Оцінка нерухомості є недійсною за підстав не проведення огляду майна

До цього висновку у своїй Постанові від 20липня 2016 року дійшов Вищий господарський суд України розглядаючи справу №3/22/2012/5003.

Так, відповідно до ч. 1 ст. 1 Закону України «Провиконавче провадження» виконавче  провадження  як  завершальна стадія  судового провадження тапримусове виконання рішень інших органів (посадових осіб)  - це сукупність дій органів і посадовихосіб,  визначених у цьому Законі, щоспрямовані на примусове виконання рішень судів та інших  органів (посадових осіб),  які провадяться на підставах,  в межах повноважень та у  спосіб, визначених  цим  Законом, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до цьогоЗакону та інших законів, а також рішеннями, що відповідно до цього Закону підлягаютьпримусовому виконанню.

Оцінкамайна боржника є одним з етапів у процедурі виконавчого провадження.

Суд вказав, що згідно із ст. 19 КонституціїУкраїни органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадовіособи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, щопередбачені Конституцією та законами України.

Згідно зі статтею 12 Закону України "Прооцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні"звіт про оцінку майна є документом, що містить висновки про вартість майна тапідтверджує виконані процедури з оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності -суб'єктом господарювання відповідно до договору.

За змістом статті 15 ЦК України кожна особамає право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнанняабо оспорювання. Способи захисту цивільних прав та інтересів судом передбаченіу статті 16 ЦК України.

Частиною 2 статті 20 ГК України як спосібзахисту прав суб'єктів господарювання передбачено визнання повністю абочастково недійсними актів органів державної влади та органів місцевогосамоврядування, актів інших суб'єктів, що суперечать законодавству, ущемляютьправа та законні інтереси суб'єктів господарювання або споживачів.

Визнання вартості, оцінка майна боржника(стаття 58 Закону України "Про виконавче провадження") єпроцесуальною дією державного виконавця, незалежно від того, яка конкретноособа (сам державний виконавець чи залучений ним суб'єкт оціночної діяльності)здійснювала відповідні дії,так само як і від того, ким здійснювалося рецензування звіту про оцінку майна.

ВАЖЛИВО: учасники виконавчого провадження (державний виконавець, стягувач, боржник,  представники сторін,  прокурор, експерти,  спеціалісти, перекладачі,    суб'єкти   оціночної    діяльності   -  суб'єкти господарювання  - ст.ст.7 та 8 Закону України «Про виконавче провадження») мають право оскаржувати оцінкунерухомого майна до суду в процесуальному порядку, передбаченому діючимзаконодавством України.

Згідно з приписами ст. 3 Закону України"Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність вУкраїні" оцінка майна, майнових прав - це процес визначення їх вартості надату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами,зазначеними в статті 9 цього Закону і є результатом практичної діяльностісуб'єкта оціночної діяльності.

Відповідно до ст. 58 Закону України "Провиконавче провадження" визначення вартості майна боржника проводитьсядержавним виконавцем за ринковими цінами, що діють на день визначення вартостімайна. Для оцінки нерухомого майна державний виконавець залучає суб'єктаоціночної діяльності - суб'єкта господарювання, який провадить свою діяльністьвідповідно до Закону України "Про оцінку майна, майнових прав тапрофесійну оціночну діяльність в Україні".

Державнийвиконавець повідомляє про результати визначення вартості чи оцінки майнасторонам. У разі якщо сторони не згодні з результатами визначення вартості чиоцінки, вони мають право подати державному виконавцю заперечення в десятиденнийстрок з дня надходження повідомлення.

Сторона вважається ознайомленою з результатамивизначення вартості чи оцінки арештованого майна, якщо їй надісланоповідомлення про результати визначення вартості чи оцінки майна рекомендованимлистом за адресою, зазначеною у виконавчому документі, або за місцем фактичногопроживання чи перебування такої сторони, достовірно встановленим державнимвиконавцем.

