Ретроспективная оценка объекта. Что это такое?

Для практического использования в работе юристов и адвокатов. Позиция оценщика.

Запрос на выполнение оценки. 

На запрос ООО «ХХХХХ» о выполнении оценки ХХХХХХХХХХХХХХХХ, расположенной по адресу: Харьковская обл., ХХХХХХХХХХХХ сегодня по состоянию на 01 декабря 2010 года сообщаю следующее:

Оценщики, субъекты оценочной деятельности, в своей практической работе должны руководствоваться утвержденной нормативной базой, изложенной в Законе Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности». А так же в соответствующих Национальных Стандартах, и методиках.

Основным Стандартом, который содержит практически исчерпывающий перечень терминов и определений оценочной практики, является Национальный Стандарт №1 «Общие принципы оценки имущества. Кроме того, в этом стандарте и Национальном Стандарте №2 «Оценка недвижимости» приведены методические приемы и методы определения для тех или иных видов стоимости недвижимости.

Следует отметить, что такого термина как «ретроспективная оценка» нет ни в одном действующем на сегодня нормативном документе по вопросам оценки.

Согласно запросу на оценку, от ООО «ХХХХХХХХХХХХ», есть необходимость выполнить процедуру оценки объекта на «сегодня». Но при этом стоимость объекта должна быть определена на 01 декабря 2010 года.

Иными словами необходимо выполнить так называемую «ретроспективную оценку» объекта. 

Отсутствие понятие «ретроспективная оценка» представляется правильным, поскольку смысл оценки – это определение стоимости объекта на определенную дату на основании утвержденных методов и общепринятых оценочных приёмов, подходящих для определения выбранного вида стоимости объекта оценки, с использованием релевантной объекту оценки, информации.

Законодатель, которые утвердил нормативную базу по оценке имущества подходил к вопросу не включения термина и методологии «ретроспективная оценка» совершенно правильно и обоснованно. Поскольку при процедуре оценке объекта на «сегодня» его стоимости на «вчера» будет автоматически происходить учет информации, которая очевидно появилась, как относительно самого объекта оценки, так и относительно рынка подобных объектов.

По крайней мере, в нынешних условиях у Пользователей «ретроспективных» отчетов будут весьма большие сомнения в том, что при «ретроспекции» учитывались (или не учитывались) данные и факты, которые возникли на рынке после выполнения первого, основного Отчета. И снять этим сомнения в рамках действующей нормативной базы не представляется возможным.

Таким образом, осознанно или нет, но будет происходить «подгонка» текущего результата «ретроспективной» оценки к ожиданиям сегодняшнего дня. Это представляется концептуально противоречащим самой идеологии оценки, которая оперирует только прогнозными и вероятностными величинами – в том числе и стоимостью. Стоимость, как всем известно, носит фундаментально вероятностной характер, ни в коем случае не являясь ценой. Цена же, в противовес стоимости, является вполне конкретный и исторически зафиксированной величиной и не может иметь вероятностной природы.

Практическое использование результатов, так называемой, «ретроспективной» оценки свидетельствует о полном и фатальном непонимании Пользователями самого смысла, сути оценки. Тем самым отрицается важнейший экономический фактор неопределенности будущего.

С прискорбием спешу сообщить, что именно фактор неопределённости будущего создает возможность получения добавленной стоимости, да и стоимости вообще, как экономической категории.

Если же мы исходим из установки о детерминированности и неизменности будущего – нет смысла, в таком случае, вообще определять стоимость. И можно говорить только о калькуляции цены, что очевидно, не является задачей оценки.

Единственным объяснением такого положения дел с использованием «ретроспективной» оценки, является укоренившееся в сознании основной массы пользователей, марксисткой (социалистической) модели плановой экономики.

Тотальное банкротство этой экономической концепции, произошло на глазах одного поколения, относительно недавно, в исторических масштабах времени

Практическое использование «ретроспективной» оценки прямо и грубо нарушает смысл, идеологию независимости субъекта оценочной деятельности, от ожиданий пользователей его Отчетами. Эта независимость заложена в профильном Законе Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности».

Этим Законом и предусмотрена такая специфическая процедура проверки Отчета оценщика как рецензирование. Этим законом прямо запрещено вынесение суждения рецензента относительно численного значения стоимости, полученной в отчете.

В случае аргументированного подтверждения рецензентом корректности выполненных оценщиком оценочных процедур - оснований выполнять так называемую «ретроспективную» оценку, просто нет.

Другими словами, если выполнена его законная и аргументированная, не предубеждённая рецензия, и рецензент не нашел существенных нарушений методов и подходов в оценке объекта – рецензируемый отчет является единственным и неповторимым документом о стоимости объекта. Как бы кому и не хотелось обратного.

В противном случае при изменении тех или иных внешних факторов будет возникать соблазн проводить «ретроспективную» оценку снова и снова, и практическое использование результатов работы оценщика теряет всякий смысл.

В итоге мы можем получить бесконечную цепь «ретроспективных» оценок одного и того же объекта, что дискредитирует вообще идею оценки.

Необходимо отметить, что в рамках судебных экспертиз относительно вопросов стоимости, судебные экспертные органы должны в своей практике руководствоваться той же нормативной оценочной базой, которую используют и оценщики. В которой, как уже было сказано выше, термин «ретроспективная оценка» отсутствует как таковой.

Если же в результате рецензирования рецензент пришел к обратному выводу, что Отчет имеет очень существенные нарушения в процедуре оценки – тогда Отчет признается рецензентом таковым, что не может быть использован в хозяйственной практике и поэтому должны быть выполнена другая, повторная, оценка этого объекта. Но на основании той же информации, которая была использована оценщиком при выполнении перового Отчета. Иначе, мы вновь оказываемся в бесконечном коридоре «ретроспективных» оценок. Однако, необходимо отметить, что здесь речь идет именно о «ретроспекции» а не оценке ущерба.

Используемый в данном Законе механизм рецензирования Отчетом оценщиков использует мировую практику защиты Оценщиков от пользователей, которые желают получить определенное значение стоимости объекта

Безусловно, если практика требует использования «ретроспективной» оценки нет иного пути, кроме как имплементации этого термина в оценочную нормативную базу. Этот термин должен четко определять круг и требований к релевантности информации относительно объекта, которую обязан использовать оценщик (или судебный эксперт) при выполнении процедуры «сегодня» на дату стоимости «вчера».

В противном случае вместо логических и аргументированных суждений мы получаем не нужную никому схоластическую склоку авторитетов на рынке оценки.

Исходя из всего вышеизложенного: нет никаких оснований проводить оценку относительно не существующего термина «ретроспективная оценка»