Многоквартирный дом? А что это?

Эта проблема широкой общественности известна в основном по скандалам с застройщиками, «грабительскими тарифами» частных жилищно-эксплуатирующих организаций, затягиванием сдачи квартир покупателем в новостройках. Но другая сторона медали широко никем не освещается. Покупателей квартир интересует три вещи – ключи от квартиры, документы о праве собственности, и низкие тарифы на коммунальные услуги. И все это желательно одновременно и побыстрее. И это понятно. Если бы было также понятно  все остальное в этом процессе…

Основная  проблема – в законодательстве отсутствует такой объект права собственности, как многоквартирный жилой дом. Нет ни определения такого объекта, ни прав и обязанностей его собственника/сособственников. Эта проблема проявляется как во время строительства, так и позже.

Пока дом строится – объекта недвижимости как такового еще нет. Есть строительные материалы, комплекс строительных работ, земельный участок, ряд заключенных договоров, разрешительная документация и т.д. Собственником всего этого, как правило, является застройщик. Банки даже берут в ипотеку имущественные права на строящиеся объекты. Но, уже на этом этапе, обычно, права на будущие квартиры продаются. Либо путем продажи целевых облигаций и заключения договоров бронирования (резервирования) конкретных квартир, либо путем продажи имущественных прав, заключением предварительных договоров купли-продажи квартир и т.д.

Учитывая недавнюю судебную практику, интересы покупателей таких имущественных прав уже определенным образом должны учитываться застройщиком при распоряжении своей (пока) стройкой. Несмотря на то, что такие способы продажи предусматривают передачу в будущем покупателю готовой квартиры по договору купли-продажи или для самостоятельного оформления правоустанавливающих документов, наш суд пришел к мнению, что такое обязательство передать в будущем квартиру, уже сейчас запрещает застройщику свободно распоряжаться своей собственностью в виде строящегося объекта – по сути, разными объектами права. То есть, такие «покупатели» уже неким образом являются «сособственниками» имущественных прав на строительство?

Когда дом построен, и введен в эксплуатацию, проблема собственности раскрывается в другом аспекте. Дом построен, права на часть квартир в нем же проданы, часть еще нет. Документов на право собственности на квартиры еще, конечно, нет. Документов на дом в целом наше законодательство не предусматривает. То есть, ситуация такая – стоит огромная бетонная коробка, а чья она – непонятно.

То есть понятно, кто строил, кто нес затраты. По гражданскому законодательству ты являешься собственником недвижимости с момента, когда ее построил. Но если закон требует принятия в эксплуатацию, - то с такого момента. А если закон требует регистрации права собственности – то только с момента регистрации. А регистрации права на дом в целом не предусмотрено. То есть все так и остается, застройщик является собственником строительных материалов, из которых построен дом. И, из этой упорядоченной груды строительных материалов, государственный регистратор волшебным мановением пальцев штампует отдельные готовые квартиры. На выходе имеем несколько сотен квартир, но дома в целом из них не складывается. Есть площади общего пользования, есть технические помещения и т.д.

Да, тут можно вспомнить «приватизационное» решение Конституционного Суда, в котором написано, что граждане, приватизировавшие квартиру из государственного жилого фонда, имеют права на вспомогательные помещения в равных частях. И еще одно решение, где было уточнение, что независимо от способа приобретения квартиры, граждане являются сособственниками остальных помещений. Правда речь шла о квартире, которую сначала приватизировали, а потом продали, и оспаривались права именно покупателя приватизированной ранее квартиры. Как мне кажется статус изначально купленной в новостройке квартиры несколько другой, чем приватизированной. Потому что покупалось именно конкретное помещение, на изначально четко определенных условиях, чего не было у нанимателей государственного жилого фонда. Но, пускай. Пускай собственниками вспомогательных помещений будут все жители квартир. Логика в этом есть, ибо попасть в квартиру как-то надо, не через окно ведь. Кроме того, есть ст.382 ГК, про общую собственность на технические помещения. Но как быть с тем, что право собственности возникает с момента госрегистрации? И чтобы не писал суд, госрегистрации не прошло, а значит, право не возникло, так как закон не предусматривает специального исключения для такого случая.

Логичной была бы ситуация, когда каждый собственник квартиры имеет правоустанавливающий документ на нее, такими собственниками создано ОСМД, которое, в свою очередь, получает правоустанавливающий документ на все остальные площади в доме. При этом установлены жесткие правила использования таких общих площадей, с целью защитить собственника квартир от созданий каких-либо препятствий доступа к своей квартире. Но, на сегодня, нет возможности оформить такие документы юридически.

