За фасадом новобудови: як виявити ризики перед купівлею
Як виглядає процес перевірки забудовника, на які «дзвіночки» варто звертати увагу і чому документи — не завжди гарантія безпеки.
Під час пошуків квартири в Києві жінка натрапила на вражаючу пропозицію:
- ціна нижча за середню на ринку
- у подарунок — автомобіль (можна обрати одну з трьох моделей)
- додатково — оплата таксі на перегляд житла
Все це виглядало надто привабливо, щоби одразу довіряти. Сумніви виникли одразу — надто багато "бонусів", надто мало конкретики. Щоби розібратися, необхідно було перевірити забудовника та сам проєкт: які дозволи, чи є судові спори, хто фактично стоїть за компанією. Перевірка виявила те, що не було видно на сайті — і допомогла прийняти зважене рішення.
Ми почали з аналізу сайту. Там забудовник детально розписав всі переваги ЖК, дав посилання на соцмережі та навіть виклав дозвільні документи. На перший погляд, все як і має бути.
При детальнішому аналізі виявилося підозріле:
- соцмережі компанії створені всього близько місяця тому. Це ще не доказ шахрайства, але все одно «дзвіночок»;
- за геолокацією, де ведеться будівництво, Google чомусь показав інший ЖК. Фото були ті ж самі, але назва та сайт – інші. У відділі продажів пояснили, що на І-II чергу будівництва діяв один сайт, на III – інший;
- на сайті не було зазначено дати здачі ЖК в експлуатацію. Зі слів відділу продажів є 3 черги будівництва. Перша – вже здана і заселена. Здача другої черги запланована на кінець 2025 року, а третьої – на 4 квартал 2026 року.
Телефоном менеджер запропонував купити готові квартири першої черги. Деякі з них можна придбати вже з орендарем. Звучить як приваблива інвестиція. Втім, дивно: зазвичай хороші ЖК розпродані до моменту введення в експлуатацію. А цей чомусь не продається, та ще й за ціною вдвічі меншу за ринкову.
Щобільше, запропонований ЖК не розміщений на жодному сайті з продажу нерухомості. Мова йде про популярні портали: DIM.RIA, ЛУН, Flatfy, Rieltor.ua.
Документи на будівництво
Компанія планувала збудувати 5-поверховий будинок із мансардою. Тож нас зацікавив дозвіл на будівництво.
З реєстру дозвільних документів за запитом по коду ЄДРПОУ компанії та за кадастровим номером земельної ділянки дозвільна документація на будівництво відсутня. Але відділ продажу надав нам будівельний паспорт, запевняючи, що це і є дозвільною документацією.
Проте будівельний паспорт – це документ, який містить вимоги до будівництва індивідуального житлового, садового чи дачного будинку не вище 2 поверхів, без мансарди та площею до 500 кв. м.
Будівельний паспорт НЕ Є дозволом на будівництво багатоквартирного будинку і не замінює цей дозвіл, отже у відділі продажу вводили в оману.
Крім того, нас цікавила наявність містобудівних обмежень. Тож ми запросили і цей документ. Виявилося, що за містобудівними обмеженнями гранична висота об’єкта має бути не вище 3 поверхів без урахування мансарди.
Як це пояснили менеджери? Цитата: «0-й поверх не вважається за поверх. Мансарда теж не вважається за поверх і може бути дворівневою з юридичного погляду».Проте нам так і не відповіли: як можна купити квартиру на 4 чи 5 поверсі, якщо його в принципі не повинно там бути?
Цікавим ще було те, що усі надані відділом продажу документи стосувалися різних об’єктів за трьома адресами й не мали стосунку до конкретної квартири. Схоже, головним було — показати товсту папку, а не дати реальні підтвердження щодо конкретної квартири.
Земельна ділянка
Земля, де проходить будівництво, перебуває у приватній власності забудовника. Це плюс. Проте на цьому позитивні моменти закінчуються.
Ця земля неодноразово була поділена. Цільове призначення однієї з ділянок: для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка). Друга ділянка призначена для індивідуального житлового, гаражного і дачного будівництва.
