Спор с банком: земля как залоговое имущество

 Общеизвестно, что в качестве залогового имущества по украинским Законам может выступать земельный надел. При этом, все понимают, что его специфической особенностью является факт отсутствия у него себестоимости. 

   Что с точки зрения закона представляет собой участок займополучателя? — по простому - земельную полоску на землеотводной карте или запись в госакте. По юридически грамотному, - под недвижимым имуществом понимаются земельные участки, а также объекты, расположенные на земельном участке которые неотъемлемо связаны с ней, перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения их назначения. В основу украинского Закона положена концепция единства недвижимости  (то есть земельный участок неразрывно связана с домом, сооружением, объектом незавершенного строительства, расположенных на ней). Однако данный перечень дополняет и п.3 ст.191 Гражданского кодекса Украины, согласно которому недвижимым имуществом признается предприятие как единый имущественный комплекс.

   Создание его как объекта имущества не требует никаких или почти никаких финансовых вложений. Это и является причиной того, почему стоимость надела исчисляется исходя из платежеспособного спроса на землю. В период, когда у граждан было больше денег или деньги были для них легкодоступными, стоимость земельных участков была высокой. 

    Как только банковские учреждения снизили количество кредитов, цена земли упала. Если стандартные наделы около восьми лет назад предлагались по 125 тысяч долларов, то сегодня банки соглашаются на сумму, как правило, равную 3 тысячам.

   Земля как залоговое имущество отличается от недвижимости и средств передвижения. Последние являются готовыми «продуктами», поскольку ими можно воспользоваться сразу же после приобретения, тогда как земля нуждается в доработке с вложением большого количества средств (обработка самого участка, высадка культур, сооружение жилищных и хозяйственных построек). То есть от покупки до конечного потребления должно пройти значительное время. Этот фактор никак не способствует тому, чтобы земля была привлекательным объектом для покупателей.

   К тому же, в соответствии с нормами ст.6 Закона Украины «Об ипотеке», в случае передачи в ипотеку здания (сооружения) ипотека также распространяется на надлежащую ипотекодателю на праве собственности земельный участок или его часть, на которой расположено здание и которая необходима для использования этого земельного участка по целевому назначению. Если этот земельный участок принадлежит другому лицу и передана ипотекодателю в аренду (пользование), то после обращения взыскания на предмет ипотеки его новый владелец приобретает права и обязанности по сделке, которым установлены условия аренды (пользования). То есть фактически особых ограничений залога земельных участков данный Закон не содержит. Согласно ст.133 Земельного кодекса Украины, в залог могут передаваться земельные участки, принадлежащие гражданам и юридическим лицам на праве собственности.

   Отмечу, что тот факт, что земельные наделы не имеют себестоимости, приводит к тому, что оценщики, работающие на банки, делая расчеты, не ограничены в своих выводах законодательством. Это приводит к значительному завышению цены земли как залогового имущества.

   Поскольку сегодня стоимость земли существенно снизилась, заемщикам необходимо понимать, что даже если залог будет реализован, кредитная задолженность в плане погашения будет ничтожной. Поэтому заем с землей в виде залога можно считать практически беззалоговым.

   Более того, на практике, встречаются ситуации, когда кредитополучатель не располагает госактом, доказывающим его право на землю, поскольку она не оформлялась собственником. Этот факт делает вердикт суда по части его исполнения сложным и может изменить поведение займодавца в отношении заемщика в сравнении со стандартным.

    Кроме указанного, на сегодняшний день всё ещё актуальным  вопросом остаётся правильность решения споров между ипотекодателем и ипотекодержателем в случаях, когда на передаче недвижимости в ипотеку ипотекодатель был владельцем имущества, подтверждалось правоустанавливающими документами, в частности на основании решения суда, которое в дальнейшем было отменено с отказом ипотекодателю в признании права собственности на это имущество, либо на основании договора, по которому ипотекодатель получил в собственность конкретное недвижимое имущество и который после заключения ипотечного договора судом был признан недействительным. 

   Ради справедливости стоит обратить внимание и на то, что не только залоги, но и сами должники отличаются друг от друга специфическими особенностями. 

     Какой принцип исповедуют банки в отношении своих клиентов? — доить ту корову, которая разрешает себя доить. 

  Бесспорно, заемщики, не создающие кредитным учреждением проблем, — аккуратно исполняющие свои финансовые обязательства перед ними, — практически всегда могут рассчитывать на лояльное к себе отношение со стороны банков. Но, это только в теории и по телевизору. На самом же деле, даже те, кто реально исполняют все свои обязанности по кредитному договору, могут получить от банка иск со значительной суммой.

   Конечно, это в большей степени справедливо для того, кто демонстрирует своему кредитору плохую платежную отчетность. Это психологический момент и, как показывает моя практика адвоката по ипотечным вопросам, - заемщик, который вовремя обращается к адвокату за профессиональной помощью, чье отношение к судьбе кредита более спокойное и легкомысленное, чем у других, чаще остальных получает от банка выгодные предложения.