1/2 = 0, або математика дискреційних повноважень щодо оренди землі
Якщо ви орендар земельної ділянки комунальної форми власності, і бажаєте розділити ділянку, зверніть на це увагу.
Іноді виникає необхідність розділити орендовану земельну ділянку комунальної форми власності. Мета може бути різна – продаж об’єкту нерухомості, наприклад, який стоїть на частині ділянки, або викуп частини такої ділянки. І тут нас радо приймає в свої обійми бюрократично-корупційна машина органів місцевого самоврядування і державного управління. Так, звісно, про корупцію, я нічого не казав, її не існує :)
Просто декілька ремарок про проблеми, які тут існують саме в силу факту розподілу ділянки, і які треба мати на увазі.
Дано – земельна ділянка з певним кадастровим номером. Ця ділянка внесена в Державний земельний кадастр, право оренди зареєстровано в Реєстрі речових прав, є договір оренди. Все добре. Далі нам потрібно розділити цю ділянку. На місцях процедура трохи відрізняється, але в загальному, - нам потрібно отримати дозвіл на розроблення технічної документації щодо поділу ділянки, далі погодити технічну документацію щодо поділу, затвердити такий поділ. Як правило, в цьому процесі отримується щонайменше 1 рішення місцевої ради, іноді 2, що саме по собі гарантує багато цікавих вражень. Окрім цього, задіяно багато розумних і поважних людей, які розробляють, підписують, погоджують, і т.д. Але ми зараз не про це.
Одного дня наступає час «Ч», і зміни, які до цього існували лише в технічній документації, виконаній за нашим замовленням, вносять до бази даних Державного земельного кадастру. З цього моменту стара ділянка зникає, і з’являється дві нові. Ви, з задоволенням, розглядаючи витяги з ДЗК з двома новими абрисами і кадастровими номерами, вважаєте, що майже все зробили. Але, ні. Ці зміни мають бути відображені в вашому договорі оренди, укладеному з місцевою радою. І саме тут починається рай для дискреції – хочу приймаю рішення, хочу – не приймаю.
Тобто, ви звертаєтесь до місцевої ради з проханням ухвалити рішення про внесення змін до договору оренди, а у відповідь дуже часто тиша. І так може тягнутися півроку, рік, два роки…
Що весь цей час відбувається – ви користуєтесь земельною ділянкою (юридично тепер двома), платите орендну плату, але, коли вам потрібно підтвердити право оренди на землю, ви можете лише продемонструвати договір оренди щодо неіснуючої ділянки, і витяги з ДЗК, в яких не вказаний орендар щодо нових ділянок.
Якщо ваша оренда почалася до 2013 року і ви не реєстрували право оренди до розподілу ділянки в Реєстрі речових прав, все ще гірше – ваше право оренди на стару ділянку тепер неможливо зареєструвати, бо ділянки такої вже немає, і Реєстр технічно цього не в змозі зробити, а для реєстрації права на нові ділянки у вас попросять договір оренди з внесеними змінами, які, як ми пам’ятаємо ви досі чекаєте. Коло замкнулося. Хоча положення про реєстрацію речових прав і передбачає, що при поділі ділянки в нові розділи мають вноситися відомості щодо існуючих речових прав, але формулювання дуже неконкретне, і за відсутності автоматичного «підтягування» відповідних відомостей з зареєстрованої інформації про стару ділянку, така система не працює.Таким чином, у вас була ділянка в оренді, ви її розділили на дві, і юридично залишилися з нулем. І можете з цим нулем знаходитися дуже довго, тому що право оренди виникає з моменту реєстрації такого права в Реєстрі речових прав. А зареєструвати ви його в більшості випадків, до отримання рішення відповідної місцевої ради і внесення змін в договір оренди – не зможете.
