Орендна плата є однією з істотних умов договору оренди землі

Верховним судом України зроблено правовий висновок щодо визнання недійсності договорів оренди землі з підстав відсутності на момент укладення договорів оренди земельних ділянок нормативно грошової оцінки.

13.03.2017р. вирішуючи питання проусунення розбіжностей у застосуванні зазначених норм матеріального права доподібних правовідносин, судові палати у цивільних та господарських справахВерховного Суду України розглядаючи справу № 6-2195цс16 виходилиз нижчевикладеного.

Визнанняугоди недійсною є одним зі способів захисту прав на землю, передбаченимчастиною третьою статті 152 ЗК України.

Заположеннями частини першої статті 203, частини першої статті 215 ЦК Українипідставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочинустороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою – третьою, п’ятоюта шостою статті 203 цього Кодексу.

Відносини,пов’язані з орендою землі для ведення фермерського господарства регулюютьсявідповідними нормами ЦК України, ЗК України, законами України «Про фермерськегосподарство», «Про оренду землі» та іншими нормативно-правовими актами.

Відповіднодо положень статей 22, 31, 93, 124 ЗК України землі сільськогосподарськогопризначення можуть надаватися громадянам для ведення фермерського господарствата використовуватися цим господарством, зокрема, на умовах оренди.

ВАЖЛИВО: Заправилом статті 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок державноїабо комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органувиконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їхповноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, чи договорукупівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди)шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажуправа оренди земельної ділянки. Передача в оренду земельних ділянок державноїабо комунальної власності здійснюється за результатами проведення земельнихторгів.

Частинамидругою та третьою статті 134 ЗК України визначені випадки, коли земельні торгине проводяться, а передача в оренду земельних ділянок, що перебувають удержавній або комунальній власності, здійснюється в порядку, встановленомустаттею 123 цього Кодексу. Зокрема, земельні торги не проводятьсяпри передачі громадянам земельних ділянок для ведення фермерського господарства.

Отже,стаття 123 ЗК України врегульовує загальний порядок надання земельних ділянокдержавної або комунальної власності у користування в тих випадках, коли згідноіз законом земельні торги не проводяться; визначає вимоги до змісту клопотанняпро надання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельноїділянки; забороняє компетентним органам вимагати інші, ніж установлені цієюстаттею матеріали та документи; установлює загальні підстави для відмови внаданні такого дозволу.

Разомз тим відносини, пов’язані зі створенням, діяльністю та припиненням діяльностіфермерських господарств, регулюються крім ЗК України Законом України «Профермерське господарство» та іншими нормативно-правовими актами України (стаття2).

(!!!) Утаких правовідносинах Закон України «Про фермерське господарство» є спеціальнимнормативно-правовим актом, а ЗК України – загальним.

Так,згідно з абзацом 1 частини першої статті 7 Закону України «Про фермерськегосподарство» для отримання (придбання) у власність або в оренду земельноїділянки державної власності з метою ведення фермерського господарства громадянизвертаються до відповідної районної державної адміністрації. Дляотримання у власність або в оренду земельної ділянки із земель комунальноївласності з метою ведення фермерського господарства громадяни звертаються домісцевої ради.

Передачав оренду земельних ділянок здійснюється за договором оренди.

Відповіднодо статті 13 Закону України «Про оренду землі» договіроренди землі – цедоговір, за яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендаревіземельну ділянку у володіння і користування на певний строк, аорендар зобов'язаний використовуватиземельну ділянку відповідно до умов  договору та вимогземельного законодавства.

Згідноз частиною першою статті 15 Закону України «Про оренду землі» однієюз істотних умов договору оренди землі є оренднаплата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку їївнесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Аналогічнийправовий висновок міститься у постанові Верховного суду України від 21.09.2016р. у справі №6-1512цс16.

Оренднаплата відповідно до статті 21 Закону України «Про оренду землі» –це платіж,який орендар вносить орендодавцеві за користування земельноюділянкою.

Доречі, правовою позицією в постанові Верховного суду України  від03.12.2013 р. по справі № 3-34гс13 (№в ЄДРСРУ 36171774) передбачено: «Нормативна грошова оцінка земель є основою длявизначення розміру орендної плати, а зміна нормативної грошової оцінкиземельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати».

Аналогічнаправова позиція викладена у постанові Верховного суду України від 14.03.2017 р.в рамках справи №21-2246а16.

Частиноюпершою статті 13 Закону України «Про оцінку земель» передбачено, що длявизначення розміру орендної плати для земель державної та комунальної власностіобов’язково проводиться та використовується нормативна грошова оцінка земельнихділянок, яка являє собою капіталізований рентний дохід (дохід, який можна отриматиіз землі як фактора виробництва залежно від якості та місця розташуванняземельної ділянки), визначений за встановленими та затвердженими нормативами(стаття 1 Закону України «Про оцінку земель»).

ВАЖЛИВО: Крімтого, за змістом статті 93 ЗК України відповідач набуває право використовуватиземельну ділянку та обов’язок сплачувати орендну плату не з моменту прийняттярішення компетентним органом про передачу цієї ділянки в оренду, а з моментуукладення договору оренди землі.

Отже,нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендноїплати при укладенні договору оренди.

Відповіднодо абзацу 13 статті 1 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошоваоцінка земельнихділянок – це капіталізований рентнийдохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затверджениминормативами.

Частиноюп’ятою статті 5 цього Закону передбачено, що нормативна грошова оцінказемельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку,державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно іззаконом, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності,втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, вартостіземельних ділянок площею понад 50 гектарів для розміщення відкритих спортивнихі фізкультурно-оздоровчих споруд, а також при розробці показників та механізмівекономічного стимулювання раціонального використання та охорони земель.

Згідноіз частиною третьою статті 201 ЗК України нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель тощо.

ВИСНОВОК: Аналізнаведених правових норм дає підстави для висновку, що нормативна грошова оцінка– конкретна вартісна характеристика, яка містить низку етапів, передбаченихчинним законодавством. Зокрема, це прийняття уповноваженим органом владирішення щодо проведення нормативної грошової оцінки земель, розробка технічноїдокументації грошової оцінки спеціальною установою, погодження технічноїдокументації органами влади, прийняття відповідною радою рішення прозатвердження технічної документації.

Усправі, яка переглядається, суди виходили з того, що на момент укладенняспірних договорів оренди земельних ділянок не було проведено нормативноїгрошової оцінки цих земельних ділянок і ця обставина є безумовною підставою длявизнання вчинених правочинів недійсними.

Разомз тим поза увагою судів залишилась та обставина, що в подальшому сторониоспорюваних договорів вчинили дії, спрямовані на приведення зазначенихправочинів у відповідність до вимог закону: визначили нормативну грошову оцінкуземельних ділянок.