Як не просвістувати державні іпотечні мільярди?

Програму єОселя оновили та профінансували, чи дасть це очікуваний результат?

З 1 серпня 2023 року починає діяти розширена програма єОселя. Якщо за весь період існування програми було видано 1910 кредитів на суму понад 2,6 млрд грн, то в липні Кабмін виділив кошти ще на 5-6 тис. кредитних угод. До кінця року заплановано видати ще 10 тис. угод, а коло претендентів на участь в програмі  - розширити. І це важливо.

Держава фінансує Українську фінансову житлову компанію (Укрфінжитло), яка, в свою чергу, працює з банками, через які йде кредитування житла в об’єктах будівництва високого ступня готовності (в залежності від регіону, від 50%-80% і вище). Враховуючи реалії сьогодення, умови досить лояльні – фіксована ставка 7% у гривні, перший внесок 20%, строк кредитування – 20 років.

Вочевидь, що перед виділення кабміновского траншу стало питання – хто в Україні продовжує будувати під час війни та скільки взагалі є «вільних» квартир для продажу в новобудовах.

Була проведена чимала робота по вивченню ринка: – скільки житла реально будується, скільки квартир у продажу, в яких регіонах та який ступень готовності житла. Асоціація з управління фінансами та інвестиціями (FIMA) також була залучена до підготовки оновленої програми єОселя.

Рівень попиту на новобудови досі вкрай низький. Навіть у західних регіонах попит складає 20-30% від довоєнного. Переважна більшість покупців зацікавлена в придбанні житла в об’єктах високого ступеня готовності. Озвучена в ЗМІ інформація, що біля 70% будмайданчиків відновили роботу, в учасників ринку визиває лише сумну посмішку.

Великі забудовники, які останнім часом здебільшого стали «панами девелоперами», швиденько формують щось на кшталт або батальйонів «Монако», «Сан-Тропе», «Барселона», або імітують «активне» будівництво, створюючи певні ілюзії та міражі. Чимало будівельних компанії «вичікує», хтось вже опинився на межі  банкрутства. Хоча, деяким з них, навіть важкий запах банкрутства не заважає «страждати» за гроші інвесторів за кордоном або підкорювати Еверест. 

Все пов’язано: немає коштів – немає будівництва. Кошти потрібно а) десь знайти, б) контролювати їх використання. Тобто, контролювати забудовників і фінансувати тільки ті об’єкти, які дійсно будуються. А якщо не будуються, то мати змогу змінити забудовника. 

Враховуючи скільки людей втратили житло і прикрий стан державних фінансів, питання безпеки інвестицій, надійності забудовника, контролю фінансування будівництва стало більш ніж актуальним.

З розмови на вулиці: «-Ми з чоловіком приїхали з Харкова, там в нас зруйновано все. Було все. Тепер - нічого. Мешкаємо у моїй подруги. Дуже їй вдячні, що терпить нас, сподіваємось, що поки не вижене».

Криза на будівельному ринку не перша, тому з сумом можу констатувати -  про фонди фінансування будівництва (ФФБ) згадують у скрутні часи. Ми багато разів чули, що такий інструмент фінансування житла як ФФБ застарілий, незабаром залишитися у минулому, а на перший план вийдуть забудовники, які будуть залучати кошти на будівництво самі, «на пряму».  

Час минає, забудовники змінюються, недобудови залишаються, а ФФБ існують і як завжди продовжують будувати. Сьогодні, в час страшних викликів, тільки управителі ФФБ наполегливо, ретельно і вперто фінансують будівництво і виключно ті об’єкти, забудовники яких не імітують, а працюють, звітуючи про кожну гривню, вкладену в цеглину, арматуру, скло.

Частка фінансування житла шляхом утворення фондів фінансування будівництва до 24 лютого 2022 року не перевищувала 8%. Але! На другому році війни і «очікувань» окремих забудовників, ми маємо таке:  

за період з 24 лютого 2022 року по 15 червня 2023 року забудовниками, які користувалися інструментом залучення коштів для будівництва через фонди фінансування будівництва (ФФБ) було здано в експлуатацію 26 об’єктів житлової нерухомості: 6 у Києві та області, 12 у Львові  та області, 3 у Вінниці, 2 Ужгороді і по 1 у Рівному, Житомирі та Полтаві. Сумарно це – 134 593 квадратних метри!

Не багато? А може хто похвалиться кращими, більшими результатами? А ФФБ – можуть. Станом на 15 червня 2023 року, триває будівництво ще 92 об’єктів. Це 12 940 квартир. З яких: 11 683 у Києві та області, 467 у Львові та Львівській області, 143 квартирі у Полтаві, і 647 у містах Ужгород, Житомир та Рівно.

І виходить, що принцип «будуєш - отримуєш гроші інвесторів» один з найефективніших. А чергова криза на будівельному ринку довела, що цей фінансовий механізм фонд фінансування будівництва не лише запобігає виведенню грошей забудовником, але й, завдяки прозорості, зрозумілості та дієвому контролю, навіть в такий складний військовий час,  дозволяє не тільки будувати, а ще й залучати державну підтримку у вигляді іпотечних програм.