбільш переконливими для комісії

• офіційні документи (відповіді органів влади, результати перевірок органами влади спірного будівництва);

• дані державних реєстрів; 

• фото/відео з часом і датою;

• експертизи (будівельні, екологічні);

• судові рішення, ухвали - вироки по кримінальним провадженням, де встановлені відповідні порушення;

• та інше. 

Чи впливає кількість скарг на результат

У такому випадку, треба керуватись не кількістю, а якістю обґрунтування скарги.

ВІДЕО БОНУС: Що робити сусідам, якщо поруч розпочалося самовільне будівництво. Інструкція дій 

Які найпоширеніші помилки допускають скаржники під час складання скарги на забудовника

• відсутність конкретної адреси об'єкта будівництва, або даних, щоб можна було його ідентифікувати на місцевості;

• безпідставні припущення порушень, невизначеність у поняттях, формулюваннях (наприклад: «можливо незаконне будівництво»);

• відсутність - неповнота доказів (фото, відео, документи);

• подання скарги не до того органу (наприклад, у ЦНАП замість ДІАМ чи держархбудконтролю УДАБК));

• не вказано адресу проживання - перебування скаржника;

• не підписана скарга скаржником; 

• не урахована актуальної судової практики за аналогічних справ; 

• посилання на кримінальне провадження, якщо є таке відносно спірного будівництва; 

• і т.п. 

Реєстр будівельної діяльності буде у нагоді, для складання скарги про порушення суб'єктом містобудування вимог містобудівного законодавства

Так, оскільки вказаний реєстр містить у собі дозвільні документи, іншу будівельну документацію, а пошук здійснюється у т .ч.: 

• за адресою будівництва;

• кадастровим номером земельної ділянки;

• реєстраційним номером документа. 

Наслідки неналежно оформленої скарги про порушення суб'єктом містобудування вимог містобудівного законодавства

Це не є відмовою від її розгляду, просто за наслідком орган який буде здійснювати розгляд, не буде за тебе збирати докази. Треба мати це на увазі. 

У яких випадках забудовник може уникнути перевірки навіть після скарги

• скарга не містить чітких фактів або доказів порушення;

• у забудовника є повний пакет дозвільної документації;

• орган контролю визнає скаргу необґрунтованою.

Вплив забудовником на комісію через «узгодження - решалово» у місцевих органах

Формально — ні, фактично так. Є безліч відповідних матеріалів, журналістських розслідувань в Інтернет. 

Допомога кримінального провадження відносно спірного будівництва

Треба дивитись склад правопорушення, кваліфікацію і т.п. Комісією ця інформація буде розглянута як доказ. Сподіватись не потрібно на кримінальне провадження, оскільки у будівельних справах вони тягнуться роками і потім слідчий закриває його, тим самим виходить “імітація” слідчих дій, без притягнення винних до відповідальності. 

Яким чином подати скаргу про порушення суб'єктом містобудування вимог містобудівного законодавства

• подати на електрону пошту, не забудь при цьому, підписати її електронно цифровим підписом;

• відправити поштою (Укрпошта, нова пошта і т.п);

• особисто подати до канцелярії.

Якщо скаржник знаходиться за межами України, яким чином здійснити підготовку скарги, її подання та розгляд

Ніяких особливостей, щодо підготовки та змісту скарги немає. Робиться у загальному порядку, направляється на електрону пошту. Можна просити розглянути скаргу без скаржника або попросити провести розгляду у режимі відеоконференції (якщо є така технічна можливість). 

До якого органу подати скаргу про порушення суб'єктом містобудування вимог містобудівного законодавства

Залежно від категорії складності такого об'єкта будівництва:

• управління державно архітектурно будівельного контролю за місцем розташування будівництва; 

• державна інспекція архітектури та містобудування.

Перелік органів передбачений статтею 6 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності.

Якщо не знаєш категорії складності, тоді краще подавай до управління державно архітектурно будівельного контролю за місцем спірного будівництва. Якщо це не їх “клієнт” вони тебе про це письмово повинні вказати і перенаправити твою скаргу до належного органу. 

