Трошки про законопроєкт №12089 про захист прав добросовісного набувача

Останні дні в соціальних мережах гудить законопроєкт №12089 "Про захист добросовісного набувача».

Здебільшого нас лякають насуванням чогось страшного та непередбачуваного, та пророкують викрадення всієї державної землі шляхом прийняття цього проєкту. Чи дійсно це так? Давайте проаналізуємо…

Першим етюдом до нашого спільного аналізу має слугувати те, що проблема незаконного виведення земельних ділянок із державної власності абсолютно не є новою. І дуже малоймовірно, що внаслідок прийняття цього законопроєкту вона отримає який новий поштовх.

Пам’ятаєте, як років 15 (чи 20 назад) вашим дальнім знайомим пропонували написати заяву про отримання земельної ділянки в Вишгородському (Обухівському, Макарівському, Ірпінському) районі, та пропонували за це 100 або 200 доларів США? Вітаю – це означає, що ви пам’ятаєте пік популярності земельних схем.

Чи потрібно боротися із незаконним відчуженням земель державної власності? Так, потрібно безумовно. Але не потрібно вдягати рожеві окуляри та вважати, що всі ці 15-20 років були присвячені виключно святій боротьбі із повернення земель. Часто ця боротьба зводилася лише до «обілечування» нових власників землі. Вже вибачте мені на цьому нелітературному слові «обілечування». А інструментом такого «обілечування» ставала неповна нормативна урегульованість питань, пов’язаних із витребуванням землі.

Що ж власне пропонує законопроєкт?

І. Перебіг позовної давності за вимогами про витребування землі починається із дати реєстрації права власності першого набувача (або з дня передачі майна, якщо на момент такої передачі реєстрація права не була передбачена). Норма поширюється виключно на майно, відомості про яке станом на сьогодні внесено до публічного реєстру прав на нерухоме майно.

Перше, чим можливо здивую багатьох – так це тим, що станом на сьогодні позовна давність щодо витребування землі з незаконного володіння також існує, і складає вона всього … три роки. Виключення – особливо цінні землі (водний та лісовий фонд), там згідно з актуальною практикою позовної давності немає.

Однак формулювання «з моменту, коли позивач дізнався, або міг дізнатися про порушення прав», яке є актуальним сьогодні, часто призводило до того, що дивним чином, внаслідок раптової перевірки нібито очевидний факт захоплення землі ставав відомим через … 15 або 20 років. Особливо часто після того, як на земельній ділянці починалося будівництво цінного майна, або починав працювати прибутковий бізнес. І ось тут уже вправність юристів у роботі із терміном «коли позивач дізнався, або міг дізнатися» могла призвести до суттєвої монетизації питання.

Чи відповідає запропоноване в законопроєкті формулювання принципу якості і доступності закону? На мою думку – відповідає, і суттєво ускладнює корупційне тлумачення відповідної норми.

Важливо акцентувати – нововведення це стосується лише зареєстрованого в публічному реєстрі майна. Майно, яке ховають від реєстрації під цей припис не підпадатиме, і позовна давність на нього рахуватиметься «по старому».

Логіка проста – якщо через 12 років після початку роботи публічного реєстру прав (2013 рік) власник або контролюючі органи не спромоглися звернутися до суду щодо повернення майна, яким публічно (тобто - за даними реєстру) володіє особа – вибачайте, але «ваш потяг пішов».

До речі, на важливості існування інституту позовної давності в демократичному суспільстві наголошував і Європейський суд з прав людини у багатьох своїх рішеннях, зокрема «Юкос проти Росії».

ІІ. Присічний строк звернення до суду - десять років з моменту реєстрації в публічному реєстрі прав на нерухоме майно (або з моменту фактичної передачі майна, якщо така реєстрація не була передбачена законом на відповідний час). Після закінчення цього строку держава чи територіальна громада не можуть витребувати майно в добросовісного набувача.

На перший погляд норма звучить страшно, і здається. що метою є запобігти поверненню майна державі. Але…

Перше на що варто звернути увагу – строк - 10 років з моменту реєстрації майна в публічному реєстрі. Запевняю Вас, що будь-якому органу влади буде дуже складно пояснити, чому протягом 10 років з моменту реєстрації права не відбулося позовної роботи щодо повернення майна. Можливо саме так комусь було потрібно?