Казалось бы, что тут такого? Ну, нет документов, и ладно. Но, помните, жильцы хотят получать коммунальные услуги? Для этого дом необходимо подключить к теплу, водоснабжению, электричеству и т.д. Всем этим хозяйством нужно как-то управлять, заключать договора с поставщиками этих услуг, вести учет, проводить оплаты и т.д. Если организация-застройщик не планирует заканчивать свою строительную деятельность с окончанием этого объекта, ей совершенно не нужно ввязываться в эти эксплуатационные моменты. Этим должна заниматься соответствующая жилищно-эксплуатационная организация.

Если посмотреть на тридцать лет назад, - дом строился государственным строительным управлением, передавался государственной эксплуатационной организации. В него поселялись квартиросъемщики по ордерам. Перехода прав собственности ни на одном этапе не происходило. Все было в пределах государственной собственности.

На сегодня дом строится частной компанией, квартиры в нем продаются физическим лицам. В итоге, физические лица хотят от частной компании получить квартиры в новостройке, в которых есть свет, тепло и вода. А частная компания в этой ситуации, как в детской поговорке про «А и Б сидели на трубе. А упало, Б пропало. Что осталось на трубе?» В той поговорке правильный ответ «и».

Так и с многоквартирным домом. Застройщик продал квартиры. Следуя логике Конституционного суда, вместе с квартирами застройщик продал и части в общих помещениях, итого продал весь дом в целом. А пропало, Б упало. Кто хозяин дома? Физлица-покупатели. Кто должен заключать договора с поставщиками коммунальных услуг на свежепостроенный дом? Застройщик, хозяин вот того «и». По-моему логика тут не очень работает. Логика подсказывает, что это должен делать некий, уполномоченный от лица сособственников субъект. Которым может быть ОСМД, или нанятый ОСМД управитель. По крайней мере, такой механизм существует в действующем законодательстве. И опять же, первично во всем этом право собственности, которое юридически возникает много позже фактического окончания строительства и заключения договоров о поставке коммунальных услуг.

В свежепостроенном доме ОСМД естественно нет, управителя нет. И документов о праве собственности нет. Тем не менее, дом нужно отапливать. Потому что, если он простоит без отопления зиму, это будет уже немного не то, на что рассчитывали покупатели. Дому нужно подключить воду и электричество. Да и особо настойчивые покупатели, еще до получения документов рвутся делать ремонты, а для этого им тоже нужны электричество и вода.

Поставляющие организации не задают много вопросов о правах собственности, и не ломают голову, кому на самом деле что принадлежит. Они хотят видеть некий «Акт передачи на баланс», согласно которому некий ЖЭК получает на баланс дом от застройщика. А теперь вопрос – а что такое передача на баланс? В законодательстве ответа на это нет. Как такая передача соотносится с правами собственности? На каком основании, застройщик продавший квартиры, а значит весь дом, что-либо, кому-либо передает? Почему передает именно этой эксплуатирующей организации? А есть еще одна вещь – налоги. Которая тут же замаячит на горизонте при словах о переходе прав собственности. Но водоканал это не волнует. Дайте акт. И ведь дают. Придумывают некие договоры, акты о передаче на баланс. И только после такой бумаженции, статус которой никто не знает, дом может получить воду, тепло и электричество (на общие площади).

Вот таким образом и появляются частные ЖЭКи и «карманные» ОСМД с «грабительскими тарифами». Хотя тарифы, в большинстве своем честные. Да, не рассчитанные себе в убыток, но не заоблачные. Просто возмущенные покупатели квартир, покупая квартиру за приличные деньги, в новом современном жилом комплексе с дорогой и современной инфраструктурой, почему-то сравнивают тарифы на обслуживание этой инфраструктуры с хрущевками. А покупатели, разбалованные киевскими тарифами на ЖКХ, так вообще не понимают, что реально все стоит гораздо дороже, чем в платежках ГИОЦ.

Тем не менее, если этих «коммунальных грабителей» не будет, то сначала будет регистрация прав собственности на квартиры, потом ОСМД, потом заключение договоров на коммунальные услуги. То есть через примерно два года после сдачи в эксплуатацию, возможно, покупатели квартиры, смогут приступить к ремонту. Причем к этому моменту обычно приходит понимание, что все эти проблемы и потерянное время вылились совсем не в меньшие деньги, чем  с «грабительским ЖЭКом.»

К сожалению, я не знаю, как существование многоквартирных домов урегулировано  в европейских странах. Возможно, нет нужды придумывать велосипед и можно просто списать.

В любом случае, было бы неплохо, получить от нашего законодателя ответ, кому все-таки принадлежит многоквартирный дом, как на него получить право собственности и как его реализовывать. Кроме того, просто необходимо восполнить пробел законодательства, регулирующий стадию жизни многоквартирного дома от его сдачи в эксплуатацию, до заселения жильцами. Пока в этой сфере полная анархия и творчество, что приводит к конфликтам, проблемам и судебным спорам.