Іпотечне кредитування без цільових програм Уряду неможливе!
Нещодавно українські банкіри надали Кабінету Міністрів України узагальненіпропозиції із власним баченням вирішення проблем поновленняіпотечного кредитування. Віпи (вищі посадові особи) вважають, що лише комплексний підхід до вирішенняцієї проблеми дозволить змінити ситуацію на краще. Для цього потрібні розуміннявсіх учасників іпотечного ринку, а також представників зацікавлених державнихустанов.
Адже, кардинальні перетворення неможливі безучасті держави та реалізації довгострокових урядових програм, які дозволять підвищитидовіру населення до фінансових установ, запровадити фінансову підтримку длякредитування на придбання житла окремими групами населення, ввести в дію механізмиздешевлення кредитів для будівництва і придбання соціального житла, створеннянадійних схем накопичення коштів населення на придбання житла.
Окрема тема –спрощення законодавства, та активна участь НБУ у створенні умов, привабливихдля банків у частині іпотечного кредитування. Зокрема, це стосується процедурипролонгації кредитних договорів, збільшення строку користування кредитнимикоштами, розширення переліку ліквідного майна та послаблення регуляторних вимогз боку Національного банку України. Усі перелічені кроки дозволять фінустановамотримати дешеві ресурси для фінансування іпотеки та житлового будівництва.
За результатами аналізуситуації на ринку іпотечного кредитування та дослідження розвитку ситуації наринку нерухомості фінансування будівництва та іпотеку стримують відсутністьдержавної підтримки житлової іпотеки, у тому числі державного страхуванняризиків, пов’язаних з неплатоспроможністю забудовників та позичальників, слабказахищеність інвестора та недостатність законодавчих засобів для захисту правкредиторів.
Крім того, темпи іпотечного кредитуванняуповільнюють відсутність попиту на нерухомість, недостатня платоспроможністьфізичних осіб для обслуговування іпотечних кредитів, висока вартістьбанківських ресурсів та високі процентні ставки за кредитами, а такожвідсутність довгострокових ресурсів для фінансування та інші.
З метою вирішення зазначених проблем, щоперешкоджають розвитку іпотечного кредитування, пропонується створити тареалізувати державні програми, спрямовані на підвищення рівня довіри населеннядо фінансових установ та забудовників. В цьому напрямку необхідні більш рішучідії щодо санації або ліквідації “проблемних” банків з поверненням вкладівнаселення, створення організацій забудовників/фінансових компаній, які бреалізували механізми (фонди) захисту інвесторів, брали на себе зобов’язаннязбанкрутілих будівельних організацій.
Важливим чинником пожвавлення ринку будівництва станезапровадження фінансової підтримки держави для кредитування на придбання житлаокремими групами населення, які ще не досягли необхідного рівняплатоспроможності, а також надання часткових державних гарантій банкам в якостізабезпечення під видані кредити забудовникам із закладенням відповідних сум додержавного бюджету.
Активна участь держави потрібна у запровадженні дієвихмеханізмів здешевлення отриманих кредитів як для будівництва, так і дляпридбання соціального житла, податкового регулювання при будівництвісоціального житла. Зкорема, щодо надання податкових пільг забудовникам табанкам рамках політики стимулюваннябудівництва підприємствами житла з наступним наданням його їх співробітникам наумовах соціального наймання з подальшим наданням таким підприємствам фінансовоїкомпенсації або інших пільг;
Комплексний підхід до вирішення питанняіпотечного кредитування передбачає впровадження державної програми щодозабезпечення працездатного населення житлом із компенсацією витрат по іпотечнихкредитах працівників а рахунок підприємств з подальшим наданням останнімфінансової компенсації або інших пільг.
