Нюанси ринку нерухомості в умовах воєнного стану
Нещодавно ринок нерухомості в Україні в умовах воєнного стану було відновлено. Які нюанси та спори може породити відновлення ринку нерухомості, читайте далі.
На наступний день після початку повномасштабної війни в Україні, 25.02.2022 року, ДП «НАІС» з метою недопущення будь-яких несанкціонованих дій з інформацією зупинив роботу реєстрів Мін’юсту, зокрема Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (надалі – ДРРП), та заблокував державним реєстраторам та нотаріусам доступ до таких реєстрів. Слід зазначити, що в ДРРП вносились записи про право власності на нерухомість та таке право виникало саме з моменту внесення відповідного запису.
Згодом робота частини реєстрів Мін’юсту була відновлена, але не ДРРП. Отже з наступного дня після початку війни ринок нерухомості в Україні було заблоковано. Усі правочини на «придбання» нерухомості, які вчинялись в цей період, без укладення нотаріального договору відчуження та внесення запису про право власності до ДРРП не породжували права власності у набувача нерухомості. Правочинами, які використовувались для так званого «відчуження» нерухомості з початку війни були, зокрема: попередній договір купівлі-продажу, який не зумовлював переходу права власності на майно, а створював тільки обов’язок у продавця укласти нотаріальний договір купівлі-продажу нерухомості після відкриття ДРРП; довіреність на продаж та користування нерухомим майном, яка також не зумовлювала переходу права власності на нього, а дозволяла набувачу продати нерухомість після відкриття ДРРП (в той же час така довіреність могла бути у будь-який час відкликана власником майна до того, як повірений отримував можливість нею скористатись, а у випадку фізичних осіб - взагалі не могла бути використана (про що далі)); заповіт, який міг зумовити перехід права власності тільки після смерті відчужувача і також міг бути змінений дійсним власником у будь-який момент тощо.
19.04.2022 р. Урядом прийнято Постанову № 480, якою створено умови для відновлення роботи ДРРП та відповідно розблокування ринку нерухомості у період воєнного стану. Так, вказаною постановою передбачено, що нотаріальне посвідчення договорів відчуження нерухомості, а також внесення записів про перехід права власності на неї, можуть здійснювати нотаріуси, перелік яких затверджено Мін’юстом.
При цьому, введено певні обмеження для відчуження нерухомості, порівняно з мирним часом, з метою недопущення зловживань недобросовісними продавцями та нотаріусами. Так, не допускається нотаріальне посвідчення договорів щодо відчуження нерухомості та державна реєстрація прав на неї: до закінчення одного місяця з дня державної реєстрації права власності відчужувача нерухомого майна (крім спадкування або визначення розміру часток у праві спільної сумісної власності); на підставі довіреності від імені фізичної особи – відчужувача; на підставі застережень у договорах іпотеки за споживчими кредитами про можливість набуття кредитором права власності на іпотечне майно або можливості відчужити його будь якій особі від свого імені (окрім відчуження з дозволу іпотекодавця); нотаріусами поза межами області місцезнаходження нерухомого майна (крім державної реєстрації прав у результаті оформлення спадщини). Також заборонено реєструвати право власності, що переходило на підставі договору, який був посвідчений відповідним нотаріусом з 25.02.2022 року до дня його внесення до переліку Мін’юстом.
Отже на підставі використовуваних схем для "продажу" нерухомості, які описані вище, а також навіть у разі нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу нерухомості з 25.02.2022 року до відкриття ринку нерухомості, не можливо буде зареєструвати право власності на нерухоме майно, оскільки Уряд прямо обмежив таку можливість. Відповідно і право власності у набувача майна не виникне.
Для такої реєстрації (та, відповідно, виникнення права власнрсті) здебідьшого необхідно буде переукладати відповідний правочин відчуження нерухомості заново у належних формі та порядку.
Разом з тим, якщо з 25.02.2022 року нерухомість була відчужена на підставі нотаріально посвідченого договору, відмова у реєстрації права власності на підставі такого договору може у подальшому породити судові спори, адже прямої заборони нотаріусам вчиняти нотаріальні дії щодо посвідчення таких договорів у Постанові КМУ від 28.02.2022 р. № 164 "Деякі питання нотаріату в умовах воєнного стану" (з подальшими змінами) не було передбачено.
При цьому Постанова Уряду № 480 від 19.04.2022 року, яка забороняє реєстрацію права власності на підставі договорів, посвідчених нотаріусами з 25.02.2022 року до моменту включення їх до відповідного переліку, набрала законної сили 28.04.2022 року і не може мати зворотної дії у часі. При цьому підпунктом 7 п. 1 Постанови КМУ від 28.02.2022 р. № 164 передбачено, що визначений законодавством строк для внесення нотаріусом відомостей до єдиних та державних реєстрів, що функціонують у системі Міністерства юстиції, продовжується на підтверджений державним підприємством “Національні інформаційні системи” час їх неналежного функціонування.
Тому у разі виникнення таких спорів, суд, вірогідно, буде ставати на сторону покупців, які не можуть зареєструвати право власності на придбану ними нерухомість.
03.05.2022 року Наказом Мін’юста № 1760/5 затверджено первісний перелік нотаріусів, якими в умовах воєнного стану можуть вчинятися нотаріальні та реєстраційні дії щодо нерухомого майна (та доповнив його 06.05.2022 року). З цього моменту можна вважати ринок нерухомості в Україні розблокованим.
- Херсонщина: загрозливі тенденції та виклики Тарас Букрєєв 16:26
- Моє місто: що йому болить і як його лікувати Данило Зелінський 16:18
- Емодзі як докази в судовій практиці Дмитро Шаповал 16:11
- МСЭК и проверки: что изменится для инвалидов? Віра Тарасенко 15:52
- Два простих правила для міцних і щасливих стосунків Людмила Євсєєнко 14:43
- Вибір на користь сильнішого Євген Магда 13:42
- Транскордонне регулювання водневих угод: нові виклики для ЄС та України Олексій Гнатенко 13:03
- Збут наркотиків організованою групою: ключові аспекти відповідальності Дмитро Зенкін 12:10
- В наш час піар – це все Інна Тищенко 12:00
- Вітчизняний бізнес в борговій ямі. Уряд спостерігає Андрій Павловський 10:58
- Наслідки пропуску строку для подання заяви про перегляд заочного рішення Євген Морозов 10:22
- Проблеми та можливості, пов’язані з послугами Facility Management для лікарень в Україні Сильвія Красонь-Копаніаж 10:18
- Чи мають право неприбуткові організації залучати у свою статутну діяльність ФОП/ЦПД? Лілія Вірьовкіна 02:34
- Місто Умань: його біль вилікує שִׂמְחָה (“радість”) Олександра Смілянець вчора о 19:03
- Порушення правил експлуатації комп'ютерних систем в Україні Іван Бєдний вчора о 15:44
-
Ваша особистість змінюється, коли ви говорите іноземною мовою — дослідження
Життя 9990
-
Росія виводить війська. Як поразка Кремля в Сирії вплине на війну в Україні
9508
-
Як США змусити Путіна до миру? Ось які інструменти є у Трампа – The Atlantic
5095
-
Росія починає втрачати контроль у ще одній групі країн
Думка 4629
-
Квантовий комп'ютер Google за п'ять хвилин виконав раніше неможливі обчислення
Бізнес 4204