На що звернути увагу при купівлі квартири в новобудові?

Через безліч шахрайських схем з продажем квартир на вторинному ринку все більш привабливою для споживачів стає купівля квартир у новобудовах.

 Істотними перевагами є можливість оформлення себе як першого власника квартири, значно нижча ціна (пов’язана з тим, що об’єкт знадиться ще в стадії будівництва), можливість здійснити перепланування під власні потреби тощо.
Проте такі угоди містять багато нюансів, які варто враховувати для мінімізації юридичних ризиків. Факт шахрайства та/або недобросовісності забудовника дуже важко довести, оскільки як правило всі запропоновані покупцям документи не передбачають реальної відповідальності забудовника і відповідно всі ризики несе покупець.

Отже, перш ніж підписувати будь-які документи і платити гроші, необхідно застерегти себе від обману, але як?

1. Спосіб інвестування:

Згідно з українським законодавством забудовник може здійснювати продаж житла у новобудовах шляхом інвестування в один із наступних способів, які наразі активно використовуються забудовникам:

• фонди фінансування будівництва (ФФБ);

• інститути спільного інвестування (ІСІ);

• фонди операцій з нерухомістю (ФОН);

• емісії цільових облігацій підприємств.

Зазначені вище способи інвестування є повністю законними, проте так само мають ризи. Наприклад, ФФБ при всіх його привабливих рисах не гарантує раціонального використання коштів і добросовісного виконання забудовником узятих зобов’язань, оскільки забудовники нерідко створюють «підконтрольні» фонди.

Крім зазначених вище законних способах інвестування, існують інші «схеми», наприклад, укладення попереднього договору купівлі-продажу. Укладення таких угод є дуже ризикованим, і можливим тільки при повній довірі до забудовника виходячи з наступного:

• квартири з параметрами, передбаченими в договорі, може просто не виявитись у зданому в експлуатацію будинку;

• забудовник або посередник згодом може передумати підписувати основний договір і юридичного механізму примусити його виконати обіцянку не існує. Крім того, як правило є «розмитою» дата або подія підписання основного договору;

• на одну квартиру може бути підписано декілька попередніх договорів – у такому разі покупцеві не допоможе навіть нотаріальне завірення договору.

Отже, важливим є з’ясування схеми інвестування і наявність або відсутність відповідних юридичних ризиків, пов’язаних із нею.

2. Репутація забудовника:

Репутація забудовника може бути перевірена наступними способами:

• попередні проекти, наявність житлових будинків, уже зданих в експлуатацію (офіційні джерела);

• інформація, чи виступав забудовник фігурантом судових справ (реєстр судових рішень);

• відгуки в Інтернеті.

3. Дозвільна документація:

На кожний об’єкт будівництва має бути наявна оформлена та погоджена документація, а саме:

• дозвільна документацію щодо будівництва об’єкта (декларація про початок будівництва);

• документи на земельну ділянку, де ведеться будівництво;

• установчі документи компанії, з якою пропонується підписати договір та документи на особу, яка буде його підписувати зі сторони забудовника;

• безпосередньо зразок договору для ознайомлення перед підписанням (дозволяє проконсультуватися з юристом щодо його умов).

Якщо відсутні хоча б один із зазначених документів, варто відмовитись від купівлі такого об’єкту, оскільки ризик є занадто високим.

4. Умови договору

Угода про купівлю квартири в новобудові може складатися із декількох договорів, але незалежно від їх кількості мають бути передбачені наступні моменти, що є важливими для покупця:

• строк закінчення будівельних робіт та введення в експлуатацію, що має бути прогартований відповідальністю за його порушення зі сторони забудовника;

• закріплення за покупцем квартири з відповідними параметрами;

• можливість повернення коштів у короткі строки у разі невиконання забудовником його обов’язків або відмови покупця від квартири (на практиці цей строк дуже великий і дає можливість забудовнику користуватися чужими коштами) тощо.

В будь-якому разі приймаючи рішення купити нерухомість варто прагматично підходити до з’ясування всіх обставин і не звертати уваги на обіцянки, низькі ціни і красиві картинки.

Важливими є лише ретельно проаналізовані документи і інформація, в чому може допомогти супровід такої угоди кваліфікованим юристом.