Продаж майна боржника на електронному аукціоні

Гайд з продажу арештованого майна

Пропоную дослідження процедури реалізації арештованого майна, у т.ч. опис порядку проведення аукціонів, аналіз правових нюансів, а також практичні рекомендації щодо судового захисту. Також приділяється увага документам, необхідним для судового оскарження результатів аукціону.

Електронний аукціон - це продаж майна за допомогою функціоналу центральної бази даних системи електронних аукціонів, за яким його власником стає учасник, який під час аукціону запропонував за нього найвищу ціну.

Для участі в аукціоні (аукціоні за фіксованою ціною) учасник проходить процедуру реєстрації на Веб-сайті, подає заявку на участь в електронному аукціоні за кожним лотом окремо, сплачує гарантійний внесок на рахунок Організатора та виконує інші вимоги, визначені цим Порядком.

Зміст:

• що допоможе боржнику

• поняття електронного аукціону

• участь в аукціоні

• оплата гарантійного внеску

• як відбувається #аукціон

• ризики для учасників і як перевірити юридичну чистоту майна перед аукціоном

• практичні поради

• помилки учасників #торгів

• реалізація майна

• визначення вартості

• продаж спільного майна та майна #подружжя

• визнання аукціону таким, що не відбувся

• зупинка аукціону

• забезпечення позову як підстава зупинки аукціону

• підстави для припинення аукціону

• допомога другого супруга у боротьбі з аукціоном

• підстави для скасування результатів аукціону

• порядок, строк оскарження результату аукціону

• оформлення документів на право власності. Передача майна переможцю

• вплив пандемії #COVID-19

Ось вже і відповіді:

Участь в аукціоні

Хто може брати участь: фізичні та юридичні особи, які мають відповідну дієздатність. Учасники мають відповідати вимогам, визначеним законодавством, та не мати законодавчо встановлених обмежень на участь у таких аукціонах.

Які відомості потрібні для реєстрації:

1) фізичній особі: паспортні дані або ID-картку; ідентифікаційний код (ІПН);

2) юридичній особі: установча інформація, код ЄДРПОУ, повноваження на представника.

Оплата гарантійного внеску: учасник зобов’язаний внести гарантійний внесок, розмір якого встановлюється умовами аукціону (5% від заявленої (стартової) вартості). Оплата здійснюється заздалегідь за реквізитами організатора, що гарантує серйозність намірів учасника. Гарантійний внесок підлягає поверненню тим учасникам, які не виграли лот, або зараховується в оплату, якщо учасник стає переможцем.

Як відбувається аукціон: торги проводяться в електронній формі та включає:

1. у визначений час учасники можуть подавати свої цінові пропозиції;

2. крок аукціону 5% від стартової вартості;

3. переможцем стає учасник, який зробив найвищу ставку до закінчення проведення аукціону. Після завершення, переможець повинен у строк передбачений організатором здійснити повну оплату вартості лота.

Ризики для учасників

Можливі наслідки придбання проблемного майна:

• невідповідність характеристик майна заявленим характеристикам;

• майно може бути обтяжене арештом, заставою чи іншими правами третіх осіб, у т.ч. спільне майно подружжя і т.п.. У разі покупки такого майна новий власник може зіткнутися з судовоми вимогами про визнання аукціону недійсним, витребування майна і т.д.;

• можливі витрати на юридичні послуги для захисту своїх прав, усунення обтяжень і т.п.

Як перевірити юридичну чистоту майна перед аукціоном:

• слід звернутися до Державного реєстру прав на нерухоме майно для отримання інформації про власника, обтяження, арешти та інші обмеження на майно;

• необхідно вивчити документи, які підтверджують право власності на майно, включаючи договори, свідоцтва, рішення судів тощо;

• перевірка історії угод з майном може вказати на його проблемність або часті зміни власників, що також може бути сигналом про ризики;

• аналіз судової історії майна та боржника (власника, іпотекодавця, майнового поручителя);

• консультація з адвокатом: залучення юридичних експертів для аналізу ризиків і правової чистоти майна точно допоможе уникнути проблем у майбутньому.

У сумі ці заходи дозволять зменшити ризики і забезпечити більш безпечну інвестицію в придбання майна.

Практичні поради

Створіть фінансовий план: визначте свій реальний бюджет, включаючи можливі витрати і дотримуйтеся його.

Уважно читайте умови аукціону: ознайомтеся з правилами і умовами проведення, щоб уникнути непорозумінь.

Розгляньте можливість альтернатив: Якщо лот здається ризикованим, розгляньте інші варіанти або можливість участі в аукціоні на інші лоти.

