Проведення прилюдних торгів: чинність звіту про оцінку майна

29.11.2017 р. Верховний суд України в контексті справи №6-231цс17 досліджував питання щодо організації та проведення прилюднихторгів, що вплинули на результати та порушили права і законні інтереси позивачів в частині строкучинності звіту про оцінку майна.

У наданих для порівняння постановах Верховний Суд України використовувавнаступні правові висновки:

- проведення прилюдних торгів із реалізації майна за ціною,визначеною відповіднодо звіту про оцінку майна, який утратив чинність, є порушеннямустановлених законодавством правил про порядок реалізації майна на прилюднихторгах, у тому числі правил про визначення стартової ціни реалізації майна, асаме: частини п'ятої статті 58 Закону України «Про виконавче провадження»;пунктів 3.2, 3.4 зазначеного Тимчасового положення (від 1 жовтня 2014 року №6-147цс14, 22 жовтня 2014 року №6-124цс14, 28 січня 2015 року №6-227цс14, 15 квітня 2015 року №6-42цс15);

Матеріал по темі: «Прилюдні торги:наслідки недійсності звіту про оцінку майна» та «Прилюдні торгиповинні відбуватися в межах дійсності звіту про оцінку»

- неналежнеповідомлення боржника про дату, час, місце проведення прилюдних торгів єпідставою для задоволення позовних вимог про визнання прилюдних торгівнедійсними (від 2 вересня 2015 року № 6-813цс15).

Матеріал по темі: «Визнаннянедійсними результатів прилюдних торгів: судово-правовий аспект»

Суд вказав, що відповідно до частини першої статті 3 ЦПК України,частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право в порядку,встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених,невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Частиною першою статті 15 ЦК України визначено право кожної особина захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання абооспорювання.

З урахуванням цих норм правом на звернення до суду за захистомнаділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав,свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб,уповноважених захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні тасуспільні інтереси. Суд повинен установити, чи були порушені, не визнані абооспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленоговирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні.

Згідно із частиною другою статті 16, частиною першою статті 215 ЦКУкраїни одним зі способів захисту порушеного права є визнання недійснимправочину, укладеного з недодержанням стороною (сторонами) вимог, установленихчастинами першою – третьою, п’ятою, шостою статті 203 цього Кодексу, зокрема узв’язку з невідповідністю змісту правочину цьому Кодексу та іншим актамцивільного законодавства.

ВАЖЛИВО: Виходячи заналізу правової природи процедури реалізації майна на прилюдних торгах, якаполягає в продажу майна, тобто в забезпеченні переходу права власності на майноборжника, на яке звернуто стягнення, до покупця – учасника прилюдних торгів, таураховуючи особливості, передбачені законодавством щодо проведення прилюднихторгів, складання за результатами їх проведення акта проведення прилюднихторгів є оформленням договірних відносин купівлі-продажу майна на публічнихторгах, тобто є правочином.

Наведене узгоджується з нормами частини четвертої статті 656 ЦКУкраїни, за якою до договору купівлі-продажу на біржах, аукціонах (публічнихторгах) застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше невстановлено законом про ці види договорів купівлі-продажу або не випливає зїхньої суті.   

Таким чином, правова природа продажу майна з публічних торгів даєпідстави для визнання торгів недійсними за правилами визнання недійснимиправочинів, зокрема на підставі норм цивільного законодавства (статей 203, 215ЦК України) про недійсність правочину як такого, що не відповідає вимогамзакону, у разі невиконання вимог щодо процедури, порядку проведення торгів,передбачених Тимчасовим положенням.

Порушення, допущені державним виконавцем при здійсненні своїхповноважень, передбачених Законом України «Про виконавче провадження» (тут ідалі в редакції, що діяла на момент виникнення спірних правовідносин), допризначення прилюдних торгів, у тому числі щодо відкриття виконавчогопровадження, накладення арешту на майно, визначення вартості чи оцінки майнатощо (статті 18, 24–27, 32, 33, 55, 57 цього Закону) підлягають оскарженню впорядку, передбаченому цим Законом (зокрема частиною сьомою статті 24, частиноючетвертою статті 26, частиною третьою статті 32, частиною третьою статті 36,частиною другою статті 57, статтями 55, 85).

Частиною третьою статті 62 Закону України «Про виконавчепровадження» передбачено, що майно передається на реалізацію за ціною та впорядку, визначеними статтею 58 цього Закону, за частиною першою якоївизначення вартості майна боржника проводиться державним виконавцем заринковими цінами, що діють на день визначення вартості майна. Для оцінкинерухомого майна державний виконавець залучає суб’єкта оціночної діяльності –суб’єкта господарювання, який здійснює свою діяльність відповідно до ЗаконуУкраїни «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність вУкраїні».

ВАЖЛИВО: Відповіднодо частини п’ятої статті 58 Закону України «Про виконавче провадження» звіт прооцінку майна у виконавчому провадженні вважається чинним протягом шести місяцівз дня його підписання суб’єктом оціночної діяльності – суб’єктомгосподарювання. Після закінчення цього строку оцінка майна проводиться повторно.