Друге це те, що норма стосуватиметься виключно добросовісних набувачів – осіб, які не знали і з всіма обставинами справи не могли знати про незаконність вибуття майна. Особливий захист добросовісного набувача – це вимоги не лише вітчизняного цивільного законодавства, але й практика того ж Європейського суду.

І третє питання. Присічний строк 10 років встановлено саме для віндикаційних позовів та позовів про визнання права власності на майно. Це питання дискусійне, але я бачу це питання саме так. Це важливо, адже чинна судова практика говорить про те, що в разі повернення до державної власності особливо цінних земель застосовується негаторний, але не віндикаційний позов. І на мою думку, до особливо цінних земель (ліси, водний фонд, заповідники) норма про присічний строк 10 років взагалі не буде застосовна.

Єдине зауваження особисто від мене – я б прибрав положення про відлік десятирічного строку з моменту фактичної передачі (а не внесення до реєстру). Думаю що в такому випадку до цього присічного строку мав би існувати максимум довіри, і можливо було б уникнути фактичного дублювання із позовною давністю.

ІІІ. Перелік земель, на які не поширюється десятирічний присічний строк звернення до суду - землі оборони, об’єкти критичної інфраструктури, об’єкти державної власності, що мають стратегічне значення для держави, об’єкти або території природнозаповідного фонду, до гідротехнічних споруд, до пам’яток культурної спадщини.

У цілому згоден із запропонованим переліком об’єктів, на які такий десятирічний присічний строк не поширюється. Але, особисто я б доповнив його землями водного фонду та землями лісового фонду, і в такому випадку можна було б говорити про вичерпне формування цього переліку, та про узгодження інтересів держави та приватних інтересів щодо захисту добросовісного набувача.

IV. Одне з найбільш дискусійних положень - суд одночасно із задоволенням позову органу державної влади про витребування нерухомого майна від добросовісного набувача на користь держави чи територіальної громади вирішує питання про здійснення органом державної влади або органом місцевого самоврядування компенсації вартості такого майна добросовісному набувачеві.

При цьому кошти вносяться на депозитний рахунок органом влади до звернення до суду.

Дійсно дискусійна норма, але й вона має певну логіку. Уже згаданий Європейський суд неодноразово наголошував, що якщо внаслідок помилки органу влади постраждала особа, яка своїми діями не сприяла вчиненню такої помилки та не знала про неї (добросовісний набувач) – така особа повинна отримати відшкодування.

До цього моменту суди посилалися на право добросовісного набувача звернутися із позовом про повернення вартості нерухомого майна та про відшкодування збитків до продавця майна. Однак не в усіх випадках продавець майна вже перебував у фактичній досяжності для пред’явлення відповідного позову, особливо беручи до уваги, що часто позови ініціювалися через десятки років після фактичного вибуття майна.

Уявімо ситуацію – земля придбана добросовісною особою, яка побудувала на ній житловий будинок або комерційний об’єкт. Чесно живе або веде бізнес. Через 10 років орган влади бажає повернути землю, посилаючись на свою ж власну помилку. А добросовісного покупця відправляють … шукати продавця, якого вже й на світі може не бути. Справедливо? Гадаю що не зовсім.

Слід також відзначити, що згідно з законопроєктом держава або територіальна громада набуває права вимоги до винної особи. Тобто – до тих посадових осіб цього ж органу, які свого часу сприяли незаконному виведенню державної чи комунальної землі. Справедливо? Гадаю що так, особливо якщо на ці вимоги автори законопроєкту прибрали б позовну давність.

Що маєво в підсумку – норма доволі контроверсійна та жорстка відносно держави. Але не сказати, що очевидно несправедлива. Зрештою, така норма в цілому узгоджується з логікою ЄСПЛ щодо даної категорії справ.

Що маємо у підсумку? Законопроєкт дійсно важкий та не ідеальний. Багато його норм можуть бути витлумачені неоднозначно на практиці. Особисто в мене як в юриста багато питань щодо зворотної дії в часі його норм, та до низки інших питань.

Але загальна логіка законопроєкту мені видається вірною. Якщо закони посилюватимуть відповідальність посадових осіб органів державної влади за протиправні дії – це точно шлях до лібералізації вітчизняної правової системи.

ПС: викладена в моєму особистому блозі точка зору є виключно моєю особистою точкою зору як правника, та не повинна асоціюватися з позицією певних органів або структур.