Забрати іпотечне житло за допомогою рішення суду можливо / не можливо

Верховний суд України дослідив правову можливість стягнення на предмет іпотеки шляхом передачі іпотекодержателю права власності на обтяжене іпотекою майно в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов’язань.

Згідно із частиною першою статті 1054ЦК України за кредитним договором банк або інша фінансова установа(кредитодавець) зобов’язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові урозмірі та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов’язуєтьсяповернути кредит та сплатити проценти.

За частиною першою статті 1049 ЦК України позичальникзобов’язаний повернути позикодавцеві позику (грошові кошти у такій самій суміабо речі, визначені родовими ознаками, у такій самій кількості, такого самогороду та такої самої якості, що були передані йому позикодавцем) у строк та впорядку, що встановлені договором.

Виконання зобов’язання може забезпечуватися заставою(частина перша статті 546 ЦК України).

Іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володіннізаставодавця або третьої особи (стаття 575 ЦК України).

Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку»іпотекою визнається вид забезпечення виконання зобов’язання нерухомим майном,що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з якиміпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекоюзобов’язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотекипереважно перед іншими кредиторами цього боржника в порядку, встановленому цимЗаконом.

Аналіз статей 36, 37, 38, 39 Закону України «Про іпотеку»та статей  328, 335, 376, 392 ЦК України дає підстави для висновку про те,що законодавцем визначено три способи захисту задоволеннязабезпечених іпотекою вимог кредитора шляхом звернення стягнення на предметіпотеки:

1. судовий – на підставі рішення суду:

а) шляхом проведення прилюдних торгів;

б) застосування процедури продажу згідно ст. 38 ЗУ «Проіпотеку» (право  іпотекодержателя  на  продаж  предметаіпотеки будь-якій  особі-покупцеві);

2. два позасудових способи захисту:

а) на підставі виконавчого напису нотаріуса;

б) згідно з договором про задоволення вимогіпотекодержателя.

Аналогічна правова позиція Верховного суду Українивикладена у постанові від 30 березня 2016 р. у справі № 6-1851цс15.

Однак існує ще однин «змішаний»: в рамках правової позиціїВерховного суду України від 14 вересня 2016 року по справі № 6-1219цс16.

У вищевказаному рішенні Верховний суд України відступиввід своєї правової позиції (суд не вправі визнавати право власності на предметіпотеки за іпотекодержателем) однак залишив в силі рішення попередніхінстанцій, якими саме на підставі рішення суду за іпотекодержателем визнаноправо власності на предмет іпотеки.

Позиція«можливо»

Нещодавно Верховний суд України відступив від двохправових позицій та підтвердив «змішаний» спосіб звернення стягнення на предметіпотеки, а також її дійсність незалежно від переходу права власності наобтяжене іпотекою нерухоме майно.

Це правові позиції зазначені у постановах суду від 12.10.2016р. № 6-504цс16 та від 26 жовтня 2016 року у справі № 6-1625цс16.

Детальніше за посиланням: «Ефективний спосіб звернення стягнення на предметіпотеки: поза законом» .

ВСУ вказав, хоч у справі, яка переглядається, суд,ухвалюючи судові рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхомпередачі іпотекодержателю права власності на обтяжене іпотекою майно в рахуноквиконання забезпечених іпотекою зобов’язань, неправильно застосував нормистатей  36, 37, 38, 39 Закону України «Про іпотеку», однакустановивши, що позичальник не виконував грошових зобов’язань за кредитнимдоговором і що договори купівлі-продажу, на підставі яких відповідачі придбалимайно у власність, є чинними і саме відповідачі на момент прийняття рішення усправі були власниками майна, що є предметом іпотеки, судправильно вирішив спір по суті, захистивши порушені права кредитора щодо виконання позичальником грошовихзобов’язань, забезпечених іпотекою.

Позиція «неможливо»

Вищевказана позиція підтверджується постановою ВерховногоСуду України в від 22 березня 2017 року у справі № 6-2967цс16.

Зокрема суд вказав, що порядок реалізації предмета іпотекиза рішенням суду врегульовано статтею 39 Закону України «Про іпотеку», якоюпередбачено, що в разі задоволення судом позову про звернення стягнення напредмет іпотеки у рішенні суду зазначається, зокрема, спосіб реалізаціїпредмета іпотеки шляхом проведення прилюдних торгів або застосування процедурипродажу, встановленої статтею 38 цього Закону. Можливість виникнення прававласності за рішенням суду передбачена лише у статтях 335 та 376 ЦК України. Вінших випадках право власності набувається з інших не заборонених закономпідстав, зокрема з правочинів (частина перша статті  328 цього Кодексу).Стаття 392 ЦК України, у якій ідеться про визнання права власності, непороджує, а підтверджує наявне в позивача право власності, набуте раніше назаконних підставах, у тому випадку, якщо відповідач не визнає, заперечує абооспорює наявне в позивача право власності, а також у разі втрати позивачемдокумента, який посвідчує його право власності.

ВАЖЛИВО: Аналіз положень статей 33, 36, 37, 39 Закону України «Проіпотеку», статей 328, 335, 376, 392 ЦК України дає підстави для висновку проте, що законодавцемвизначено три способи захисту задоволення забезпечених іпотекою вимог кредитора шляхом звернення стягнення на предметіпотеки: судовий (на підставі рішення суду) та два позасудові (на підставівиконавчого напису нотаріуса та згідно з договором про задоволення вимогіпотеко держателя).

У свою чергу позасудовий спосіб захисту за договором прозадоволення вимог іпотекодержателя або за відповідним застереженням віпотечному договорі реалізується шляхом передачі іпотекодержателю прававласності на предмет іпотеки або надання права іпотекодержателю від свого іменіпродати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу.

При цьому договір про задоволення вимог іпотекодержателяабо відповідне застереження в іпотечному договорі, що передбачає передачуіпотекодержателю права власності, є правовою підставою для реєстрації прававласності іпотекодержателя на нерухоме майно (частина перша статті 37 ЗаконуУкраїни «Про іпотеку»).

ВИСНОВОК: Отже, у справі, яка переглядається Верховним СудомУкраїни, суди, ухвалюючи судове рішення про звернення стягнення на предметіпотеки шляхом передачі іпотекодержателю права власності на обтяжене іпотекоюмайно в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов’язань, неправильнозастосували норми статті 39 Закону України «Про іпотеку».

Таким чином, Верховним судом України, неправомірна судовапрактика щодо визнання право власності за іпотекодержателем на забезпеченеіпотекою майно, направлена в русло вимог діючого законодавства, а боржники(іпотекодателі) захищенні від необґрунтованого свавілля судової системи.