Ипотека: квадратные метры против теневой экономики
В развитом мире проблема покупки жилплощади решается при помощи ипотеки – долгосрочных дешевых займов, доступных широкому кругу людей на условиях, которые во многом зависят от их кредитного рейтинга.
Сегодня в Украине почти каждый человек хотел бы приобрести недвижимость. Кому-то надоело жить вместе с родителями, другие хотят увеличить жилую площадь, третьим претит городская суета и хочется иметь свой дом подальше от шума мегаполиса.
Однако в реальности только небольшой процент украинцев обладает достаточными средствами, чтобы вкладывать деньги в квадратные метры.
В развитом мире эта проблема решается при помощи ипотеки – долгосрочных дешевых займов, доступных широкому кругу людей на условиях, которые во многом зависят от их кредитного рейтинга.
На текущий момент можно смело говорить, что в Украине практически отсутствует адекватный механизм ипотечного кредитования населения. В основном людям, желающих приобрести недвижимость, доступны всего несколько опций.
Первая – это рассрочка от застройщика. Чаще всего она относительно дешевая (от 2 до 8% годовых), однако на этом плюсы заканчиваются. А вот главный минус рассрочки – обычно она дается на короткий срок в 1-2 года или до момента сдачи дома в эксплуатацию.
При этом человека рискует деньгами уже сейчас, но теряет возможность сэкономить на факторе входа в строительство на этапе котлована.
То есть, реальная цена рассрочки получается довольно высокой, но покрывается не видимыми процентами, а большей стоимостью квадратного метра при немалых рисках.
Второй вариант – ипотека, которую предлагают несколько украинских банков. Однако процент по ипотеке зачастую стартует от 20% годовых и выше. Плюс почти всегда присутствует серьезный первый взнос.
По большому счету, как рассрочка, так и ипотека, доступны лишь относительно обеспеченным украинцам. Чтобы быть реально выгодными для кредитуемого, они должны браться на короткий срок с платежами около $2-4 тыс. в месяц.
Например, это подходит тем, кто хочет купить третью или пятую квартиру с целью вложить деньги, подобрали вариант в хорошем доме, но им не хватает "операционных средств", которые будут покрыты в течении следующих полугода-года.
Но это не те инвестиционные суммы, которыми располагает средняя украинская семья. С другой стороны, реальный механизм ипотеки, как сегодня работает, к примеру, в США, мог бы стать отличным способом оживить национальный рынок недвижимости.
Давайте представим себе квартиру или дом, который стоит $100 тыс. – несбыточная мечта для большого числа украинских семей. Для простоты расчетов первый взнос убираем. В ипотеку под 20% на три года ежемесячные платежи составят около $3,7 тыс. в месяц.
Теперь возьмем условия почти "по верху" американского рынка кредитования: 4.5 процента годовых и срок в 20 лет. Платить придется по $630 в месяц. Уже более реально.
Но разве в стране, где средняя зарплата составляет 8 тысяч гривен, а семья с двумя работающими людьми получает чуть больше 16 тысяч гривен (порядка 620 долларов), реальна массовая популяризация ипотек?
Тут мы подходим к другому, не менее важному вопросу – ипотека и теневая экономика. По разным оценкам, сегодня в Украине от 30 до 70% экономики приходится на теневой сектор. Наиболее реальные цифры – около 45% ВВП.
И как раз ипотека, будучи комбинацией внутренней и внешней положительной мотивации, способна серьезно подстегнуть процесс вывода экономики из тени.
Решение о том, давать человеку кредит или нет, а также размер процентной ставки по займу, в развитых странах основывается на оценке кредитного рейтинга заемщика. На кредитный рейтинг могут влиять великое множество факторов.
Среди них главные – статистика погашения прошлых займов, стабильность и уровень доходов. В таком случае с высокой вероятностью ипотека будет недоступна тем людям, которые имеют даже хорошие заработки, но держат свои доходы в тени.
Конечно, сегодня это проблема не столько работника, сколько работодателя. Именно он решает, платить "по белому" или в конверте.
Но стимул в виде возможности получения ипотеки заставит персонал требовать от своих работодателей официального оформления и отказа от практики "белой" минималки и доплаты в долларах на руки.
Конечно, для запуска полноценного механизма кредитования, первое время, по-хорошему, государству нужно частично компенсировать проценты по кредитам для населения, поскольку сегодня они находятся на заоблачных высотах.
Это может быть как полная, так и частичная компенсация для отдельных категорий граждан, либо же беспроцентный возвратный заем на срок от 10 до 15 лет.
В том случае, когда цена средней квартиры составляет $40 тыс. (с учетом мелких городов), а проценты по ней нужно снизить на 15% годовых, речь идет о компенсации на уровне 130 тысяч гривен в год на квартиру.