ВІДЕО БОНУС: ВОЕННОЕ ПОЛОЖЕНИЕ ОТМЕНА ТОРГОВ СЕТАМ

Помилки учасників торгів

• помилки при реєстрації, не ознайомлення з лотом, умовами проведення аукціону;

• ігнорування юридичних аспектів та не залучення адвоката;

• неуважність під час торгів, деталі аукціону або умови оплати;

• слідкуйте за всім процесом аукціону, робіть нотатки і будьте уважними до змін;

• неправильне розуміння термінів і умов, що призводить до непорозумінь. Для цього потрібно ознайомитися з спірними термінами, що використовуються в документації, і уточнюйте всі незрозумілі моменти перед торгами;

• невірна оцінка фінансових можливостей;

• відсутність стратегії участі в аукціоні, що може призвести до імпульсивних помилкових рішень. Для цього розробіть стратегію участі, визначте максимальну ціну, яку готові заплатити, та дотримуйтеся її;

• ігнорування умов повернення гарантованого внеску.

Реалізація майна

Реалізація майна (за винятком майна, вилученого з цивільного обороту, обмежено оборотоздатного майна та окремих категорій) відбувається через електронні аукціони або за фіксованою ціною (стаття 61 Закону України “Про виконавче провадження” (далі - Закон)).

Продаж за фіксованою ціною - це, якщо оціночна вартість майна не перевищує 30 мінімальних заробітних плат (станом на жовтень 2024 така заробітня плата становить 8 тис. грн., а тому 30 мінімалок дорівнює 240 тис. грн.).

Незалежно від вартості майна, виключно через аукціон продається:

• нерухомість;

• об'єкти незавершеного будівництва;

• транспортні засоби та судна.

Найчастіше, реалізація арештованого майна здійснюється Державним підприємством "СЕТАМ", шляхом проведення через СЕТАМ — це аукціони арештованого майна, які доступні для контролю через Інтернет. Кожен охочий може обрати лот, зареєструватися та запропонувати свою ціну, не виходячи з дому. Зареєстровані користувачі мають доступ до особистого кабінету, де зберігається вся необхідна інформація. Інтернет сайт СЕТАМ працює цілодобово, забезпечуючи безперервну реєстрацію учасників.

Порядок проведення електронних аукціонів встановлюється Порядком реалізації арештованого майна (зареєстровано в Міністерстві юстиції України від 30.09.16 за № 1301/29431) надалі - Порядок.

ВАЖЛИВО: боржник має право визначити, в якій послідовності необхідно продавати його майно (частина 5 статті 48 Закону). Якщо від продажу частини майна буде виручено суму, достатню для задоволення вимог стягувача, сплати виконавчого збору, витрат на здійснення виконавчих дій, штрафу, подальший продаж з торгів арештованого майна припиняється. Вимоги боржника щодо черговості продажу майна не приймаються державним виконавцем, якщо внаслідок їх задоволення виникнуть перешкоди чи додаткові труднощі для виконання або продовжується термін виконання.

Якщо нерухоме майно чи об'єкт незавершеного будівництва не реалізуються на електронному аукціоні, тоді проводяться повторний аукціон за ціною 85% від первісної вартості, а рухоме майно — за 75%. При повторній нереалізації нерухоме майно виставляється на третій аукціон за 70%, а рухоме — за 50% вартості.

Якщо після третього аукціону майно не реалізовано, виконавець сповіщає стягувача для вирішення питання щодо залишення нереалізованого майна. Якщо стягувач не висловлює бажання залишити майно протягом 10 робочих днів, арешт знімається, і майно повертається боржнику.

А якщо стягувач бажає залишити майно за собою, він має протягом 10 робочих днів внести різницю між вартістю нереалізованого майна та сумою боргу, якщо остання менша.

Визначення вартості 

Спочатку сторони (кредитор і боржник) можуть самі домовитися про вартість майна. У разі якщо сторони виконавчого провадження не дійшли згоди щодо визначення вартості майна, визначення вартості майна боржника здійснюється виконавцем за ринковими цінами, що діють на день визначення вартості майна.

А для проведення оцінки за регульованими цінами, оцінки нерухомого майна, об’єктів незавершеного будівництва, майбутніх об’єктів нерухомості, транспортних засобів, повітряних, морських та річкових суден виконавець залучає суб’єкта оціночної діяльності - суб’єкта господарювання.

