Мільйон доларів за пай

Противники ринку сільськогосподарських земель й досі лякають українців тим, що селянські землі скуплять за безцінь. Проте досвід майже двох місяців після скасування мораторію свідчить, що селяни не поспішають продавати свої землі задешево. Вочевидь вони теж вважають ціну української землі замалою і сподіваються на швидке її підвищення. Хтось мріє про нідерландські 70 тисяч доларів за гектар, хтось скромніше орієнтується на сусідню Польщу. Не відрізняється скромністю у своїх амбітних бажаннях лише Фонд держмайна України. Але про все по порядку. 

Вартість продажу земельної ділянки – це, словами класиків, «продукт согласия при полном непротивлении сторон». Але такий підхід до ціноутворення не дуже влаштовує державу. Тому законодавець прописав в пункті 22 Перехідних положень Земельного кодексу України, що «До 1 січня 2030 року ціна продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), не може бути меншою за їх нормативну грошову оцінку».

Але це власне для продажу. А для оподаткування застосовується інша норма: «Дохід від продажу об'єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об'єкта, розрахованої модулем електронного визначення оціночної вартості Єдиної бази даних звітів про оцінку, або не нижче ринкової вартості такого об'єкта, визначеної суб'єктом оціночної діяльності (оцінювачем) відповідно до законодавства та зазначеної у звіті про оцінку, зареєстрованому в Єдиній базі даних звітів про оцінку» (пп. 172.3 Податкового кодексу України). Ця норма з’явилася ще наприкінці позаминулого року завдяки Закону України «Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо ліквідації корупційної схеми у сфері реєстрації інформації зі звітів про оцінку об'єктів нерухомості та прозорості реалізації майна». Корупційну схему це, мабуть, дозволило подолати, але…

Отримавши тривожні повідомлення від клієнтів та колег ми вирішили перевірити, як це працює. Для цього взяли випадкову земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва в Житомирській області. Площа земельної ділянки – 2,8339 га. І отримали довідку про оціночну вартість об’єкта нерухомості. Результат нас шокував – 44621678,60 грн! Це більше ніж 1,5 мільйона (!) доларів США! І це далеко не єдиний приклад.

Зрозуміло, що за такою ціною ніхто ділянку не купуватиме, адже тільки податок з доходів перевищує реальну вартість землі. 

Як таке могло трапитися?

Пояснимо, йдеться не про вартість, вирахувану якимось оцінщиком згідно з існуючими методиками. Ні, ця вартість визначена модулем електронного визначення оціночної вартості (далі – Модуль). А це, на секундочку, одразу виключає можливість оскарження оцінки, адже комп’ютерна програма (якою є Модуль) не може бути відповідачем у суді.

Сама ідея роботи Модуля нібито логічна. Він використовує наявні в Єдиній базі звітів про оцінку дані:

- про ринкову вартість об’єктів нерухомості, внесені до Єдиної бази на підставі звітів про оцінку;

- про ціни, зазначені в договорах купівлі-продажу об’єктів нерухомості, внесені нотаріусами до Єдиної бази;

- інформаційних джерела з відкритим доступом (зокрема пошукових систем ЛУН та OLX, з якими ФДМ України уклав відповідні меморандуми).

Але як раз для сільськогосподарських земель (тих, які були під дією мораторію) станом на 1 липня цього року договірних цін попросту не було, оскільки не було договорів. Звіти про оцінку якщо й були, то в дуже невеликій кількості. А дані ЛУН та OLX, по-перше, не об’єктивні (в них зазвичай ціни продавця, які помітно вище за реальні), а по-друге, все одно не такі захмарні.

Журналісти вже зверталися за коментарями з цього приводу до ФДМ України. Там пояснили, «що здебільшого некоректна вартість визначається тоді, коли особа неточно внесла дані про об’єкт нерухомості». Втім це роз’яснення стосувалося більше вартості квартир, а не земельних ділянок, з якими така неточність неможлива. Скоріше за все проблема в іншому.

До 1 липня землі товарного сільськогосподарського призначення не продавалися. Отже в базу не могла попасти інформація про їх вартість. Відповідно модуль визначав вартість виходячи з вартості інших ділянок. Інші – це ОСГ (непідмораторні) та ділянки під забудову. Очевидно, що їхня вартість вища за вартість «товарки». Але навіть в цьому випадку оціночна вартість мала б бути нижчою.

Тож залишається припускати, що проблема саме в програмі. Тобто або ми маємо системний збій у роботі Модулю, або він свідомо налаштований саме на такий механізм роботи. В першому випадку для виправлення ситуації було більше ніж достатньо часу. Отже…

Qui prodest?

Якщо йдеться про штучне та свідоме завищення оціночної вартості, виникає запитання – кому і для чого це потрібно? Штучно завищити базу оподаткування аби зібрати більше доходів в бюджети? Можна було б припустити такий варіант, але тільки тоді, коли оціночна вартість все ж таки б дозволяла укласти договір. Наразі ж йдеться про те, що збільшення податків не буде, вони навпаки зменшаться до нуля, оскільки договорів просто не буде.

Ще одна версія – політична. У нас досі чимало політиків, які виступають проти ринку землі і готові всіляко його гальмувати. Та навіщо це ФДМ України?

Питання відкрите.

Чи можна щось зробити?

Можна. Отримати звіт від незалежного оцінювача, який відобразить реальну ринкову вартість земельної ділянки. Але такі звіти мають бути внесені до Єдиної бази даних звітів про оцінку. А при такому внесенні звіти перевіряються щодо відповідності ринкової вартості об’єкта оцінки допустимому 25-відсотковому діапазону вартості на співставні об’єкти нерухомості, інформація про які міститься в Єдиній базі, визначеного Модулем. І єдина база автоматично відмовляє у реєстрації звіту про оцінку якщо визначена у звіті про оцінку ринкова вартість об’єкта нерухомості виходить за межі допустимого 25-відсоткового діапазону вартості на співставні об’єкти нерухомості, визначеного Модулем.

Висновки

Наразі в Україні штучно створена ситуація, коли оціночна вартість земельних ділянок сільськогосподарського призначення завищена до неймовірних показників. Навіть якщо це було зроблено з найкращими намірами, наслідки поки що лише негативні – помітного зростання цін на землю не спостерігається, натомість маємо реальне гальмування ринку землі. А з цього випливає відсутність позитивного впливу на економіку (і через відсутність збільшення надходжень до бюджетів і через гальмування інвестицій в землю) та пошук учасниками альтернативних схем. Чи будуть ці схеми легальними?

Віктор Кобилянський, Владислава Пухаленко, адвокати

Далі буде...

1. Про порядок отримання інформації про оціночну вартість земельної ділянки.

2. Про механізм роботи Модулю.

3. Про реальні шанси зробити альтернативну оцінку.

4. Про схеми обходу завищеної оцінки.

5. Про необхідні зміни в порядку визначення оціночної вартості сільськогосподарських земель.