Программа на 100 тысяч квартир обойдется бюджету в 13,3 миллиардов гривен в год. Откуда взять такие деньги, пусть даже и на время, до момента возврата заемщиками?
Снижение доли теневой экономики с 45% до 15-20% принесет госбюджету десятки, а скорее даже сотни миллиардов гривен в год дополнительных поступлений. В свою очередь, строительство имеет ярко выраженный эффект мультипликатора.
Если каждый год строится по 100 тысяч дополнительных квартир, речь идет о сотнях миллиардов гривен прироста к ВВП. Также это отличный шанс для национальных поставщиков сырья, машин и рабочей силы.
На самом деле, как раз строительство может обходиться относительно небольшой долей импорта – речь идет только об отдельных машинах и строительных материалах самого высокого сегмента.
При грамотном подходе к рынку машиностроения и, особенно, бытовой техники, это не приведет к существенному росту импорта и не станет давить на курс гривны.
Также механизм ипотеки может повлиять на политический ландшафт. На примере других стран можно сделать выводы, что люди, владеющие недвижимостью и имеющие текущие финансовые обязательства, очень заинтересованы в стабильности.
Они меньше ведутся на популизм и призывы "отнять" и "поделить". Зато они больше работают, а также вникают в суть политических программ и споров. Для них важно сохранить и преумножить капитал. Человек экономический – настоящий эгоист.
Однако именно он заставляет систему двигаться вперед. Более того, фактор покупки и собственности жилья может стать основой для дальнейшего формирования среднего класса в Украине, который уже не будет отставать от европейского.
Речь идет о, как минимум, удвоении процента среднего класса через 5-7 лет с момента запуска программы. Параллельно будет происходить возрождение банковского сектора и развитие страхового рынка, сопровождаемого приходом в Украину большого числа иностранных игроков.
Значит процент будет падать, и сумма компенсации из госбюджета на квартиру упадет, как минимум, в 1,5-2 раза уже через несколько лет после ее запуска. В настоящее время покупка квартиры или дома является почти несбыточной мечтой для большинства украинцев.
И так будет оставаться до тех пор, пока в стране не будет запущен полноценный механизм ипотечного кредитования.
Очень вероятно, что он станет точкой отсчета новой экономики Украины, ведь даст старт процессу радикального сокращения теневого сектора и поможет экономике выйти на стабильный высокий рост ВВП.
- Как оформить наследство, если я за границей Віра Тарасенко 14:50
- Централізація закупівель: як Україна та ЄС підвищують ефективність державних витрат Олена Усеінова вчора о 17:38
- Обмеження переказів між картками: що зміниться з 1 червня? Денис Терещенко вчора о 15:07
- Як уникнути блокування податкових накладних? Сергій Пагер вчора о 08:47
- Сімейне підприємництво в Україні: міжнародний досвід та перспективи Юлія Мороз 22.05.2025 14:15
- Світло – не трофей Ірина Голіздра 22.05.2025 12:56
- Оскарження тарифу на електроенергію: КОАС розглядає справу проти постанови КМУ Андрій Хомич 22.05.2025 11:38
- Господарювання без сторонніх або ТОВ з 1 учасником Альона Пагер 22.05.2025 09:39
- Капітал у квадратних метрах: стратегічний погляд на інвестиції в українську нерухомість Раміль Мехтієв 22.05.2025 09:07
- Хто вбив Андрія Портнова? Дмитро Золотухін 22.05.2025 01:17
- Психосоціальні ризики: прихована загроза безпеці праці, яку не варто ігнорувати Валентин Митлошук 21.05.2025 15:51
- Війна і молодь України: виклики, нові цінності та перспективи розвитку після війни Захарій Ткачук 21.05.2025 13:32
- Що робити зі скасуванням торгівельного безвізу для України Юрій Щуклін 21.05.2025 13:22
- Суд не вправі оцнювати ухвали НСРД Андрій Хомич 21.05.2025 11:39
- 8 звичок бідних людей, які заважають розбагатіти Олександр Висоцький 21.05.2025 11:23
-
Ексочільник Пенсійного фонду у Хмельницькій області приховав $500 000 у банку Австрії – НАЗК
Фінанси 21457
-
Ціни на оренду зросли майже на 30%: де в Києві та передмісті найбільше дорожчає житло — інфографіка
Інфографіка 16245
-
Хмельницький пивзавод змінює власника: покупець отримав дозвіл АМКУ
Бізнес 8446
-
Виклик Маску: як Китай утричі обігнав Starlink за потужностями виробництва супутників
Думка 6413
-
Від $2000 за квадрат і робітники з Індії. Ігор Ніконов про майбутнє ринку нерухомості
Бізнес 6253