Договор купли-продажи
Приобретая квартиру в строящемся доме по договору «купли-продажи имущественных прав», учтите все риски - эксперт.
Отечественные застройщики жилой недвижимости достаточно активно на данный момент привлекают у населения денежные средства под строительство новых домов с помощью договора «купли-продажи имущественных прав». Так как инвесторы новостроев очень часто обращаются ко мне за разъяснениями этого договора, отвечу комплексно.
Данный договор как механизм инвестирования в жилищное строительство прямо не предусмотрен законодательством (ст. 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности»). В то же время этот вид договора не запрещен законодательно и является разновидностью имущества, согласно ст. 190 Гражданского кодекса Украины.
Согласно статье 3, Закона Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине», имущественными правами являются: любые права, связанные с имуществом, отличные от права собственности, в том числе права, которые являются составными частями права собственности (права владения, распоряжения, пользования), а также другие специфические права (права на осуществление деятельности, использования природных ресурсов и т.п.), права требования.
Что означает для вас как инвестора/покупателя подписание договора купли-продажи имущественных прав с застройщиком? Вы фактически приобретаете в собственность имущественные права, то есть, право требования к застройщику. Это позволяет вам в будущем осуществить первичную регистрацию права собственности на квартиру.
Переход права собственности на имущественные права законодательством не урегулирован, на практике застройщики реализуют его путем подписания акта приема-передачи имущественных прав. При подписании договора купли-продажи имущественных прав обычно принимают участие такие стороны: заказчик, застройщик, генеральный подрядчик (подрядчик). Обычно договор купли-продажи имущественных прав заключается между инвестором и застройщиком.
Форма договора, согласно ч. 2, ст. 656 Гражданского кодекса Украины, должна быть обязательно письменная, нотариальное подтверждение такого договора законодательством не требуется.
Согласно статье 331 Гражданского кодекса Украины, первично имущественные права на строящийся объект — у заказчика строительства, что должно быть подтверждено следующими документами:
- документ, подтверждающий наличие у заказчика прав на земельный участок;
- проектно-сметная документация;
- зарегистрированная декларация на выполнение строительных работ;
- договор генерального подряда.
Таким образом, имущественные права являются законодательно признанной правовой конструкцией привлечения средств инвесторов в строительство.
Данный вид договора позволяет достаточно просто привлечь средства инвесторов, нет необходимости дополнительно оплачивать участие в реализации схемы инвестирования третьих лиц, а также отсутствует налоговая нагрузка. Однако инвестор должен четко осознавать риски, на которые он идет, подписывая договор «купли-продажи имущественных прав»:
- имущественные права на квартиру не подлежат государственной регистрации, поэтому возможны двойные перепродажи квартир;
- застройщик может привлекать средства до получения необходимой разрешительной документации;
- отсутствие контроля над финансовыми потоками со стороны государства и соответственно возможность нецелевого использования средств;
- нарушение сроков ввода объекта в эксплуатацию.
Если вы приняли решение стать инвестором квартиры в строящемся объекте, и планируете подписать именно договор «купли-продажи имущественных прав», учтите все риски и обратите внимание на:
- репутацию заказчика/застройщика, его опыт строительства, количество, качество и главное — сроки сданных в эксплуатацию объектов, наличие рекламаций со стороны инвесторов;
- условия договора: процесс передачи имущественных прав, материальную ответственность сторон, четкие сроки завершения строительства, порядок и основания расторжения договора купли-продажи имущественных прав, обязанности сторон;
- наличие необходимого пакета разрешительной документации на строительство и прав на земельный участок.
Принимайте решения взвешенно, основываясь на исчерпывающей информации.
- Альтернативи децентралізації енергогенерації в Україні не існує Олексій Гнатенко вчора о 15:31
- Відкриті дані: прозорість проти корупції Діана Граділь вчора о 13:39
- Способи захисту прав власника від самочинного будівництва на земельній ділянці Євген Морозов вчора о 10:45
- Власть, наука, интеллект – инвестиции в средний и малый бизнес и устойчивое развитие Вільям Задорський вчора о 04:01
- Прифронтовий Миколаїв. Яку допомогу можна отримати у місті, де лінія фронту зовсім близько Галина Скіпальська 25.07.2024 13:53
- На що дивляться інвестори? Олександр Висоцький 25.07.2024 12:22
- Де нормальний начпрод, там якісні продукти харчування Дана Ярова 25.07.2024 12:06
- Розвиток європейського ринку водню: Нові ініціативи та перспективи Олексій Гнатенко 25.07.2024 10:17
- Внесіть зміни у свій щоденний "to do list" Катерина Кошкіна 25.07.2024 09:59
- Гранти на відновлення та енергоефективність житла: можливості від Фонду енергоефективності Єгор Фаренюк 24.07.2024 21:44
- Порушення прав власника земельної ділянки внаслідок самочинного будівництва Євген Морозов 24.07.2024 19:48
- Як застосувати методи відбору постачальників НАТО у наших реаліях? Євгеній Сільверстов 24.07.2024 18:00
- Кого підтримуватиме Ізраїль під час виборів у США? Олег Вишняков 24.07.2024 13:22
- Європейська рада схвалила висновки щодо інфраструктури електромережі ЄС Олексій Гнатенко 24.07.2024 12:30
- Спільна власність чоловіка та жінки, які проживають без реєстрації шлюбу Євген Морозов 23.07.2024 19:26
- Boris Johnson: Запрошення до усвідомлення – домовлянь з РФ не буде 1882
- Суди проти рф – реалії, фантазії, міфи. Перспективи Арбітражу 299
- Як застосувати методи відбору постачальників НАТО у наших реаліях? 91
- Чому конкурентні закупівлі – це більше ніж просто вимога закону 65
- Дизайн дитячого простору 63
-
11 млрд доларів тому, кого немає. На що просила гроші Україна в Берліні
Бізнес 87043
-
У Харкові обрали нові назви для трьох станцій метро
Бізнес 11232
-
Помпео виклав своє бачення мирного плану Трампа: лендліз на $500 млрд і реальні санкції
Бізнес 9244
-
Криза мобільного зв’язку. Скільки коштуватиме подовження зв'язку під час відключень
Бізнес 5710
-
Київський підприємець почав розбирати Tesla, щоб заряджати оселі – FT
Технології 5393