Як правильно передати землю в оренду?
Якщо у вас є земельна ділянка чи пай, або ви її нещодавно успадкували, і ви не здійснюєте на ній самостійно діяльність (не є одноосібником) варто здати її в оренду.
Якщо у вас є земельна ділянка чи пай, або ви її нещодавно успадкували, і ви не здійснюєте на ній самостійно діяльність (не є одноосібником) варто здати її в оренду. Якщо вашу ділянку вже орендує фермерське господарство на підставі договору оренди і строк дії вашого договору скоро спливає, вам варто прочитати пораду фахівця, щоб не потрапити у халепу або орендну «кабалу» перед орендарем. Отже, розглянемо декілька можливих ситуацій:
1. Ваша земельна ділянка не перебуває ні в кого в оренді, ви її не обробляєте самостійно і ви маєте намір передати її в оренду з метою отримання прибутку.
Знайшовши фермера і сповістивши його про намір передати вашу земельну ділянку йому в оренду, він швидше за все надасть вам проект договору який ви маєте з ним укласти (договір стає договором з моменту його підписання сторонами, та, у нашому випадку, здійснення державної реєстрації права оренди у реєстраційній службі, до цього моменту він є лише проектом). Цей договір вам варто детально вивчити, і не зайве було б проконсультуватись з кваліфікованим юристом у галузі земельного права, або хоча б скористатися нашими порадами.
Якщо до останніх змін, Закон України «Про оренду землі» імперативно передбачав всі істотні умови, які мають бути у договорі оренди, то тепер ці норми спростилися і це дає додатковий простір для маніпуляцій орендареві. Так, сьогодні згідно ст. 15 Закону, умовами договору є:
- об’єкт оренди (тобто описання у договорі земельної ділянки із зазначенням місця її розташування та кадастрового номера). Однак ми радимо вам вимагати, щоб у договорі був також зазначений номер земельної ділянки згідно схеми розпаювання земель сільської ради та площа вашої земельної ділянки;
- строк дії договору оренди (тобто час, протягом якого фермер буде обробляти вашу земельну ділянку, і коли фермер буде сумлінно виконувати свої обов’язки згідно договору оренди і законодавства, для того щоб розірвати договір оренди не достатньо буде вашого бажання, навіть в судовому порядку це зробити дуже складно). Але майте на увазі, що мінімальний строк оренди землі сільськогосподарського призначення – 7 років (така цифра вирахувана як строк однієї повної сівозміни), а отже частіше всього договори оренди укладаються на 7 або 14 років.
- орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату – цей пункт дуже важливий і інколи складний для розуміння, спробуємо розібратись послідовно разом. І так, розмір орендної плати – це не стала сума, як іноді прописується у договорах оренди, - це відсоткова ставка від розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Як показує практика нормативну грошову оцінку замовляє і оплачує орендар, а орендар може і вас зобов’язати її замовити і оплатити. Тому про це варто зазначити у договорі оренди. Розмір орендної плати, згідно норм Податкового кодексу України має становити не менше 3% у рік від нормативної грошової оцінки. Якщо брати кіровоградський регіон, то у більшій мірі ми зустрічали ставку 4%. Але ви можете вимагати і 5 і 6%. Чому б вам не поторгуватися з фермером, якщо один відсоток це приблизно півтори тисячі гривень, які вам точно не будуть зайвими. Але ми не радимо вам дуже перегинати палицю у цьому питанні, адже оренда за високою ціною може бути для фермера нерентабельною. Щодо способу та умов розрахунків – ви для себе самі маєте визначитись у якій формі будуть вони здійснюватись. Дехто із власників земельних ділянок вважають за доцільне отримувати орендну плату у грошовому еквіваленті, дехто у натуральній формі (зерном, борошном цукром, соломою), дехто у відробітковій (виконання орендарем певних робіт), але найбільш поширена практика для жителів села – це розумне поєднання двох-трьох форм. Будьте уважні з натуральною формою орендної плати! Якщо ви отримуєте орендну плату зерном, то якість цього зерна ви навряд чи будете перевіряти, вагу перевірити ви зможете, а от з його вартістю можуть буди складнощі. Тому вартість оплати в натуральній формі правильно було б «прив’язати» до якоїсь ціни на момент виплати орендної плати. Це може бути ціна яку підраховують у органах статистики або за яку скуповують зернові у фермерських господарств крупні агропромислові чи заготівельні компанії. Цю умову ми радимо вам теж зазначити у вашому договорі оренди. Строки сплати орендної плати ви погоджуєте з орендарем за особистою домовленістю, але, що робити вам, коли строки внесення орендної плати вже пройшли, а грошей ви так і не отримали? Тому доцільно було б у договорі оренди передбачити штрафні санкції, які понесе орендар на вашу користь, у разі порушення строків внесення орендної плати. Як показує досвід, такі штрафні санкції зустрічаються дуже рідко, але ви маєте право на те, щоб вони були зазначені у договорі оренди землі.
