Стягнення неустойки з забудовника за договорами купівлі-продажу майнових прав

Стягнення неустойки з забудовника не поширюється на договори купівлі-продажу майнових прав

15 червня 2022 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 711/1032/21, провадження № 61-19291св21 (ЄДРСРУ № 104849709) досліджував питання щодо вимоги про стягнення пені з забудовника на підставі частини п`ятої статті 10 Закону № 1023-XII

Суд вказує, що договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України), а тлумачення статті 629 ЦК України свідчить, що в ній закріплено один із фундаментальних принципів цивільного права - обов`язковість договору.

Тобто з укладенням договору та виникненням зобов`язання його сторони набувають не лише суб`єктивні права, а й обов`язки, які вони мають виконувати.

Невиконання обов`язків, встановлених договором, може відбуватися при:

(1) розірванні договору за взаємною домовленістю сторін;

(2) розірванні договору в судовому порядку;

(3) відмові від договору в односторонньому порядку у випадках, передбачених договором та законом;

(4) припинення зобов`язання на підставах, що містяться в главі 50 ЦК України;

(5) недійсності договору (нікчемності договору або визнання його недійсним на підставі рішення суду).

Неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання (частина перша статті 549 ЦК України).

Якщо предметом неустойки є грошова сума, її розмір встановлюється договором або актом цивільного законодавства (абзац перший частини другої статті 551 ЦК України).

Відповідно до частини першої статті 637 ЦК України тлумачення умов договору здійснюється відповідно до статті 213 ЦК України.

У частинах третій та четвертій статті 213 ЦК України визначаються загальні способи, що застосовуватимуться при тлумаченні, які втілюються в трьох рівнях тлумачення.

Перший рівень тлумачення здійснюється за допомогою однакових для всього змісту правочину значень слів і понять, а також загальноприйнятих у відповідній сфері відносин значення термінів.

Другим рівнем тлумачення (у разі, якщо за першого підходу не вдалося витлумачити зміст правочину) є порівняння різних частин правочину як між собою, так і зі змістом правочину в цілому, а також з намірами сторін, які вони виражали при вчиненні правочину, а також з чого вони виходили при його виконанні.

Третім рівнем тлумачення (при без результативності перших двох) є врахування: мети правочину, змісту попередніх переговорів, усталеної практики відносин між сторонами (якщо сторони перебували раніш у правовідносинах між собою), звичаїв ділового обороту; подальшої поведінки сторін; тексту типового договору; інших обставин, що мають істотне значення Таким чином, тлумаченню підлягає зміст правочину або його частина за правилами, встановленими статтею 213 ЦК України.

Аналіз цивільного законодавства свідчить, що перекваліфікація відповідного договору може мати місце, зокрема, при:

(а) недійсності договору (зокрема, удаваності договору);

(б) тлумаченні змісту договору. Перекваліфікація договору можлива тільки в тих випадках, коли вона відбувається в межах спору, що стосується такого договору. Саме такий висновок зумовлений тим, що по своїй суті перекваліфікація направлена на з`ясуванні справжньої волі сторін договору, який перекваліфіковується в інший. А це, відповідно, можливо зробити тільки в рамках спору щодо такого договору.

У разі коли виконавець не може виконати (прострочує виконання) роботу (надання послуги) згідно з договором, за кожний день (кожну годину, якщо тривалість виконання визначено у годинах) прострочення споживачеві сплачується пеня у розмірі трьох відсотків вартості роботи (послуги), якщо інше не передбачено законодавством. У разі коли вартість роботи (послуги) не визначено, виконавець сплачує споживачеві неустойку в розмірі трьох відсотків загальної вартості замовлення (частина п`ята статті 10 Закону № 1023-XII).

Тлумачення абзацу першого частини п`ятої статті 10 Закону № 1023-XII свідчить, що ця норма не поширюється на договори купівлі-продажу майнових прав.

Вказане узгоджується із висновками Верховного Суду у постанові від 04 серпня 2021 року у справі № 587/823/19.

P.s. Між тим судова практика доволі не однорідна… і інший склад Верховного суду вважає, що до спірних правовідносин підлягає застосуванню Закону України «Про захист прав споживачів», оскільки договір купівлі-продажу майнових прав передбачає в подальшому набуття їх покупцем права власності на квартиру, яку буде здано в експлуатацію у відповідний термін, а отже, на такі правовідносини поширюється дія вказаного Закону.

Подібні висновки містяться у постановах Верховного Суду від 07 жовтня 2020 року у справі № 755/3509/18 (провадження № 61-17721св19), від 16 лютого 2022 року у справі №524/8390/20 (ЄДРСРУ № 103525084).