ВАЖЛИВО: У разі заперечення однією із сторін проти результатів оцінки,проведеної суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання, державнийвиконавець призначає рецензування звіту про оцінку майна. У разі незгоди зоцінкою, визначеною за результатами рецензування, сторони мають право оскаржитиїї в судовому порядку в десятиденний строк з дня отримання відповідногоповідомлення.

Частиною 6 ст. 9 Закону України "Прооцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні"унормовано, що положення (національні стандарти) оцінки майна є обов'язковимидо виконання суб'єктами оціночної діяльності під час проведення ними оцінкимайна всіх форм власності та в будь-яких випадках її проведення.

Національний стандарт №1 "Загальні засадиоцінки майна і майнових прав", затверджений постановою КМУ від 10.09.2003№ 1440 є обов'язковим для застосування під час проведення оцінки майна тамайнових прав суб'єктами оціночної діяльності, а також особами, які відповіднодо законодавства здійснюють рецензування звітів про оцінку майна. Поняття, щовживаються у цьому Стандарті, використовуються в інших національних стандартах.

Даним Стандартом (п.п. 50-55), зокрема,визначені загальні вимоги до проведення незалежної оцінки майна.

Національний стандарт №2 "Оцінканерухомого майна", затверджений постановою КМУ від 28.10.2004 №1442, єобов'язковим для застосування під час проведення оцінки нерухомого майна(нерухомості) суб'єктами оціночної діяльності, а також особами, які відповідно дозаконодавства здійснюють рецензування звітів про оцінку майна та проводятьдержавну експертизу звітів з експертної грошової оцінки земельних ділянокдержавної та комунальної власності у разі їх продажу.

Таким чином, оцінка нерухомого майна має здійснюватись у відповідності доНаціонального стандарту № 2 "Оцінка нерухомого майна" з урахуваннямвимог Національного стандарту № 1, яким визначено загальні засади.

Так, згідно з приписами п. 50 Національногостандарту №1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав проведеннюнезалежної оцінки майна передуєпідготовчий етап, на якому здійснюється, зокрема, ознайомлення з об'єктомоцінки.

Відповідно до п. 51 Національного стандарту №1"Загальні засади оцінки майна і майнових прав", незалежна оцінкамайна проводиться у такій послідовності:

- укладення договору на проведення оцінки,

- ознайомлення з об'єктом оцінки,збирання та оброблення вихідних даних та іншої інформації, необхідної дляпроведення оцінки;

- ідентифікація об'єкта оцінки та пов'язаних зним прав, аналіз можливих обмежень та застережень, які можуть супроводжувати процедурупроведення оцінки та використання її результатів;

- вибір необхідних методичних підходів,методів та оціночних процедур, що найбільш повно відповідають меті оцінки таобраній базі, визначеним у договорі на проведення оцінки, та їх застосування;

- узгодження результатів оцінки, отриманих іззастосуванням різних методичних підходів; - складання звіту про оцінку майна тависновку про вартість об'єкта оцінки на дату оцінки;

- доопрацювання (актуалізація) звіту тависновку про вартість об'єкта оцінки на нову дату (у разі потреби).

Крім того, ст. 11 Закону України "Прооцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні"визначено, що замовники оцінкиповинні забезпечити доступ суб'єкта оціночної діяльності до майна, щопідлягає оцінці на законних підставах, отримання ним необхідної та достовірноїінформації про зазначене майно для проведення оцінки.

ВИСНОВОК:

1) незважаючи на вибір експертомметодичного підходу оцінки майна (дохідний, порівняльний) підготовці та проведеннюнезалежної експертизи майна передує, в будь-якому випадку, ознайомлення з об'єктом оцінки шляхом доступу до нього;

2) в рамках виконавчого провадження, замовникоцінки, тобто виключно державнийвиконавець, повинен забезпечити доступ суб'єкта оціночної діяльності до майна;

3) в разі невиконання всьоговищевказаного - експертна оцінка ринкової вартості нерухомого майна є недійсною.