Матеріал по темі: «Оцінканерухомості є недійсною за підстав не проведення огляду майна»

Частиною п’ятою статті 62 Закону України «Про виконавчепровадження», пунктом 7.1 Тимчасового положення, абзацом третім підпункту5.12.2 Інструкції про проведення виконавчих дій, затвердженої наказомМіністерства юстиції України від 15 грудня 1999 року № 74/5 і зареєстрованої вМіністерстві юстиції України за цією ж датою за № 865/4158, передбаченопідстави й порядок призначення повторних прилюдних торгів, а також порядокуцінки нереалізованого майна. Так, у разі відсутності покупців або наявностітільки одного покупця та з інших, визначених Тимчасовим положенням, причин,прилюдні торги вважаються такими, що не відбулися. У такому разі призначаютьсяповторні прилюдні торги, на яких стартова ціна лота може бути зменшена, але небільше ніж на 30 відсотків. Уцінка майна проводиться державним виконавцем удесятиденний строк з дня визнання прилюдних торгів такими, що не відбулися,після чого реалізація майна за вказаною ціною повинна бути проведена впродовжмісяця з дня проведення уцінки.

За правилами проведення прилюдних торгів, передбачених Тимчасовимположенням, спеціалізована організація проводить прилюдні торги за заявкоюдержавного виконавця, в якій зазначається початкова вартість майна, щовиставляється на торги за експертною оцінкою, та інші відомості. Визначеннястартової ціни лота здійснюється на підставі початкової вартості майна зарезультатами проведеної оцінки майна незалежним суб’єктом оціночної діяльності.

Тобто намомент проведення прилюдних торгів, у тому числі повторних торгів, длявизначення вартості об’єкта оцінки звіт про оцінку майна повинен бути дійсним.

Проведення прилюдних торгів з реалізації майна за ціною,визначеною звітом про оцінку майна, який утратив чинність, є порушеннямустановлених законодавством правил про порядок реалізації майна на прилюднихторгах, у тому числі правил про визначення стартової ціни реалізації майна, асаме частини п’ятої статті 58 Закону України «Про виконавче провадження»,пунктів 3.2, 3.4 Тимчасового положення.

ВИСНОВОК: Отже,проведення прилюдних торгів з реалізації майна за ціною, визначеною звітом прооцінку майна, який утратив чинність, є підставою для визнання цих торгівнедійсними за умови порушення прав і законних інтересів особи, яка їх оспорює. 

За змістом пункту 3.11 Тимчасового положення спеціалізованаорганізація письмово повідомляє державного виконавця, стягувача та боржника продату, час, місце проведення прилюдних торгів, а також стартову ціну реалізації майна.

Отже, розглядаючи питання про дотримання піж час проведення торгівположень пункту 3.11 Тимчасового положення, суди мають установити, чи булописьмово повідомлено, зокрема, боржника про дату, час, місце проведенняприлюдних торгів та про стартову ціну, за якою майно пропонується до продажу.

(!!!) Такимчином, якщо була проведена оцінка, а потім уцінка нерухомого майна або продажостаннього на прилюдних торгах на підставі нечинного звіту про оцінку, тоє  всі підстави стверджувати, що саме позивач НЕДООТРИМАВ грошовікошти від реалізації нерухомості, оскільки вони будуть перераховані кредитору уменшій сумі ніж він міг розраховувати і за ним залишиться частина боргу, а отжепорушені МАЙНОВІ правата інтереси боржника - позивача або кредитора – стягувача.

Проте сам по собі факт неналежного повідомлення боржника стосовнопроведення прилюдних торгів не може бути підставою для визнання такихнедійсними. Головною умовою, яку повинні встановити суди, є наявність порушень,що могли вплинути на результат торгів, а тому, окрім наявності порушення нормзакону при проведенні прилюдних торгів, повинні бути й порушення прав ізаконних інтересів особи, яка їх оспорює, способом захисту яких є визнанняприлюдних торгів недійсними.

Між тим у справі, яка переглядається, суд першої інстанції, звисновками якого погодився й суд касаційної інстанції, дійшовобґрунтованого висновку про відсутність правових підстав длявизнання недійсними прилюдних торгів, оскільки фактреалізації майна за ціною, визначеною звітом про оцінку майна, який утративчинність, та факт неналежного повідомлення боржника (поштове направлення немістило опису вкладення та повідомлення про вручення) не вплинули на результатиторгів; при цьому суди встановили, що права і законні інтереси особи, якаоспорювала ці прилюдні торги та яка є боржником у зобов’язанні, внаслідокневиконання якого з неї судовим рішенням стягнуто заборгованість, порушені небули.

Аналогічні правові висновки містятьсяй у постановах Верховного Суду України від 18 листопада 2015 року (№ 6-1884цс15), 25 листопада 2015 року  (№6-1749цс15), 13 квітня 2016 року (№6-2988цс15), 29 червня 2016 року (№6-370цс16 та №6-547цс16). 

(!!!) Необхіднотакож наголосити стосовно спотворення та/або неповноти змісту оголошення пропроведення прилюдних торгів щодо кількісних або якісних характеристик майна –позиція аналогічна викладеній вище: це не участь потенційних покупців, які могли створити конкуренціюта запропонувати вищу ціну, а отже недоотримання грошей (позивачем– боржником або стягувачем) в достатній кількості від продажу об’єктунерухомості.

P.s. Між тим, у даній справі підставою для скасування рішень булоте, що суди не мотивували свій висновокщодо відсутності порушених прав боржника у зв’язку з продажем майна за ціною,нижчою за початкову.