Земля по бартеру і безхазяйні земельні ділянки - аналіз законодавчих змін

01 січня 2019 року набрав чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вирішення питання колективної власності на землю, удосконалення правил землекористування у масивах земель с/г призначення, запобігання рейдерству та стимулювання зрошення в Україні» (далі — Закон 2498-VIII).

Зазначений Закон у 2019 році принципово змінює правила гри у аграрному секторі. Найбільш вагомими змінами вважаю такі положення закону:

По-перше, власники земель та землекористувачі відтепер зможуть обмінюватись земельними ділянками. Очевидно, що метою таких змін є гостра необхідність забезпечення раціонального використання земель. Та чи дійсно це так – покаже час.

Однак, для того, щоб реалізувати це право необхідно дотриматися ряду таких умов:

- земельні ділянки, що обмінюються, мають перебувати у складі єдиного масиву. Віднесення земельної ділянки до масиву буде здійснюватись за результатами інвентаризації земель, після чого відомості про земельні масиви – будуть внесені до Державного земельного кадастру (ДЗК);

- земельні ділянки, що обмінюються, мають однакову нормативну грошову оцінку, або різниця між їх оцінкою не перевищує 10 відсотків;

- строк обміну орендованими земельними ділянками (правом користування) не може перевищувати періоду дії договору оренди, тобто виключно до закінчення строку його дії;

- не порушується переважне право на поновлення договору оренди на новий строк, згідно статті 33 Закону України «Про оренду землі»  - щодо земель, обмін яких планується.

- власнику або користувачу земельної ділянки у повному обсязі компенсована майнова шкода, пов’язана з обміном ділянок.

- обмін має здійснюватися шляхом укладення взаємних договорів оренди, а обмін прав на земельні ділянки – шляхом укладення договорів суборенди. При цьому згода власника ділянки не потрібна, а орендар залишається відповідальним перед орендодавцем за виконання договору. Право оренди (суборенди) підлягає реєстрації у встановленому законодавством порядку.

При укладенні договору оренди взамін необхідно враховувати, що договір повинен містити усі істотні умови, передбачені ст. 15 Закону України «Про оренду землі», а також відомості про договір взамін якого він укладений; обов’язково прописується положення за яким орендар, за договором взамін, не має переважного права на купівлю орендованої земельної ділянки у разі її продажу;

У 5-денний строк після укладення та реєстрації договору оренди взамін, орендарі мають письмово повідомити власника земельної ділянки про обмін правами на його земельну ділянку. При цьому, нажаль, законодавцем не встановлено жодних санкцій за невиконання вказаного положення закону. Очевидно, що багато титульних володільців земельних навіть не підозрюватимуть, що їхню земельну ділянку буде обробляти Іванов, а не Петров. 

Звертаю увагу, що обмін земельними ділянками, які перебувають в єдиному земельному масиві можливий лише після інвентаризації масиву!

Інвентаризація масиву земель здійснюється за рішенням Держгеокадастру  (щодо земель державної власності) та сільської, селищної, міської ради на території яких знаходиться масив (щодо земель комунальної власності), які є замовником документації із землеустрою.

Саме після інвентаризації можливо буде отримати в користування земельні ділянки того чи іншого масиву, в тому числі орендувати невитребувані (нерозподілені) земельні ділянки.

Особи, які за результатами інвентаризації володітимуть, або матимуть в оренді більше 75 % земель масиву (істотна частина) отримають право орендувати решту земель цього масиву.  Якщо такі землі вже перебувають в оренді чи власності – зможуть отримати інші землі цього масиву в суборенду, за умови передачі їх власнику (орендарю) у користування іншої земельної ділянки, що розташована в цьому масиві. 

По-друге, закріплено поняття «невитребувана земельна частка (пай)» та «нерозподілена земельна ділянка». Розпорядником таких земель є сільська, селищна чи міська рада.

Цікаво, що на законодавчому рівні вперше було закріплено поняття «невитребувана» та «нерозподілена» земельна ділянка, до цього ж зазначені терміни використовувались у правозастосовній діяльності.

Досить спірним є визначення саме «невитребуваної» земельної частки. Зокрема, це частка (пай), на яку не отримано документ, що посвідчує право на неї, або земельна частка (пай), право на яку посвідчено відповідно до законодавства, але яка не була виділена в натурі (на місцевості).

Станом на 01 січня 2019 року, всі земельні частки (паї), на які власникам було видано свідоцтва (сертифікати), але які не були виділені в натурі (на місцевості), згідно з новим законодавством - є невитребуваними земельними частками (паями).

До виділення в натурі та державної реєстрації права власності, розпоряджатись вказаними землями буде сільська, селищна, або міська рада.

Якщо до 01 січня 2025 року власник такої частки (паю) або спадкоємець не оформить право власності на земельну ділянку – вважається, що власник відмовився від одержання земельної ділянки і така частка (пай) після її формування буде передана у комунальну власність відповідної територіальної громади в порядку визнання майна безхазяйним.

Тобто, до 2025 року власників земельних часток (паїв) можуть позбавити їх власності. Але, враховуючи практику останніх років про визнання майна безхазяйним, чи будуть територіальні громади реалізовувати вказані норми – поки що невідомо.

Але в будь-якому випадку, є загроза позбавлення власників земельних часток (паїв) хоч і невеликого, але доходу за оренду їх часток (паїв). Адже, з 01 січня 2019 року не виділені в натурі земельні частки (паї) вважаються невитребуваними ділянками і можуть бути передані в оренду третій особі на підставі рішення відповідної ради. 

Висновки. У зв’язку зі змінами земельного законодавства, що стались після набрання чинності Законом 2498-VII, агропідприємства отримають реальну можливість поповнити свій земельний банк та захистити свої інтереси при оренді невитребуваних (нерозподілених) земельних ділянок, які тривалий час не мали належного правового регулювання