Згідно до частин 5, 6 статті 57 Закону, виконавець повідомляє про результати визначення вартості чи оцінки майна сторонам не пізніше наступного робочого дня після дня визначення вартості чи отримання звіту про оцінку. У разі якщо сторони не згодні з результатами визначення вартості чи оцінки майна, вони мають право оскаржити їх у судовому порядку в 10-денний строк з дня отримання відповідного повідомлення. Сторона вважається ознайомленою з результатами визначення вартості чи оцінки арештованого майна, якщо їй надіслано повідомлення про результати визначення вартості чи оцінки майна за адресою, зазначеною у виконавчому документі, або за місцем фактичного проживання чи перебування такої сторони, достовірно встановленим виконавцем.

Оскарження в судовому порядку результатів визначення вартості чи оцінки майна не зупиняє передачі майна на реалізацію, крім випадків зупинення передачі майна на реалізацію судом.

Продаж спільного майна та майна подружжя

Майно, придбане більше ніж однією особою або подружжям, належить вказаним особам на праві спільної сумісної власності.

При укладанні договорів одним із подружжя передбачається, що він діє з мовчазної згоди іншого. Угода, укладена в інтересах сім’ї, накладає зобов’язання на обох, якщо отримане майно використане для сімейних потреб (стаття 65 Сімейного кодексу). Отже, спільний борг подружжя може виникнути внаслідок дій одного чи обох супругів, навіть без прямої згоди другого, якщо це було на благо сім’ї.

Відповідальність за боргами може виникнути як під час розподілу спільного майна, так і незалежно від цього. Причинами такої відповідальності може бути пред’явлення кредитором (наприклад, банком, мфо) вимоги (позову) у зв'язку з неповерненим боргом, взятим одним із подружжя.

Суд може накласти стягнення на спільне майно, якщо встановлено, що договір був укладений одним із подружжя в інтересах сім'ї, і майно було використане на її потреби (стаття 73 Сімейного кодексу).

Якщо нерухомість належить боржнику на праві спільної часткової власності, тобто частки співвласників визначені, частка боржника може бути продана на аукціоні без виділення в натурі та згоди інших співвласників (аналогічний висновок міститься в обов'язковій судовій практиці, а саме постанові Верховного Суду від 15.01.2020 справа 367/6231/16-ц).

Якщо ж нерухомість є спільною сумісною власністю подружжя без виділених часток, державний (приватний) виконавець звертається до суду для визначення частки боржника, для подальшого продажу на аукціоні.

У випадку спільного володіння майном боржником з іншими особами, стягнення відбувається лише на частку боржника, яка визначається судом за поданням виконавця.

ВІДЕО У ТЕМУ: Раздел имущества супругов в кредитном, ипотечном деле

Визнання аукціону (аукціону за фіксованою ціною) таким, що не відбувся

• відсутності учасників;

• несплати всіма учасниками, що надали цінові пропозиції й поетапно були визначені переможцями електронного аукціону, належної грошової суми в передбачені строки;

• ненадходження від жодного учасника цінової пропозиції.

Зупинка аукціону

Виконавець згідно до стаття 34 Закону має право зупинити виконання виконавчих дій у таких випадках:

1. Якщо боржник проходить військову службу:

• строкову;

• за призовом офіцерів;

• за мобілізацією або за призовом резервістів в особливий період;

• з виконанням бойових завдань в районі проведення антитерористичних операцій або на заходах, пов'язаних з національною безпекою та обороною у зоні бойових дій. Це також поширюється на випадки, коли умови служби не дозволяють провести виконавчі дії або за проханням стягувача, який проходить військову службу.

2. Зупинення стягнення за рішенням суду на підставі виконавчого документа (наприклад: забезпечення позову або у рамках визнання виконавчого документу таким, що не підлягає виконанню).

3. Зупинення реалізації арештованого майна судом у разі відсутності іншого майна, яке можна стягнути.

4. Відкриття провадження у справі про банкрутство боржника в господарському суді. Якщо діє мораторій, встановлений судом, виконання виконавчих дій зупиняється, крім випадків, коли провадження перебуває на стадії розподілу стягнутих коштів.

5. Подання заяви виконавцем або заінтересованою особою до суду для заміни сторони виконавчого провадження її правонаступником згідно з порядком, передбаченим у частині п’ятій статті 15 Закону.

6. Надання судом, який видав виконавчий документ, відстрочки виконання рішення.

7. Поновлення судом строку подання апеляційної скарги на рішення, за яким видано виконавчий документ, або прийняття такої апеляційної скарги до розгляду (крім виконавчих документів, що підлягають негайному виконанню) (стаття 38 Закону).

8. Відкладення проведення виконавчих дій (стаття 32 Закону).

