Авторські блоги та коментарі до них відображають виключно точку зору їхніх авторів. Редакція ЛІГА.net може не поділяти думку авторів блогів.

12.06.2017 11:09

Проблеми визнання права власності на об’єкти самочинного будівництва

Анатолій Шегрін Молодший юрист Юридичної компанії "Юбікон"

На сьогоднішній день в Україні є актуальним питання самочинного будівництва, змісту цього поняття, його правових наслідків, що обумовлюється як щоденним зростанням числа будівельних майданчиків, всіляких добудов і прибудов, так і кількістю судових позовів

На сьогоднішній день в Україні є актуальним питання самочинного будівництва, змісту цього поняття, його правових наслідків, що обумовлюється як щоденним зростанням числа будівельних майданчиків, всіляких добудов і прибудов, так і кількістю судових позовів з приводу самочинно збудованих об’єктів. Недотримання особою, яка здійснює будівництво вимог ст. 376 Цивільного Кодексу України ( далі ЦКУ) є підставою для визначення будівництва самочинним (1). Між тим у різних нормативно правових актах ЦКУ , кримінальному кодексі Україні ( далі – ККУ) , Земельному кодексі України ( ЗК). Кодексі про адміністративні правопорушення ( далі – КУпАП) будівництво, реконструкція та перепланування, як окремих об’єктів нерухомості так і приміщень в них із порушенням вимог містобудівного законодавства, в одних випадках визначається «самовільним», а в інших – «самочинним».

Читайте такожГроші з лиманів. Нові гравці заходять до унікального бізнесу марикультури Кому українці платять за воду. Десятка найприбутковіших виробників води Бізнес-тиждень: На що піде $60 млрд допомоги США і що врятує від аварійних відключень електроенергії

Така термінологічна не узгодженість обумовлена тим, що до моменту набрання чинності ЦКУ від 16 січня 2003 р., яким запроваджено поняття «самочинне будівництво», в усіх раніше прийнятих актах законодавства вживалось поняття «самовільне будівництво». Ст. 376 ЦКУ містить чотири ознаки, за яким об’єкти нерухомості можуть бути визнанні самочинно збудованими, а саме:

1) збудовані (будуються) на земельній ділянці , яка не була відведена для цієї мети, тобто: за відсутності у забудовника правових підстав для користування земельною ділянкою; з порушенням цільового призначення

2) збудовані (будуються) буз належного дозволу: будівництво без дозволу на будівництво; будівництво без дозволу на виконання будівельних робіт;

Без звернення до інших законодавчих актів ( ЗКУ, законів, що діють у сфері будівництва) неможливо визначити обсяг та зміст поняття «самочинного будівництва». В свою чергу положення законів також вимагають конкретизації, зокрема при визначенні таких понять, як цільове призначення землі, дозвіл на будівництво тощо.

3) збудовані (будуються) без належно затвердженого проекту;

Законодавством мають бути чітко визначенні випадки обов’язкової розробки проекту та його погодження, експертизи, що частково вирішено Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності»(2). Крім того, закон не містить відповіді на питання, як слід кваліфікувати будівництво, яке хоча і відповідає відповідним вимогам, але здійснене з відхилення від раніше розробленого проекту. Адже, непоодинокими є випадки, коли заплановано побудувати один об’єкт, а в результаті зовсім інший, що зумовлюється зміною кон’юнктури ринку, іншими обставинами.

Зрозуміло, коли мова йде про зведення багатоповерхового будинку, то проект має бути обов’язково. Та очевидно, що забудовник, у випадку добудови до приватного будинку, наприклад, гаражу, навіть не стане замовляти дорогий архітектурний проект, вже не кажучи про його затвердження. З прийняттям Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» це питання було вирішено ст.. 27 зазначеного закону вводить поняття будівельного паспорту забудови земельної ділянки. Проектування на його основі здійснюється без отримання містобудівних умов та обмежень, розроблення проекту будівництва здійснюється виключно за бажанням замовника. В законі також слід чітко прописати, при зведенні яких саме категорій нерухомих об’єктів забудовнику необхідно замовляти архітектурний проект.

4) Збудовані (будуються) з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Безумовно, на законодавчому рівні слід конкретизувати поняття «істотні порушення». Перш за все постає питання про критерії, за якими буде визначатися така істотність. Напевно, слід вважати, що порушення є істотними, у випадку, коли це може призвести до травмування та гибелі людей, псування або загибелі нерухомого майна.

Перелік ознак, наведений у ст..376 ЦКУ не є вичерпним, його слід розширити та деталізувати аби повністю охопити поняття «самочинне будівництво». Забудовник внаслідок своїх неправомірних дій несе ці вільно-правову відповідальність ( ст. 376 ЦКУ) , адміністративно-правову (ст. ст. 96,97,150 КУпАП) або кримінальну відповідальність ( ст. 1971 ККУ). Згідно статті 65 конституції України є заборона двічі притягувати одну й ту ж саму особу до відповідальності одного виду за одне й те саме правопорушення, та все ж допускається притягнення до відповідальності за одне правопорушення до кількох різних видів відповідальності: наприклад, особа, що звела будинок на самовільно зайнятій чужій землі з нанесенням значної шкоди власнику чи користувачу цієї земельної ділянки може нести як цивільну (у випадку знесення об’єкта самочинного будівництва ) так і кримінальну відповідальність (п.1 ст. 1971 ККУ).

Можна зробити висновок, що у зв’язку із законодавчою неврегульованістю окремих питань, щодо самочинного будівництва, необхідним є внесення змін у чинне законодавство та подолання у ньому значної кількості прогалин та колізій

Література:

1) http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільний кодекс України ,
Верховна Рада України; Кодекс України, Закон, Кодекс від 16.01.2003 № 435-IV