Через безліч шахрайських схем з продажем квартир на вторинному ринку все більш привабливою для споживачів стає купівля квартир у новобудовах.
Істотними перевагами є можливість оформлення себе як першого власника квартири, значно нижча ціна (пов’язана з тим, що об’єкт знадиться ще в стадії будівництва), можливість здійснити перепланування під власні потреби тощо. Проте такі угоди містять багато нюансів, які варто враховувати для мінімізації юридичних ризиків. Факт шахрайства та/або недобросовісності забудовника дуже важко довести, оскільки як правило всі запропоновані покупцям документи не передбачають реальної відповідальності забудовника і відповідно всі ризики несе покупець.
Отже, перш ніж підписувати будь-які документи і платити гроші, необхідно застерегти себе від обману, але як?
Згідно з українським законодавством забудовник може здійснювати продаж житла у новобудовах шляхом інвестування в один із наступних способів, які наразі активно використовуються забудовникам:
• фонди фінансування будівництва (ФФБ);
• інститути спільного інвестування (ІСІ);
• фонди операцій з нерухомістю (ФОН);
• емісії цільових облігацій підприємств.
Зазначені вище способи інвестування є повністю законними, проте так само мають ризи. Наприклад, ФФБ при всіх його привабливих рисах не гарантує раціонального використання коштів і добросовісного виконання забудовником узятих зобов’язань, оскільки забудовники нерідко створюють «підконтрольні» фонди.
Крім зазначених вище законних способах інвестування, існують інші «схеми», наприклад, укладення попереднього договору купівлі-продажу. Укладення таких угод є дуже ризикованим, і можливим тільки при повній довірі до забудовника виходячи з наступного:
• квартири з параметрами, передбаченими в договорі, може просто не виявитись у зданому в експлуатацію будинку;
• забудовник або посередник згодом може передумати підписувати основний договір і юридичного механізму примусити його виконати обіцянку не існує. Крім того, як правило є «розмитою» дата або подія підписання основного договору;
• на одну квартиру може бути підписано декілька попередніх договорів – у такому разі покупцеві не допоможе навіть нотаріальне завірення договору.
Отже, важливим є з’ясування схеми інвестування і наявність або відсутність відповідних юридичних ризиків, пов’язаних із нею.
2. Репутація забудовника:
Репутація забудовника може бути перевірена наступними способами:
• попередні проекти, наявність житлових будинків, уже зданих в експлуатацію (офіційні джерела);
• інформація, чи виступав забудовник фігурантом судових справ (реєстр судових рішень);
• відгуки в Інтернеті.
3. Дозвільна документація:
На кожний об’єкт будівництва має бути наявна оформлена та погоджена документація, а саме:
• дозвільна документацію щодо будівництва об’єкта (декларація про початок будівництва);
• документи на земельну ділянку, де ведеться будівництво;
• установчі документи компанії, з якою пропонується підписати договір та документи на особу, яка буде його підписувати зі сторони забудовника;
• безпосередньо зразок договору для ознайомлення перед підписанням (дозволяє проконсультуватися з юристом щодо його умов).
Якщо відсутні хоча б один із зазначених документів, варто відмовитись від купівлі такого об’єкту, оскільки ризик є занадто високим.
4. Умови договору
Угода про купівлю квартири в новобудові може складатися із декількох договорів, але незалежно від їх кількості мають бути передбачені наступні моменти, що є важливими для покупця:
• строк закінчення будівельних робіт та введення в експлуатацію, що має бути прогартований відповідальністю за його порушення зі сторони забудовника;
• закріплення за покупцем квартири з відповідними параметрами;
• можливість повернення коштів у короткі строки у разі невиконання забудовником його обов’язків або відмови покупця від квартири (на практиці цей строк дуже великий і дає можливість забудовнику користуватися чужими коштами) тощо.
В будь-якому разі приймаючи рішення купити нерухомість варто прагматично підходити до з’ясування всіх обставин і не звертати уваги на обіцянки, низькі ціни і красиві картинки.
Важливими є лише ретельно проаналізовані документи і інформація, в чому може допомогти супровід такої угоди кваліфікованим юристом.