9. Наявність технічних підстав, що унеможливлюють роботу електроної системи для проведення аукціону, виключно на період відновлення її працездатності.

Наведені положення передбачають механізми зупинки виконавчих дій у визначених ситуаціях.

Забезпечення позову як підстава зупинки аукціону

Як бачиш вище, існують механізми, які дозволяють боржнику зберегти майно і уникнути його примусового продажу. При цьому, забезпечення позову включає:

1. Подання заяви про забезпечення позову до суду.

2. Отримання на протязі 1-7 робочих днів судової ухвали із зазначенням обмежень і осіб, на яких поширюються обмеження.

3. Для нерухомого майна: внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав та обтяжень.

4. У разі ризику продажу майна — повідомлення виконавчої служби про ухвалу суду.

5. Відстрочення розгляду основної справи, поки не ухвалено остаточне рішення, забезпечуючи захист майна.

6. Захист ухвали про забезпечення при апеляційному перегляді, що включає тактику затягування розгляду — до скасування ухвали захист майна зберігається.

7. Можливий касаційний перегляд ухвали про забезпечення позову, для якого також підходять заходи із захисту при апеляційному розгляді.

При цьому, при плануванні у своїй юридичній стратегії, слід мати на увазі, що наявна судова практика, яка говорить, що недопустимо забезпечувати позов шляхом зупинення виконання судових рішень, що набрали законної сили. Також подібних висновків про недопустимість застосування заходів забезпечення позову, які можуть призвести до зупинення виконання іншого судового рішення дійшов Верховний Суд у постановах від 03.04.19 справа 211/129/18-ц, від 20.12.19 справа 640/9158/19, від 09.04.20 справа 640/21360/19, від 09.11.21 справа 160/10368/20 та від 01.02.22 справа 902/368/16 та від 23.09.24 справа 367/8869/23.

Підстави для припинення аукціону

Згідно до пункту 5 частини XI Порядку, Організатор зобов’язаний негайно припинити електронний аукціон та зняти майно з реалізації у разі надходження від виконавця однієї з таких постанов:

• про закінчення виконавчого провадження;

• про зняття арешту з майна;

• про повернення виконавчого документа стягувачу.

Допомога другого супруга, іншого співласника у боротьбі з аукціоном

Якщо майно було придбане під час шлюбу, згідно до чого на нього розповсюджується поняття “спільного майна”, але частини такого майна не були виділені у натурі, тоді другий супруг (співвласник) який не є боржником у виконавчому провадженні, може оскаржити аукціон з цієї підстави, оскільки у такому випадку перед виставлення майна на аукціон, виконавець повинен був перевірити, чи не знаходиться майно у спільній власності. Якщо цього зроблено не було - тоді є вагома підстава для відміни результатів аукціону.

ВІДЕО У ТЕМУ: Развал женой исполнительного мужа, отмена торгов СЕТАМ

Підстави для скасування результатів аукціону 

Аукціон може бути скасований шляхом визнання недійсними (статті 203, 215 цивільного кодексу), витребуванням майна в останнього власника (стаття 388 цивільного кодексу) або у т.ч. у відношенні іпотечного майна статті 45-47 Закону України «Про іпотеку», з наступних підстав:

1. Недотримання законодавчих вимог під час укладання правочину (дата проведення аукціону): якщо укладення правочину за результатами аукціону не відповідає вимогам закону, він може бути визнаний судом недійсним. Це охоплює виключно випадки, коли порушено наведені законодавчі норми безпосередньо під час торгів.

2. Порушення правил проведення аукціону: порушення правил, встановлених Порядком. Це охоплює відхилення від встановлених процедур та порушення прав учасників.

Порядок, строк оскарження результату аукціону 

Порядок оскарження:

Можуть подати до суду позов (оскаржити):

• учасник прилюдних торгів;

• сторони виконавчого провадження (стягувач, боржник);

• іпотекодержатель, іпотекодавець;

• інші особи, чиї права або законні інтереси порушенні.

При поданні позову, слід залучати як відповідачів усі сторони, а саме:

• орган державної виконавчої службу або приватного виконавця;

• організатора торгів,

• переможця торгів;

• останнього власника спірного майна, якщо майно після аукціону вже змінило власника.

Терміни оскарження:

1. Загальна позовна давність становить три роки з дати проведення аукціону (стаття 257 цивільного кодексу).

2. Спеціальна позовна давність по іпотечному майну: іпотекодержатель, іпотекодавець, боржник та будь-який учасник електронного аукціону мають право протягом трьох місяців з дня проведення аукціону оскаржити його результати в суді за місцезнаходженням нерухомого майна (стаття 48 Закону України “Про іпотеку”).