Про ще це говорить? Максимум, що можна збудувати на цій землі – це житловий будинок індивідуального типу та господарські будівлі чи споруди.
Проте на жодній з ділянок не можна будувати багатоквартирні будинки, кафе, магазини та інші атрибути сучасних ЖК. Для цього цільовим призначенням земельної ділянки має бути: 02.03 «для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку».
Невідповідність будівництва цільовому призначенню земельної ділянки – суттєве порушення законодавства. Це створює значні ризики для інвестора.
Компанія-забудовник
Далі ми взялись за комплексну перевірку компанії-забудовника. Перше, що побачили: основний вид діяльності – купівля та продаж власного нерухомого майна. Аж ніяк не будівництво. Хоча цього вимагає законодавство.
Далі ми знайшли податковий борг до 2022 року (з 2022 року дані не відображаються). В Єдиному держреєстрі судових рішень знайшли рішення за позовами вкладників, де з компанії стягнули вкладені гроші. За цими рішеннями відкриті виконавчі провадження.
Також компанія-забудовник опинилася серед боржників по спожитій електричній енергії на суму 125 000 грн.
Що в результаті
Завдяки ретельній перевірці клієнтка зберегла свої кошти та уникнула потенційних юридичних проблем. Адже така інвестиція могла б обернутися наступним:
- будівництво так і не буде завершено;
- об’єкт не введуть в експлуатацію, відповідно — оформити право власності на квартиру стане неможливо;
- повернення інвестованих коштів є малоймовірним;
- у найгіршому випадку — зведену будівлю можуть зобов’язати демонтувати як таку, що зведена з порушеннями.
- Відповідальність батьків за шкоду, завдану дитиною: кейс наїзду на пішохода Артур Кір’яков вчора о 09:28
- Кібербезпека в руках людей: чому найслабша ланка – не код, а співробітник? Михайло Зборовський 02.05.2025 14:56
- "Дачна революція": Верховний Суд дозволив реєстрацію місця проживання у дачному будинку Арсен Маринушкін 02.05.2025 13:48
- Відповідальність батьків за тілесні ушкодження, завдані їхніми малолітніми дітьми Артур Кір’яков 02.05.2025 09:28
- Економіка агресора радує своїм падінням Володимир Горковенко 01.05.2025 20:07
- Пенсійна реформа 2025 року Андрій Павловський 01.05.2025 18:17
- Все про ПДВ: коротка інструкція від адвоката Сергій Пагер 01.05.2025 09:52
- Инструкция для семей: как проверить статус военного и оформить необходимые выплаты Віра Тарасенко 30.04.2025 23:25
- Схеми "золотих паспортів" у ЄС під забороною: удар по російських олігархах Володимир Горковенко 30.04.2025 23:08
- Захист прав національних спільнот – основний критерій вступу України в Європейський Союз Сергій Пєтков 30.04.2025 18:12
- Час убезпечувати тил Євген Магда 30.04.2025 15:36
- Шанс або вирок: як бути бізнесу в епоху цифрової трансформації Богдан Данилко 30.04.2025 15:16
- Звільнення багатодітних батьків від оподаткування на об’єкти житлової нерухомості Юрій Стеценко 30.04.2025 13:39
- Це не працює в B2B-маркетингу: як уникнути найпоширеніших помилок Алла Болоховська 30.04.2025 11:46
- Проєкт регулювання криптоактивів в UK Олександр Черних 30.04.2025 11:00
-
Сотні КАБів щодня, евакуації з області та весна. Як живуть прифронтові Суми і Сумщина
8614
-
Кульмінаційний пункт позаду. Росія втратила останній шанс закінчити війну внічию
Думка 8582
-
Anti-age міфи: що насправді працює, а що — просто маркетинг
Життя 4893
-
Нерухомість генерала РФ Капашина передали в управління компанії українського ветерана
Бізнес 4840
-
Україна не допустить союзників Росії до відбудови. У "нейтральних" не буде пріоритету
Бізнес 4456