Договор купли-продажи
Приобретая квартиру в строящемся доме по договору «купли-продажи имущественных прав», учтите все риски - эксперт.
Отечественные застройщики жилой недвижимости достаточно активно на данный момент привлекают у населения денежные средства под строительство новых домов с помощью договора «купли-продажи имущественных прав». Так как инвесторы новостроев очень часто обращаются ко мне за разъяснениями этого договора, отвечу комплексно.
Данный договор как механизм инвестирования в жилищное строительство прямо не предусмотрен законодательством (ст. 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности»). В то же время этот вид договора не запрещен законодательно и является разновидностью имущества, согласно ст. 190 Гражданского кодекса Украины.
Согласно статье 3, Закона Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине», имущественными правами являются: любые права, связанные с имуществом, отличные от права собственности, в том числе права, которые являются составными частями права собственности (права владения, распоряжения, пользования), а также другие специфические права (права на осуществление деятельности, использования природных ресурсов и т.п.), права требования.
Что означает для вас как инвестора/покупателя подписание договора купли-продажи имущественных прав с застройщиком? Вы фактически приобретаете в собственность имущественные права, то есть, право требования к застройщику. Это позволяет вам в будущем осуществить первичную регистрацию права собственности на квартиру.
Переход права собственности на имущественные права законодательством не урегулирован, на практике застройщики реализуют его путем подписания акта приема-передачи имущественных прав. При подписании договора купли-продажи имущественных прав обычно принимают участие такие стороны: заказчик, застройщик, генеральный подрядчик (подрядчик). Обычно договор купли-продажи имущественных прав заключается между инвестором и застройщиком.
Форма договора, согласно ч. 2, ст. 656 Гражданского кодекса Украины, должна быть обязательно письменная, нотариальное подтверждение такого договора законодательством не требуется.
Согласно статье 331 Гражданского кодекса Украины, первично имущественные права на строящийся объект — у заказчика строительства, что должно быть подтверждено следующими документами:
- документ, подтверждающий наличие у заказчика прав на земельный участок;
- проектно-сметная документация;
- зарегистрированная декларация на выполнение строительных работ;
- договор генерального подряда.
Таким образом, имущественные права являются законодательно признанной правовой конструкцией привлечения средств инвесторов в строительство.
Данный вид договора позволяет достаточно просто привлечь средства инвесторов, нет необходимости дополнительно оплачивать участие в реализации схемы инвестирования третьих лиц, а также отсутствует налоговая нагрузка. Однако инвестор должен четко осознавать риски, на которые он идет, подписывая договор «купли-продажи имущественных прав»:
- имущественные права на квартиру не подлежат государственной регистрации, поэтому возможны двойные перепродажи квартир;
- застройщик может привлекать средства до получения необходимой разрешительной документации;
- отсутствие контроля над финансовыми потоками со стороны государства и соответственно возможность нецелевого использования средств;
- нарушение сроков ввода объекта в эксплуатацию.
Если вы приняли решение стать инвестором квартиры в строящемся объекте, и планируете подписать именно договор «купли-продажи имущественных прав», учтите все риски и обратите внимание на:
- репутацию заказчика/застройщика, его опыт строительства, количество, качество и главное — сроки сданных в эксплуатацию объектов, наличие рекламаций со стороны инвесторов;
- условия договора: процесс передачи имущественных прав, материальную ответственность сторон, четкие сроки завершения строительства, порядок и основания расторжения договора купли-продажи имущественных прав, обязанности сторон;
- наличие необходимого пакета разрешительной документации на строительство и прав на земельный участок.
Принимайте решения взвешенно, основываясь на исчерпывающей информации.
- Військово-економічна пастка: чому зламався бум РФ Христина Кухарук вчора о 05:10
- Готують підвищення тарифів для населення Андрій Павловський 04.07.2025 22:05
- Поки ППО в дорозі – шахед вже у вікні Дана Ярова 04.07.2025 19:14
- Тренди корпоративної міграції у 2025 році: чому підприємці обирають Кіпр, ОАЕ та Естонію Дарина Халатьян 04.07.2025 13:10
- Кримінальна відповідальність за злісне ухилення від сплати аліментів на утримання дитини Леся Дубчак 04.07.2025 12:49
- Без компромісів: яка методика стала золотим стандартом омолодження обличчя у світі? Дмитро Березовський 04.07.2025 12:19
- Лідер (без) інструкції: як керувати командами в епоху ШІ, поколінь зумерів та Alpha Аліна Первушина 03.07.2025 17:56
- Час життєстійкості: як зберегти себе у світі, що змінюється? Галина Скіпальська 03.07.2025 16:23
- Угода з прокурором про визнання винуватості: жодних гарантій без рішення суду Костянтин Рибачковський 02.07.2025 23:43
- Вновь о Гегелевской диалектике и искусственном интеллекте Вільям Задорський 02.07.2025 19:21
- Чи законно колишніх засуджених повторно ставити на військовий облік Анжела Василевська 02.07.2025 19:07
- НеБезМежне право Сергій Чаплян 01.07.2025 21:44
- Недоторканні на благо оборони: головне – правильно назвати схему Дана Ярова 01.07.2025 19:33
- Корпоративний добробут: турбота про співробітників чи форма м’якого контролю? Анна Пархоменко 01.07.2025 15:04
- Як AI змінює структуру бізнесу: замість відділів – малі команди і агентні системи Юлія Гречка 01.07.2025 14:07
- Готують підвищення тарифів для населення 521
- Жіноче лідерство в українському бізнесі: трансформація, яка вже відбулася 499
- Чи законно колишніх засуджених повторно ставити на військовий облік 356
- Суд не задовольнив позов батька-іноземця про зміну місця проживання дитини 333
- Угода з прокурором про визнання винуватості: жодних гарантій без рішення суду 164
-
Ціна свободи. Cкільки і чим доводиться платити українцям, щоб виїхати з російської окупації
26917
-
Що обрати замість моря – найкращі місця для відпочинку в Україні, ціни та тренди 2025
Життя 14566
-
BlackRock припинив пошук інвесторів для відновлення України – Bloomberg
Фінанси 8474
-
Перевтілення Будди та нагляд партії. 90 років боротьби далай-лами з Китаєм – що далі
8159
-
Унаслідок атаки дронів пошкоджено відділення Нової пошти в Чугуєві – фото
Бізнес 7791