Крім того, можна отримати проблем з оплатою орендної плати, тому що хоч, згідно закону, для нарахування орендної плати і земельного податку використовуються дані Державного земельного кадастру, документом, на підставі якого ви користуєтесь землею, є договір, і його реквізити ви зазначаєте в розрахунку орендної плати. А ще, враховуючи ситуацію з періодичною зміною методики розрахунку нормативної грошової оцінки земель, яка є базою для розрахунку плати за землю, може трапитися ситуація, коли ця база різна для старої ділянки, зазначеної в договорі, і для нових ділянок, існуючих в кадастрі. В цьому разі ви ризикуєте, хоч який би варіант не обрали, на жаль.
Мораль цієї історії, в тому, що дискреція і самоврядування це добре, але не може такого бути, щоб законне право користувача землі, узгоджене власником, призводили потім до патової ситуації, в якій користувач де-юре позбавляється права оренди, але не обов’язку платити за цю оренду. Терміново необхідні зміни до законодавства в цій сфері, які б автоматизували цей процес, і не потребували участі органу місцевого самоврядування у оформленні розподілу ділянки після того, як цей орган затвердив і погодив технічну документацію. Тобто, всі «качєлі» мають закінчитися до внесення новостворених земельних ділянок в ДЗК. Після внесення – все автоматично – реєстрація в реєстрі речових прав, нова грошова оцінка і все. Зміни в договір оренди з цього питання не мають бути обов’язковими.
- Альтернативи децентралізації енергогенерації в Україні не існує Олексій Гнатенко вчора о 15:31
- Відкриті дані: прозорість проти корупції Діана Граділь вчора о 13:39
- Способи захисту прав власника від самочинного будівництва на земельній ділянці Євген Морозов вчора о 10:45
- Власть, наука, интеллект – инвестиции в средний и малый бизнес и устойчивое развитие Вільям Задорський вчора о 04:01
- Прифронтовий Миколаїв. Яку допомогу можна отримати у місті, де лінія фронту зовсім близько Галина Скіпальська 25.07.2024 13:53
- На що дивляться інвестори? Олександр Висоцький 25.07.2024 12:22
- Де нормальний начпрод, там якісні продукти харчування Дана Ярова 25.07.2024 12:06
- Розвиток європейського ринку водню: Нові ініціативи та перспективи Олексій Гнатенко 25.07.2024 10:17
- Внесіть зміни у свій щоденний "to do list" Катерина Кошкіна 25.07.2024 09:59
- Гранти на відновлення та енергоефективність житла: можливості від Фонду енергоефективності Єгор Фаренюк 24.07.2024 21:44
- Порушення прав власника земельної ділянки внаслідок самочинного будівництва Євген Морозов 24.07.2024 19:48
- Як застосувати методи відбору постачальників НАТО у наших реаліях? Євгеній Сільверстов 24.07.2024 18:00
- Кого підтримуватиме Ізраїль під час виборів у США? Олег Вишняков 24.07.2024 13:22
- Європейська рада схвалила висновки щодо інфраструктури електромережі ЄС Олексій Гнатенко 24.07.2024 12:30
- Спільна власність чоловіка та жінки, які проживають без реєстрації шлюбу Євген Морозов 23.07.2024 19:26
- Boris Johnson: Запрошення до усвідомлення – домовлянь з РФ не буде 1883
- Суди проти рф – реалії, фантазії, міфи. Перспективи Арбітражу 299
- Як застосувати методи відбору постачальників НАТО у наших реаліях? 91
- Чому конкурентні закупівлі – це більше ніж просто вимога закону 65
- Дизайн дитячого простору 63
-
11 млрд доларів тому, кого немає. На що просила гроші Україна в Берліні
Бізнес 87049
-
У Харкові обрали нові назви для трьох станцій метро
Бізнес 11247
-
Помпео виклав своє бачення мирного плану Трампа: лендліз на $500 млрд і реальні санкції
Бізнес 9246
-
Криза мобільного зв’язку. Скільки коштуватиме подовження зв'язку під час відключень
Бізнес 5717
-
Київський підприємець почав розбирати Tesla, щоб заряджати оселі – FT
Технології 5422