Існує дуже багато інших умов у договорі оренди землі, котрі не передбачені Законом України «Про оренду землі», але на які ми б вам радили звернути увагу. Це і умови збереження родючості землі та порядок відшкодування її пошкодження, і право орендаря на передачу у заставу права оренди земельної ділянки, і умова страхування земельної ділянки, суборенди тощо. Але, ми вам наголосили на основному! Тому будьте пильними і слідкуйте за тим, щоб ваші права не були порушені. Укладайте так договір оренди, щоб вам не прийшлось шкодувати за ваш вчинок!
2. Ви нещодавно успадкували земельну ділянку яка орендується фермером і ви не знаєте, що робити далі.
Згідно норма земельного права, у разі зміни власника земельної ділянки, право оренди землі сили не втрачає. Тому переукладати договір оренди не обов’язково. Але, повідомити орендаря про те, що у земельної ділянки тепер новий власник треба. Інакше як він буде знати кому нараховувати орендну плату, кому її сплачувати та за кого сплачувати податок як земельний так і податок з доходів. Тому зробіть це у найкоротші строки, після того, як ви вийдете від нотаріуса, завершивши процедуру спадкування. Як показує практика, щоб уникнути неузгодженостей орендар сам ініціює укладення з вами додаткової угоди до договору оренди землі, у якому змінить вашого спадкодавця на вас як на нового власника, а також уточнить ваші реквізити. На цю процедуру варто погодитись, адже так у вас буде більше гарантій того, що ви отримаєте орендну плату вчасно, вас належним чином повідомлять про намір продовжити з вами договір успадкованої земельної ділянки тощо. Але, будьте уважними і подивіться, чи не змінюються цією додатковою угодою і інші норми договору оренди, які б могли погіршити ваше становище як орендодавця, або звузити коло ваших прав.
- Med-Arb: ефективна альтернатива традиційному врегулюванню спорів Наталія Ковалко 17:54
- Искусство наступать на грабли Володимир Стус 17:05
- Нова судова практика – відсутній обов’язок надсилання копії скарги виконавцю Андрій Хомич 16:01
- НАБУ: невиправдані надії Георгій Тука 15:48
- Податкове резидентство для енерготрейдерів з іноземними бенефіціарами Ростислав Никітенко 12:41
- Фінансова модель університетів майбутнього Віталій Кухарський 12:21
- Шукайте жінку! Білоруський варіант Євген Магда 09:09
- Спільний контроль у бізнесі: чому статус має значення? Анастасія Полтавцева вчора о 19:23
- ВВК до 5 июня: нужно ли проходить людям с инвалидностью? Віра Тарасенко вчора о 15:46
- ШАБАК оприлюднив свої висновки щодо трагедії 7 жовтня Георгій Тука вчора о 14:16
- Цивільна конфіскація: про це варто знати, якщо ви державний службовець Тетяна Видай 28.03.2025 14:47
- Від 2 до 4 мільярдів доларів Євген Магда 28.03.2025 13:13
- Українські надра – не предмет торгу, а основа національної безпеки Олена Криворучкіна 28.03.2025 12:19
- Примусове доставлення до ТЦК: Як діє поліція та що потрібно знати Павло Васильєв 28.03.2025 11:58
- Ти не зобов’язаний знати все, але зобов’язаний знати, де знайти потрібну інформацію Дмитро Зенкін 28.03.2025 10:14
- Законопроєкт 13120 позбавляє дітей конституційного права на освіту 336
- Шукайте жінку! Білоруський варіант 257
- Стоїцизм папороті у перетвореннях декартової геометрії 150
- Аудит українських надр. Відзив "сплячих" ліцензій. Передача надр іноземцям 141
- Податкові пільги як драйвер розвитку молодіжного підприємництва: досвід Польщі 107
-
Яєчний король купує американського виробника яєць Hillandale Farms за $1,1 млрд
Бізнес 6334
-
Суд відкрив провадження про банкрутство забудовника ЖК "Еврика" у Києві
доповнено Бізнес 2867
-
Кульмінація некомпетентності. Чому закрили відомого розробника ігор Monolith
Технології 2304
-
Залежність від шопінгу: чому ми купуємо більше, ніж потрібно
Життя 1941
-
Скінімалізм — тренд, що спрощує бʼюті-рутину: як доглядати за шкірою просто й ефективно
Життя 1632