Аналіз положень законопроєкту щодо реформування сфери містобудівної діяльності

12.05.2022 року Верховною Радою України прийнято законопроєкт щодо першочергових заходів реформування сфери містобудівної діяльності (реєстраційний номер № 7282). Наводимо короткий аналіз ключових положень. 

Перше.

Введено новий термін - програма комплексного відновлення області, території територіальної громади, яка визначає основні просторові, містобудівні та соціально-економічні пріоритети політики відновлення і включає комплекс заходів для забезпечення відновлення території, яка постраждала внаслідок збройної агресії проти України або в якій сконцентровані соціально-економічні, інфраструктурні, екологічні чи інші кризові явища. Програма має два види:

- програма комплексного відновлення області;

- програма комплексного відновлення території територіальної громади (її частини).

Програма комплексного відновлення області розробляється на підставі рішення голови обласної державної адміністрації, затверджується відповідною обласною радою а її  положення є  складовими вихідних даних для розроблення програм комплексного відновлення населених пунктів (територій).

В свою чергу, програма комплексного відновлення території територіальної громади (її частини), розробляється за рішенням виконавчого органу сільської, селищної, міської ради та затверджується відповідною радою. На відміну від програми комплексного відновлення області, положення затвердженої програми комплексного відновлення території є складовими вихідних даних для розроблення та внесення змін до містобудівної документації на місцевому рівні (комплексного плану просторового розвитку території територіальної громади, генерального плану населеного пункту, детального плану території, а також склад, зміст та порядок розроблення історико-архітектурного опорного плану населеного пункту).

Важливо! Програма комплексного відновлення не належить до містобудівної документації, а тому не підлягає стратегічній екологічній оцінці та розгляду архітектурно-містобудівною радою.

Відповідно до нової статті 21¹ Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», програми комплексного відновлення області, території територіальної громади підлягають громадському обговоренню. 

Друге.

Статтю 39² Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», яка визначає питання огляду, обстеження та паспортизації об’єктів доповнено необхідністю розроблення Мінрегіоном методики проведення такого обстеження. 

Третє.

Законом змінено форму розроблення містобудівної документації виключно в електронну форму. (Раніше передбачалося як паперова так і електронна форма). 

Четверте.

На період дії воєнного стану, надзвичайного стану в Україні або окремих її місцевостях та протягом одного року після його припинення чи скасування вводиться поняття «тимчасової споруди для життєзабезпечення населення», малоповерхової (висотою до двох поверхів) швидкомонтованої споруди з полегшених конструкцій, яка задовольняє встановлені мінімально необхідні вимоги для життєзабезпечення внутрішньо переміщених осіб.

Розміщення таких тимчасових споруд, їх комплексів, інженерних мереж, необхідних для функціонування таких споруд допускається на земельних ділянках будь-якої категорії без зміни їх цільового призначення (крім земель природно-заповідного фонду та іншого природоохоронного призначення, земель історико-культурного призначення, земель лісогосподарського призначення). Встановлення тимчасових споруд для життєзабезпечення населення відбувається на підставі схеми розміщення виключно на землях комунальної власності.

Схема розміщення може розроблятися за відсутності та за невідповідності положенням містобудівної документації на місцевому рівні та не підлягає експертизі, стратегічній екологічній оцінці, розгляду архітектурно-містобудівною радою та громадському обговоренню.

Важливо! Тимчасові споруди для життєзабезпечення населення, їх комплекси не є об’єктами будівництва в розумінні Закону та об’єктами нерухомого майна в розумінні Цивільного кодексу України. 

П’яте і найбільш дискусійне положення нового закону.

Прикінцеві положення Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», доповнено пунктом 9^3, яким визначено, що на під час дії правового правового режиму воєнного стану на відповідній території допускаються встановлення та зміна цільового призначення земельної ділянки без дотримання правил співвідношення між видом цільового призначення земельної ділянки (у разі зміни цільового призначення земельної ділянки – новим видом її цільового призначення) та видом функціонального призначення території, визначеним відповідною містобудівною документацією, для:

1) будівництва (нового будівництва, реконструкції) будівель для тимчасового проживання внутрішньо переміщених осіб;

2) розміщення виробничих потужностей підприємств, переміщених (евакуйованих) із зони бойових дій;

3) розміщення річкових портів (терміналів) на річці Дунай;

4) розміщення об’єктів дорожньо-транспортної інфраструктури (крім об’єктів дорожнього сервісу), мереж електропостачання, газорозподільних, водопровідних, теплопровідних, каналізаційних мереж, електронних комунікаційних мереж, об’єктів магістральних газопроводів;

5) розміщення місць тимчасового зберігання відходів від руйнувань, зумовлених бойовими діями, терористичними актами, диверсіями або проведенням робіт з ліквідації їх наслідків;

6) розміщення мультимодальних терміналів та виробничоперевантажувальних комплексів, доцільність термінового розміщення (розширення) яких визначена центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну політику у сфері транспорту, відповідно до статті 43 Закону України "Про транспорт".

Отже, для вищеперерахованих об’єктів будівництва на законодавчому рівні  дозволяється невідповідність цільового та функціонального призначення земельної ділянки.

В свою чергу, цільове призначення земельної ділянки, як відомо визначається на підставі технічної документації із землеустрою та чинного законодавства, зокрема Земельного кодексу України.  Водночас, воно визначається також в межах відповідного виду функціонального призначення території, передбаченого затвердженим комплексним планом просторового розвитку території територіальної громади або генеральним планом населеного пункту, тобто містобудівною документацією на місцевому рівні, яка затверджується органами місцевого самоврядування.

При чому, насторожує також відсутність законодавчого визначення та чітких критеріїв, в тому числі техніко-економічних показників за якими об’єкт будівництва визначається як «для тимчасового проживання внутрішньо переміщених осіб». Постає цілком логічне питання: - чи буде вважатися багатоквартирний житловий будинок таким, що призначений для тимчасового проживання внутрішньо-переміщених осіб, в якому, для прикладу, зі 100 квартир, 1 квартира віднесена для внутрішньо-переміщених осіб, а 99 для реалізації та продажу на вільному ринку?

Аналогічна ситуація складається також з  розміщенням виробничих потужностей підприємств, переміщених (евакуйованих) із зони бойових дій.

Таким чином, ця законодавча новела, може призвести до негативних наслідків, які не є пропорційними цілям самого Закону. Адже, зазначене положення закону може грати на руку недобросовісним забудовникам, оскільки дозволяється здійснювати будівництво об’єктів в супереч функціональному призначенню земельної ділянки. Фактично закон надає право забудовнику нав’язувати органам місцевого самоврядування об’єкти будівництва, в супереч містобудівної документації на місцевому рівні, яка визначає функціональне призначення земельної ділянки (генеральний план, детальний план тощо).

Виключенням з цього правила є природоохоронні та ландшафтно-рекреаційні території, визначені містобудівною документацією на місцевому рівні, землі, віднесені до категорій природно-заповідного фонду та іншого природоохоронного призначення, землі історико-культурного призначення, землі водного фонду (крім розміщення річкових портів (терміналів), а також випадки, коли згідно з містобудівною документацією на місцевому рівні на території відповідної земельної ділянки передбачено розміщення об’єктів освіти, охорони здоров’я, культури, соціального забезпечення, житлово- 12 комунального господарства, цивільного захисту, військових та інших оборонних об’єктів, лінійних об’єктів інженерно-транспортної та енергетичної інфраструктури, інженерної інфраструктури меліоративних систем. 

Можливо, саме з цих причин, закон очікує підписання Президентом України вже більше 3-х тижнів.