Як орендувати землю без ризику: юридичні поради для фермерів і аграріїв

Правила безпечної оренди землі: як перевірити ділянку, укласти договір і захистити врожай від шахраїв.

Орендуєте ділянку в сусіда на доброму слові, а вас раптово виставляють без вирощеного врожаю та не дають працювати? У результаті вся діяльність фермерського господарства під загрозою через одну необачність, і аграрій втрачає прибутки.

Афери з землею набирають обертів після повномасштабного вторгнення. Наприклад, з’являються фальшиві власники, які виготовляють підроблені документи та хочуть нажитися на чужих ділянках, коли справжні власники відсутні (перебувають на військовій службі, зникли безвісти, виїхали за кордон тощо).

Договір оренди землі та завчасна перевірка документів – гарантія вашого спокою та діяльності без пригод. Адже ваші права та обов’язки чітко прописані і ви впевнені у своєму контрагенті.

Тому пропоную вашій увазі рекомендації зі свого досвіду як юриста та аграрія, як перевірити бажану ділянку та не стати жертвою шахраїв.

Правильне оформлення оренди

За ст. 1 Закону України “Про оренду землі” оренда землі – це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Орендодавцем можуть бути фізичні чи юридичні особи, а також органи державної влади чи місцевого самоврядування. Обов’язково укладіть угоду в письмовій формі.

Також необхідною є державна реєстрація договору оренди. Цим користувач може підтвердити своє право на землю й уникне ситуації, коли на ділянку претендують інші невідомі особи. Адже за загальним правилом вважається, що орендар може користуватися землею з моменту державної реєстрації.

Нотаріальне посвідчення угоди є добровільним (можливе на розсуд сторін). Максимальний строк оренди ділянки – 50 років.

Безпечна оренда землі – це наявність усіх потрібних документів, інформації про власника, підписана угода між орендарем і орендодавцем та її державна реєстрація. Якщо це є, то ймовірність шахрайства мінімальна, і ви зможете відстояти своє право користування в суді чи інших компетентних органах.

Ризики при оренді землі

Без перевірки документів власника, даних про земельну ділянку (витяг із ДЗК), укладання договору та його реєстрації є високі шанси того, що власник позбудеться вас швидко та без попередження. Це особливо небезпечно для фермерів, які вирощують врожай і заробляють на сільському господарстві. Тому не варто беззастережно вірити орендодавцям і будувати домовленості на словах.

Також є ризик того, що власник виявиться несправжнім, або що дана земля в оренду вже здана іншим людям. І ви можете стати учасником спору через свою необачність.

Що передбачає юридична перевірка землі?

Перш за все, ви маєте знати, хто є власником, статус обраної ділянки та уважно прочитати угоду.

Як перевірити власника землі?

Просіть вашого контрагента показати вам паспорт чи інший документ, що посвідчує особу, а також оригінали документів на землю. Якщо ви контактуєте з будь-якими посередниками, наполягайте на розмові з власником. Інакше вам можуть здати чужу ділянку без відома володільця.

Також раджу перевіряти, чи дійсно особа власник, на сайті Міністерства юстиції України (в кабінеті електронних сервісів).

Як перевірити земельну ділянку онлайн?

На Публічній кадастровій карті України можна знайти землю та інформацію про право власності за номером ділянки.

Зверніть увагу! Якщо кадастрового номера немає, то оренду оформити неможливо. Скоріш за все, у власника є документи на землю старого зразка (земельний сертифікат на пай), і він ще не оформив витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Ще можуть виникнути проблеми із визначенням меж такої ділянки, бо немає проєкту землеустрою.

Як перевірити договір?

У договорі мають бути чітко зазначені:

• розмір орендної плати;
• дата укладання;
• інформація про земельну ділянку (площа, розташування, призначення, кадастровий номер);
• строк оренди, індексація, штрафні санкції та способи розрахунку.

Якщо немає чогось із цих умов, договір може бути визнано неукладеним, і він не матиме юридичної сили та не захистить вас. Також звертайте увагу, чи відповідає орендна плата середньоринковим цінам.

Не кваптеся підписувати договір, а вичитайте його з юристом.

Для чого потрібен юридичний супровід угоди?

Перевірка власника та ділянки – обов’язковий крок для кожного фермера. Із залученням професіоналів ви укладете договір відповідно до закону і матимете докази свого права користування. Така угода матиме юридичну силу і допоможе вам у разі виникнення непорозумінь із господарем.

Якщо пропонують “уникнути формальностей”, шалені знижки та кваплять з домовленостями – з високою ймовірністю має місце шахрайство з орендою землі. Тож будьте пильними, не поспішайте, уважно читайте документи та звертайтеся за юридичним супроводом!