Вищевказані строки також підтримує Верховний Суд, наприклад у постановах від 05.04.2017 у справі №6-1375цс16 та від 29.11.23 справа 541/564/21.

Оформлення документів на право власності. Передача майна переможцю

1. Аукціон за фіксованою ціною:

Згідно до пунктів 14, 18 розділу VI Порядку не пізніше наступного робочого дня після дня надходження на рахунок відділу державної виконавчої служби (приватного виконавця) коштів від реалізації лота на підставі протоколу про проведення аукціону, який надійшов на електронну адресу, виконавець складає акт про проведений аукціон за фіксованою ціною.

Державний виконавець затверджує акт про проведений аукціон за фіксованою ціною у начальника відділу, якому він безпосередньо підпорядкований.

Приватний виконавець самостійно затверджує акт про проведений аукціон шляхом його підписання та скріплення печаткою приватного виконавця.

Акт про проведений аукціон за фіксованою ціною є підставою для отримання майна у зберігача. Зазначений акт підтверджує виникнення права власності у особи, що придбала рухоме майно.

2. Аукціон щодо іпотечного майна

Згідно до пункту 2 розділу VII Порядку, протягом п'яти робочих днів з дня надходження коштів від реалізації предмета іпотеки виконавець складає акт про реалізацію предмета іпотеки відповідно до вимог статті 47 Закону України "Про іпотеку" та не пізніше наступного робочого дня надсилає його Організатору.

Протягом п'яти робочих днів з дня надходження від виконавця акта про реалізацію предмета іпотеки Організатор видає цей акт переможцю електронного аукціону (покупцю), нотаріально засвідчені копії акта надсилає іпотекодержателю та іпотекодавцю.

У разі якщо електронний аукціон з реалізації предмета іпотеки оголошено таким, що не відбувся, акт про проведення електронного аукціону (у разі придбання іпотекодержателем предмета іпотеки за початковою ціною шляхом заліку своїх забезпечених вимог в рахунок ціни майна) видається на підставі протоколу, сформованого за результатами електронного аукціону, що не відбувся.

Наведений акт є підставою для подальшого звернення до нотаріуса для отримання відповідного свідоцтва про право власності на придбане майно з прилюдних торгів (аукціону).

3. Аукціон щодо нерухомого майна та транспортних засобів

Згідно до пункту 4, 8-10 розділу Х Порядку, після повного розрахунку переможця за придбане майно (у тому числі сплати податку на додану вартість та винагороди за організацію та проведення електронного аукціону) на підставі протоколу про проведення електронного аукціону та платіжного документа, що підтверджує сплату податку на додану вартість та додаткової винагороди за організацію та проведення електронного аукціону (у випадку, якщо майно реалізувалося за ціною, вищою стартової), виконавець протягом п'яти робочих днів складає акт про проведений електронний аукціон. Державний виконавець додатково затверджує акт про проведений електронний аукціон у начальника відділу, якому він безпосередньо підпорядкований.

Акт про проведений електронний аукціон є документом, що підтверджує виникнення права власності на придбане майно, у випадках, передбачених законодавством.

У випадку придбання нерухомого майна документом, що підтверджує виникнення права власності на придбане майно, є свідоцтво про придбання нерухомого майна з електронного аукціону, яке видається нотаріусом на підставі акта про проведений електронний аукціон.

В разі придбання рухомого майна акт про проведений електронний аукціон є підставою для отримання майна у зберігача. Зазначений акт підтверджує виникнення права власності у особи, що придбала рухоме майно.

Переможець електронного аукціону зобов'язаний отримати майно у зберігача не пізніше семи робочих днів з дати надсилання акта до його електронного кабінету.

ВІДЕО У ДОПОМОГУ: ВЕРНУЛ КВАРТИРУ ОТМЕНИВ НАДПИСЬ НОТАРИУСА

Вплив пандемії COVID-19 на аукціон

Відповідно до пункту 5 Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на забезпечення додаткових соціальних та економічних гарантій у зв`язку з поширенням коронавірусної хвороби СОVID-19» від 30.03.20 № 540-IX, який набрав чинності 02.04.20, Розділ «Прикінцеві та перехідні положення Цивільного кодексу України доповнено пунктом 12, відповідно до якого під час дії карантину, встановленого КМУ з метою запобігання поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19), строки, визначені статтями 257, 258, 362, 559, 681, 728, 786, 1293 цивільного кодексу, продовжуються на строк дії такого карантину. Такий висновок міститься у постанові Верховного Суду від 29.11.23 справа 541/564/21.