Адресу відповідного органу шукай в Інтернеті.

Хто може звернутися із скаргою про порушення суб'єктом містобудування вимог містобудівного законодавства

Будь-яка особа, яка виявила порушення містобудівного законодавства. У тому числі може подати і юридична особа, наприклад ОСББ чи громадська організація. 

ВІДЕО БОНУС: ОСББ допомога Верховного Суду 

Розгляд анонімної скарги про порушення суб'єктом містобудування вимог містобудівного законодавства

 Ні, анонімні скарги не підлягають розгляду.

У який строк повинна бути подана до органу будівельного контролю скарги про порушення суб'єктом містобудування вимог містобудівного законодавства

Строк на подання такої скарги не встановлено, але краще не затягуй. 

Подача скарги, якщо будівництво вже завершено, але порушення виявлені пізніше

Так, у такому випадку можна готувати та подавати скаргу. Головне, щоб було підтвердження порушення будівельного законодавства.

Якщо на скаргу не відповіли у встановлений строк

• звертатись до органу контролю, щодо отримання інформації про наслідки прийняття до розгляду скарги;

• подавати повторну скаргу;

• звертатися до суду до органу контролю про бездіяльності останнього, щодо не розгляду скарги та не надали відповідь про наслідки прийняття, розгляду. 

За скільки днів та яким чином, повідомляються сторони про розгляд скарги про порушення суб'єктом містобудування вимог містобудівного законодавства

Орган державного архітектурно-будівельного контролю не пізніше ніж за чотири дні до дня розгляду заяви повідомляє заявнику та замовнику про час і місце засідання Комісії шляхом розміщення оголошення на офіційному веб-сайті зазначеного органу та додатково телефонограмою (якщо номер телефону зазначено у зверненні) або з використанням електронної пошти (якщо адресу електронної пошти зазначено у зверненні, доданих до нього документах). Такий порядок визначений пунктом 7-1 Порядку здійснення державного архітектурно-будівельного контролю (затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 23 травня 2011 р. № 553

Якщо скаржник не з'явився на засідання комісії

Тоді, розгляд переноситься. У разі повторної неявки – заява залишається без розгляду.

Тому, дуже важливо контролювати скаржнику хід розгляду скарги після її подання, щоб не пропустити дату та час розгляду і як наслідок повернення скарги без розгляду. 

Наслідки неявки замовника (забудовника) на розгляд скарги

Якщо замовника належним чином повідомили, але він не з’явився, заява розглядається без його участі.

Як підготуватись до участі у засіданні комісії з розгляду скарги

• ще раз ознайомитись із матеріалами скарги і даними реєстру будівельної діяльності (можливо з'явилися нові зміни - документи);

• підготувати короткий виклад позиції, відповіді на питання і питання до забудовника (за потребою); 

• долучити свіжі докази (фото/відео, експертні висновки);

• ознайомитися з аналогічною судовою практикою;

• скористатись послугами адвоката;

• залучити громадськість.

Дорожна карта порядку розгляду скарги про порушення суб'єктом містобудування вимог містобудівного законодавства

• подаєш скаргу до відповідного органу контролю;

• отримаєш від вказаного органу запрошення на участь у розгляді скарги відповідною комісією, у т.ч. з вказівкою про дату, час та місце такого розгляду; 

• береш участь у розгляді або проси розглянути без тебе;

• через деякий час отримаєш результат розгляду скарги оформленого висновком.

Пункт 7-1 Порядку здійснення державного архітектурно-будівельного контролю (затверджено постановою КМУ від 23.05.11 за № 553).

