Місія здіснена: або про банкірські тезіси повернення іпотеки

Нещодавно українські банкіри надали Кабінету Міністрів України узагальнені пропозиції із власним баченням вирішення проблем поновлення іпотечного кредитування. Віпи (вищі посадові особи) вважають, що лише комплексний підхід до вирішення цієї проблеми дозволить змінити ситуацію на краще. Для цього потрібні розуміння всіх учасників іпотечного ринку, а також представників зацікавлених державних установ .

 Адже, кардинальні перетворення неможливі без участі держави та реалізації довгострокових урядових програм, які дозволять підвищити довіру населення до фінансових установ, запровадити фінансову підтримку для кредитування на придбання житла окремими групами населення, ввести в дію механізми здешевлення кредитів для будівництва і придбання соціального житла, створення надійних схем накопичення коштів населення на придбання житла.

Окрема тема – спрощення законодавства, та активна участь НБУ у створенні умов, привабливих для банків у частині іпотечного кредитування. Зокрема, це стосується процедури пролонгації кредитних договорів, збільшення строку користування кредитними коштами, розширення переліку ліквідного майна та послаблення регуляторних вимог з боку Національного банку України. Усі перелічені кроки дозволять фінустановам отримати дешеві ресурси для фінансування іпотеки та житлового будівництва.

За результатами аналізу ситуації на ринку іпотечного кредитування та дослідження розвитку ситуації на ринку нерухомості фінансування будівництва та іпотеку стримують відсутність державної підтримки житлової іпотеки, у тому числі державного страхування ризиків, пов’язаних з неплатоспроможністю забудовників та позичальників, слабка захищеність інвестора та недостатність законодавчих засобів для захисту прав кредиторів.

Крім того, темпи іпотечного кредитування уповільнюють відсутність попиту на нерухомість, недостатня платоспроможність фізичних осіб для обслуговування іпотечних кредитів, висока вартість банківських ресурсів та високі процентні ставки за кредитами, а також відсутність довгострокових ресурсів для фінансування та інші.

З метою вирішення зазначених проблем, що перешкоджають розвитку іпотечного кредитування, пропонується створити та реалізувати державні програми, спрямовані на підвищення рівня довіри населення до фінансових установ та забудовників. В цьому напрямку необхідні більш рішучі дії щодо санації або ліквідації “проблемних” банків з поверненням вкладів населення, створення організацій забудовників/фінансових компаній, які б реалізували механізми (фонди) захисту інвесторів, брали на себе зобов’язання збанкрутілих будівельних організацій.

Важливим чинником пожвавлення ринку будівництва стане запровадження фінансової підтримки держави для кредитування на придбання житла окремими групами населення, які ще не досягли необхідного рівня платоспроможності, а також надання часткових державних гарантій банкам в якості забезпечення під видані кредити забудовникам із закладенням відповідних сум до державного бюджету.

Активна участь держави потрібна у запровадженні дієвих механізмів здешевлення отриманих кредитів як для будівництва, так і для придбання соціального житла, податкового регулювання при будівництві соціального житла. Зкорема, щодо надання податкових пільг забудовникам та банкам  рамках політики стимулювання будівництва підприємствами житла з наступним наданням його їх співробітникам на умовах соціального наймання з подальшим наданням таким підприємствам фінансової компенсації або інших пільг;

Комплексний підхід до вирішення питання іпотечного кредитування передбачає впровадження державної програми щодо забезпечення працездатного населення житлом із компенсацією витрат по іпотечних кредитах працівників а рахунок підприємств з подальшим наданням останнім фінансової компенсації або інших пільг.

Все це, разом з підвищеннм привабливості іпотечного кредитування для населення за рахунок розширення пільг по оподаткуванню доходів суб’єктів–позичальників іпотечних кредитів, зниження витрат на обслуговування іпотечних кредитів за рахунок адресних субсидій на погашення першого внеску при отриманні іпотечного кредиту для придбання житла, або будівництва індивідуального будинку дозволить будівельній галузі подолати наслідки світової фінансової кризи, створити нові робочі місця та вирішити соціальні проблеми населення.

Проблему створення надійних схем накопичення коштів населення на придбання житла, на думку банкірів, можна вирішити за рахунок будівельних ощадних кас. А також впровадження механізмів страхування і гарантування іпотечного кредитування, у тому числі за рахунок бюджетних коштів.

Наприклад, доповнення механізму будівництва житла через ФФБ механізмом будівельноощадних кас (німецька схема) з дорученням банківського кредиту (протягом визначеного часу – до 5 років) банк переконується в кредитоспроможності клієнта. Після цього особі відкривається рахунок, на який здійснюються відрахування із зарплати та інших доходів. За цей період необхідно накопичити 20-30 % вартості житла. Тоді банк може виступити додатковою ланкою між будівельноощадною касою і клієнтом, прокредитувавши залишок суми.

З метою отримання фінансовими установами довгострокових дешевих ресурсів для цільового фінансування іпотеки та житлового будівництва за участі НБУ необхідно запровадити державну програму, яка буде предбачати кроки із підвищення привабливості іпотечного кредитування для банківського сектору за рахунок підтримки цього процесу з боку регулятора. Зокрема, усунення негативних для банківської системи наслідків щодо пролонгації, обслуговування та отримання кредитів рефінансування, які виникли з прийняттям постанови Правління НБУ “Про затвердження Положення про надання Національним банком України стабілізаційних кредитів банкам України” від 13.07.2010 № 327.

Йдеться про спрощення процедури пролонгації кредитних договорів, у т.ч. щодо переліку документів, які повинні надаватись до НБУ, збільшення строку користування кредитними коштами, розширення переліку ліквідного майна, яке може бути надано банками в заставу в якості забезпечення за кредитами рефінансування, незмінності умов кредитних договорів, які були укладені до набрання чинності постановою № 327 та ін.

Для вирішення питання потрібно послабити регуляторні вимоги, які призводять до зменшення регулятивного капіталу банків і погіршення можливостей банків проводити активні операції, у т.ч. кредитування (постанова НБУ від 05.02.2009 №49. Зокрема, розглянути можливість збільшення розміру розбалансованості між активами та пасивами більше року щонайменше до розміру регулятивного капіталу, або встановлення коефіцієнту співвідношення пасивів більше року до активів більше року на рівні не менше 70%. Або скасувати листи НБУ, що регламентують коригування розміру регулятивного капіталу на суму перевищення позитивного ГЕПу більше року над сумою фактично сплаченого зареєстрованого статутного капіталу.

Суттєвого послаблення також потребують нормативи НБУ в частині обов’язкового резервування під кредитні операції, а саме – щодо збільшення відсотків вартості забезпечення, що береться до розрахунку чистого кредитного ризику. А також зняття часових обмежень застави у вигляді майнових прав на нерухоме майно.

Сприятиме процесу повернення іпотечного кредитування й прийняття Верховною Радою України законопроекту, розробленого за участі банківського співтовариства для забезпечення захисту прав кредиторів. А також спрощенння та чітка регламентація дозвільних процедур у будівництві (у наданні дозволів на виконання підготовчих та будівельних робіт, прийняття об’єктів в експлуатацію).

Адже, реалізація зазначених заходів сприятиме збільшенню обсягів капіталовкладень у житлове будівництво, активному відновленню іпотечного кредитування, та дозволить зламати сталу тенденцію зменшення обсягів будівництва. Адже, у 2009 році їх було скорочено на 50%, а будівництво 14,5 тисяч об'єктів взагалі зупинено.