Поновлення договору оренди землі за новими правилами з липня 2020 року

Які дії необхідно вчинити для поновлення договору та які перспективи чекають на орендарів та орендодавців у зв'язку із нововведеннями. Про це та інше читайте в статті.

В Україні запроваджено поетапне введення в дію Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» прийнятого 05 грудня 2019 року (надалі також – «Закон України «Про внесення змін»), що спрямований  на запровадження низки антирейдерських заходів та встановлення дієвих запобіжників щодо захисту майнових прав власників і користувачів земельних ділянок. 

Крім інших змін, з 16 липня 2020 року починають діяти нововведення, що стосуються поновлення договору оренди землі. 

Законодавець, просто виключив частину 6 статті 33 з Закону України «Про оренду землі», та помістив її в новій редакції в Земельний кодекс України (надалі також – «ЗК України»), доповнивши главу 19 статтею 126^-1.

Про що йде мова?

Статтею 32^-2 Закону України «Про внесення змін» визначено, що поновлення договорів оренди землі здійснюється в порядку, передбаченому статтею 126^-1 ЗК України.

Натомість, статтею 33 Закону України «Про оренду землі»,  також встановлено процедуру поновлення договору оренду землі. 

Відповідно до неї, після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов’язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов’язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов’язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.

При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України (надалі також – «ЗК України»). За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

В свою чергу, статтею 126^-1 ЗК України, встановлено, що умова про поновлення договору оренди землі має встановлюватись в самому договорі. 

При цьому, якщо мова йде про земельну ділянку комунальної або державної власності, то сторонам заборонено встановлювати умову щодо поновлення договору землі, окрім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.

Проте, укладаючи такий договір оренди, наприклад, для цілей забудови землі, станом на момент укладення договору оренди, будівель ще, відповідно, не буде, а тому і укладати договір оренди з такою умовою немає підстав. 

Більше того, відповідно до статті 288 Податкового кодексу України, договір оренди земель державної і комунальної власності укладається за типовою формою, затвердженою Постановою Кабінетом Міністрів України від 3 березня 2004 р. № 220.

Відповідно до статті 179 Господарського кодексу України, сторони не можуть відступати від змісту типового договору, але мають право конкретизувати його умови. 

Таким чином, сторони не можуть внести зміни до Типового договору оренди, а тому постає питання чи можливо буде поновити договір оренди землі комунальної або державної власності на новий строк за відсутності умови про його поновлення в договорі оренди. 

Та чи буде в такому випадку застосовуватись частини 1-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі»,враховуючи, що нею передбачене переважне право на поновлення договору оренди землі незалежно від наявності умов про можливість поновити договір. 

Щодо земель приватної власності, то статтею 126-1 ЗК України передбачено, що у разі якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах.

Договір вважається поновленим без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення та у разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. 

Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.

У разі якщо сторона договору бажає скористатися правом відмови від поновлення договору, вона має не пізніш як за місяць до дати закінчення дії такого договору, подати до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору.

У разі відсутності заяви про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору до дати закінчення дії такого договору після настання відповідної дати закінчення дії договору державна реєстрація речового права продовжується на той самий строк.

Законом України «Про внесення змін» запропоновано також нову редакцію статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Відповідно до неї, відомості про право користування земельною ділянкою, що припиняється після завершення строку дії відповідного договору, містяться в Державному реєстрі прав з дня державної реєстрації набуття речового права до дня закінчення строку дії договору. Після закінчення строку дії договору державна реєстрація речового права припиняється за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав.

Відомості про право користування земельною ділянкою, за умови його поновлення, містяться в Державному реєстрі прав з дня державної реєстрації набуття речового права.

У разі подання стороною договору заяви про виключення з Державного реєстру прав відомостей про поновлення договору державний реєстратор виключає такі відомості з Державного реєстру прав і після закінчення строку дії договору державна реєстрація речового права, похідного від права власності, припиняється за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав.

У разі відсутності заяви про виключення з Державного реєстру прав відомостей про поновлення договору до закінчення строку дії договору, за умови його поновлення після закінчення строку дії договору, державна реєстрація речового права продовжується на той самий строк за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав.

Заява про державну реєстрацію припинення речового права на земельну ділянку, похідного від права власності, незалежно від наявності чи відсутності відомостей про поновлення договору може бути подана в будь-який час до припинення такого права.

Отже, Законом України «Про внесення змін» передбачені нововведення щодо поновлення договору оренди земельної ділянки, які є спірними та обмежуючи права орендарів, повністю захищають інтереси орендодавців, надаючи їм більше прав в частині вибору орендарів та відсутності обов’язку поновлювати договір оренди землі неодноразово з одним і тим же орендарем.

Крім того, враховуючи нововведення, може виникнути ситуація, коли орендар, користуючись переважним правом, звертається до орендодавця з листом-повідомленням про поновлення договору оренди землі, а орендодавець в цей час пише заяву до Державного реєстру речових прав на нерухоме про виключення відомостей про поновлення договору. При цьому, відповідно до статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» звернутись із такою заявою сторона може в будь-який час до закінчення договору оренди землі.

Скоріше за все, такі зміни спрямовані на захист прав та інтересів орендодавців – фізичних осіб, коли у відносинах оренди вони є менш захищеною стороною відносин. 

Проте, у випадку укладення договору оренди землі комунальної або державної власності, незахищеною стороною є саме орендар, який крім інших обмежень, з новими положеннями законодавства, не зможе бути впевненим, що беручи земельну ділянку у користування на певний строк, наприклад, для товарного сільськогосподарського виробництва, зможе продовжити договір оренди землі, а не вимушений буде думати, що робити із засіяними перед закінченням строку дії договору полями.

Отже, узагальнюючи, на нас чекають наступні нововведення:

Умова про поновлення договору має бути передбачена самим договором. 

При цьому, забороняється вказувати таку умову в договорах, що стосуються оренди земель комунальної та державної власності, крім випадків якщо в крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.

Поновити договір оренди за мовчазною згодою можливо лише у разі наявності такої можливості в договорі оренди землі. При цьому укладати додаткову угоду більше не треба буде, а пролонгація відбуватиметься автоматично. 

Нові положення не поширюватимуться на договори, укладені до набрання чинності Закону.  

Скористатись своїм право на відмову у поновленні договору оренди землі, може кожна із сторін, звернувшись до державного реєстратора не пізніше, ніж за місяць до закінчення такого договору. 

При цьому, відповідно до положень Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» звернутись із такою заявою сторона може в будь-який час до закінчення договору оренди землі.

Враховуючи все вищевикладене, забігаючи наперед мусимо визнати, що нас очікує цікава судова практика.