Під час розгляду скарги, може бути присутніми інші особи: громадськість, громадські організації, ЗМІ, активісти

Прямої норми немає, також відсутня і заборона, а тому наведені особи можуть бути присутніми, оскільки такий розгляд є відкритим, а питання розгляду у сфері будівництва впливають на громадські права та інтереси. 
Що буде відбуватись під час розгляду скарги про порушення суб'єктом містобудування вимог містобудівного законодавства

• збирається відповідна комісія органу будівельного контролю із посадових осіб вказаного органу;

• надсилається скаржнику, особі яка здійснюється будівництво, підряднику запрошення на участь у розгляді скарги комісією;

• проводиться розгляд, надаються пояснення сторонами, можна поставити питання і отримати відповіді;

• за наслідком розгляду, комісією складається протокол розгляду, де фіксується здійснений розгляд та висновок комісії за наслідком такого розгляду. 

Строк розгляду скарги про порушення суб'єктом містобудування вимог містобудівного законодавства

Комісія розглядає звернення протягом десяти робочих днів з дати їх надходження.

ВІДЕО ДОПОМОГА: ВНЕПЛАНОВАЯ ПРОВЕРКА СТРОИТЕЛЬСТВА / ПОМОЩЬ СУДА 

Результат за наслідком розгляду скарги про порушення суб'єктом містобудування вимог містобудівного законодавства

За результатами розгляду звернення комісія шляхом голосування приймає рішення, що оформлюється відповідним висновком, який повинен містити:

• дату, місце проведення засідання комісії;

• склад комісії, що здійснювала розгляд звернення, та результати голосування (“за”, “проти” чи “утримався”);

• реквізити, суть звернення;

• рекомендацію органу державного архітектурно-будівельного контролю щодо обґрунтованості або необґрунтованості позапланової перевірки, а також необхідності її проведення на підставі звернення.

З урахуванням рекомендацій, наведених у висновку комісії та погодження міністерства, видається наказ за підписом керівника або уповноваженого заступника керівника органу державного архітектурно-будівельного контролю про проведення позапланової перевірки.

Може скаржник, інша особа (не скаржник) отримати копію протоколу комісії та висновку за результатами розгляду

Так, для цього слід подати відповідну заяву.

Можна ознайомитися з матеріалами справи після подання або розгляду скарги

Так, для цього звернись з відповідною заявою на ознайомлення до органу контролю який розглянув скаргу. 

Якщо відмовлять у задоволенні скарги про порушення суб'єктом містобудування вимог містобудівного законодавства

• погодитись із цим і нічого не робити;

• отримати таку відмову, проаналізувати на предмет судового оскарження відмови або усунення недоліків для повторного звернення із скаргою про порушення суб'єктом містобудування вимог містобудівного законодавства;

• повторно подати скаргу, але змінити її підстави (обставини, докази), якщо останні дійсно свідчать про порушення, які можуть слугувати для призначення проведення позапланової перевірки. 

Чи зберігає скаржник право на судовий захист, якщо комісія не виявила порушень

Так, негативний висновок комісії не позбавляє права подати позов до суду (стаття 55 Конституції), зокрема щодо самочинного будівництва, скасування дозвільних документів на будівництво або відшкодування завданої шкоди таким будівництвом. 

Якщо під час перевірки орган контролю не встановить у відповідному акті порушень містобудівного законодавства

• погодитись із цим і нічого не робити;

• оскаржити до суду акт органу контролю до суду;

• звернутися до державної інспекції архітектури та містобудування на орган контролю із заявою (скаргою) у порядку нагляду на посадових осіб органу контролю, щодо їх протиправних дій (стаття 6 закону про регулювання містобудівної діяльності та порядку здійснення державного архітектурно-будівельного нагляду затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 19 серпня 2015 р. № 698).

Що саме може бути порушенням містобудівного законодавства

Наприклад:

• самочинне будівництво без відповідного дозволу (повідомлення);

• порушення відповідних номр Закону України “Про регулювання містобудівної діяльності”;

• недотримання ДБНів – наприклад, не витримано відстані до меж ділянки;

• забудова землі не за цільовим призначенням;

• забудова землі водного, лісового  фонду з порушенням водного, земельного законодавства;

• використання збудованого будівельного об'єкта не введеного в експлуатацію; 

• скасування дозвільних документів на будівництво;

• скасування рішення органу місцевого самоврядування, щодо погодження будівництва (будівельних робіт), у т.ч. якщо вказаний орган місцевого самоврядування вийшов за меж своїх повноважень; 

• і т.п.