Все це, разом з підвищеннм привабливості іпотечногокредитування для населення за рахунок розширення пільг по оподаткуванню доходівсуб’єктів–позичальників іпотечних кредитів, зниження витрат на обслуговуванняіпотечних кредитів за рахунок адресних субсидій на погашення першого внеску приотриманні іпотечного кредиту для придбання житла, або будівництваіндивідуального будинку дозволить будівельній галузі подолати наслідки світовоїфінансової кризи, створити нові робочі місця та вирішити соціальні проблеминаселення.
Проблему створення надійних схем накопичення коштівнаселення на придбання житла, на думку банкірів, можна вирішити за рахунок будівельнихощадних кас. А також впровадження механізмів страхування і гарантуванняіпотечного кредитування, у тому числі за рахунок бюджетних коштів.
Наприклад, доповнення механізму будівництва житлачерез ФФБ механізмом будівельноощадних кас (німецька схема) з дорученнямбанківського кредиту (протягом визначеного часу – до 5 років) банкпереконується в кредитоспроможності клієнта. Після цього особі відкриваєтьсярахунок, на який здійснюються відрахування із зарплати та інших доходів. За цейперіод необхідно накопичити 20-30 % вартості житла. Тоді банк може виступитидодатковою ланкою між будівельноощадною касою і клієнтом, прокредитувавшизалишок суми.
З метою отримання фінансовими установамидовгострокових дешевих ресурсів для цільового фінансування іпотеки та житловогобудівництва за участі НБУ необхідно запровадити державну програму, яка будепредбачати кроки із підвищення привабливості іпотечного кредитування длябанківського сектору за рахунок підтримки цього процесу з боку регулятора.Зокрема, усунення негативних для банківської системи наслідків щодопролонгації, обслуговування та отримання кредитів рефінансування, які виникли зприйняттям постанови Правління НБУ “Про затвердження Положення про наданняНаціональним банком України стабілізаційних кредитів банкам України” від13.07.2010 № 327.
Йдеться про спрощення процедури пролонгації кредитнихдоговорів, у т.ч. щодо переліку документів, які повинні надаватись до НБУ, збільшеннястроку користування кредитними коштами, розширення переліку ліквідного майна,яке може бути надано банками в заставу в якості забезпечення за кредитамирефінансування, незмінності умов кредитних договорів, які були укладені донабрання чинності постановою № 327 та ін.
Для вирішення питання потрібно послабити регуляторнівимоги, які призводять до зменшення регулятивного капіталу банків і погіршенняможливостей банків проводити активні операції, у т.ч. кредитування (постановаНБУ від 05.02.2009 №49. Зокрема, розглянути можливість збільшення розмірурозбалансованості між активами та пасивами більше року щонайменше до розмірурегулятивного капіталу, або встановлення коефіцієнту співвідношення пасивівбільше року до активів більше року на рівні не менше 70%. Або скасувати листиНБУ, що регламентують коригування розміру регулятивного капіталу на сумуперевищення позитивного ГЕПу більше року над сумою фактично сплаченогозареєстрованого статутного капіталу.
Суттєвого послаблення також потребують нормативи НБУ вчастині обов’язкового резервування під кредитні операції, а саме – щодо збільшеннявідсотків вартості забезпечення, що береться до розрахунку чистого кредитногоризику. А також зняття часових обмежень застави у вигляді майнових прав нанерухоме майно.
Сприятиме процесу повернення іпотечного кредитуванняй прийняття Верховною Радою України законопроекту, розробленого за участібанківського співтовариства для забезпечення захисту прав кредиторів. А такожспрощенння та чітка регламентація дозвільних процедур у будівництві (у наданнідозволів на виконання підготовчихта будівельних робіт, прийняття об’єктів в експлуатацію).
Адже, реалізація зазначених заходівсприятиме збільшенню обсягів капіталовкладень у житлове будівництво, активномувідновленню іпотечного кредитування, та дозволить зламати сталу тенденціюзменшення обсягів будівництва. Адже, у 2009 році їх було скорочено на 50%, абудівництво 14,5 тисяч об'єктів взагалі зупинено.