Що буде далі, якщо під час перевірки буде встановлені порушення містобудівного законодавства

• може бути органом контролю прийнятий припис про усунення виявлених порушень (до 30 днів) чи зупинення будівництва (Пункт 3, 17 Порядку здійснення державного архітектурно-будівельного контролю (затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 23 травня 2011 р. № 553);

• штрафи для забудовника (підрядника) (Пункт 11 Порядку здійснення державного архітектурно-будівельного контролю (затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 23 травня 2011 р. № 553).

Як діяти, якщо після винесення припису забудовник продовжує будівництво

• повідомити орган держархбудконтролю про ігнорування припису;

• звернутися до суду із вимогою визнати протиправними діями, щодо невиконання припису (у випадку якщо орган контролю не реагує).

Можна домогтись знесення незаконної споруди

Так, за результатами перевірки орган будівельного контролю може прийняти припис про усунення виявлених порушень будівельного законодавства. Якщо вказаний припис не буде виконано, тоді орган контролю набуває права звернутися до суду, щодо усунення порушень шляхом демонтажу (знесення) будівельного об'єкта (стаття 38 закону про регулювання містобудівної діяльності). Це є крайній захід який може застосувати лише суд, якщо інші заходи не дали результат. 

Можна оскаржити дозвільні документи забудовника

Так, через суд, особливо якщо вони суперечать закону (наприклад, будівництво у водоохоронній зоні).

Які закони захищають права сусідів будівництва

• Конституція;

• земельний кодекс;

• водний кодекс;

• про регулювання містобудівної діяльності; 

• про державний контроль у сфері господарської діяльності; 

• екологічне законодавство;

• і т.д.

Також у пригоді будуть ДБН (Державні будівельні норми).

ВІДЕО БОНУС: КАК БЫСТРО ОСТАНОВИТЬ НЕЗАКОННУЮ СТРОЙКУ 

Можна подати колективну скаргу на порушення під час будівництва

Так, законодавство не забороняє колективні скарги. У такому випадку слід чітко вказати всіх скаржників і щоб вони скаргу підписали.

Скільки триває процес узгодження позапланової перевірки з міністерством

Законом чіткий строк не визначено, але зазвичай цей процес триває від 3-20 робочих днів з моменту отримання міністерством звернення органу контролю.

Можна одночасно подати скаргу до органу контролю і позов до суду

Так, це паралельні інструменти захисту. Подання скарги не обмежує право звернення до суду.

Можна у суді без проведення перевірки оскаржити видані дозвільні документи на будівництво та містобудівні умови та обмеження

Так, це звичайна практика з аналогічних правовідносин. 

Можливо визнати протиправні дії забудовника кримінальним правопорушенням

Так, у разі грубого порушення (наприклад, будівництва без права на землю або з підробленими документами, замозахват землі) можлива кваліфікація за ст. 356, 197-1, 364, 366 КК України.

Можна вимагати відшкодування збитків, якщо будівництво вже завдало шкоди (наприклад, тріщини у будинку)

Так, у позасудовому або судовому порядку. Обов'язково потрібні докази отримання та розміру шкоди, як правило - це висновок відповідної експертизи проведеної до суду або вже у рамках судового провадження.

Якщо порушення стосуються екологічних норм, чи можна паралельно звернутися до екологічної інспекції

Так, і це навіть бажано. Екоінспекція може призначити вже свою позапланову перевірку, встановити порушення, які будуть тобі у пригоді вже по будівельній перевірці (направленню). 

Прокурор допоможе у боротьбі з протиправним будівництвом

Так, у прокурора є повноваження звернення до суду для захисту інтересів держави у т.ч. членів територіальної громади як складової держави.