УСТОЙЧИВОЕ РАЗВИТИЕ: РЕШЕНИЯ ДЛЯ ТОРГОВЫХ ЦЕНТРОВ

Для европейских девелоперов экологические аспекты торговых центров играют далеко не последнюю роль, поскольку их наличие позволяет влиять на величину арендных ставок, эксплуатационные расходы и посещаемость объекта.

Историческисложилось, что формат торгового центра не был связан с ожиданиямиэкологического характера, а тем более соответствия экологическим стандартам.Так, например, версия системы сертификации зеленого строительства BREEAM Versionfor Retail была разработана позднее, хотя и незначительно, нежели версия длясертификации объектов офисной недвижимости.

Даннаятенденция подтверждается и примером сертифицированных объектов в России: средисертифицированных проектов абсолютное большинство представлено офисными зданиями,в частности, ArcusIII (BREEAMVeryGood), DucatPlaceIII (BREEAMVeryGood), JonesLangLaSalleMoscowoffice (BREEAMGood), K2 BusinessPark (BREEAMGood), VivaldiPlaza (BREEAMGood) и т.д.

Несмотряна тот факт, что в Украине зеленое строительство до сих пор находится на  стадии зарождения, уже сейчас можно отметитьпротивоположную тенденцию. В частности, первым сертифицированным объектом постандарту DGNB (сертификат Silver, pre-assessment) является  продовольственный супермаркет Billa, ул. АнныАхматовой, 49, Киев. Два проекта на этапе сертификации BREEAM (BREEANEuropeCommercial 2009) – ТРЦ RosePark в г.Макеевка (Донецкая область) компании Иммошан Украина (группа Ашан) и ТРЦ ForumLviv, г. Львов. 

Изсертифицированных в Украине офисных объектов следует отметить Shell KievOffice, ул. Большая Васильковская, г. Киев (LEED Gold).

Дляевропейских девелоперов экологические аспекты торговых центров играют далеко непоследнюю роль, поскольку их наличие позволяет влиять на величину арендныхставок, эксплуатационные расходы и посещаемость объекта.

Средиосновных аспектов, характеризующих экологичность ТРЦ следует выделить:энергопотребление, используемые при строительстве материалы, управлениеотходами, управление водными ресурсами, эксплуатационная эффективность здания,влияние объекта недвижимости на окружающую эко-среду и т.д. Рассмотримнекоторые из них.

Энергия

Вредныедля окружающей среды выбросы образуются в первую очередь сопутствующимипродуктами производства электроэнергии с использованием углеродных видовтоплива таких, как уголь и газ, выхлопными газами машин и химикатами, которыеиспользуются в производственных процессах. Сокращение энергопотребления на всехэтапах существования торгового центра – во время строительных работ, во времяэксплуатации и его зависимость от доступа автомобильным транспортом - позволятв значительной степени снизить количество выбросов.

Создание ТРЦсвязано с потреблением энергии на следующих стадиях:
1) строительствообъекта недвижимости (в т.ч. производство материалов, работа строительногооборудования);
2)эксплуатация:
· потребление энергии для нужд отопления,охлаждения, вентиляции и       освещения здания в процессе;
· энергия, потребляемая покупателями иработниками здания;
· энергия, потребляемая транспортом,непосредственно связанным с работой ТРЦ (доставка товара, например).

Еще наранних стадиях проектирования необходимо рассматривать возможность примененияболее эффективных источников таких, как комбинированное производство тепловой иэлектрической энергии (когенерация).

Также каки в случае с эффективными источниками энергии, крайне важно выбрать эффективныесистемы нагревательных котлов и обогревательных элементов на площадях с цельюуменьшения энергопотребления при эксплуатации здания. Устройства регулировкидолжны обеспечивать возможность адаптации функционирования системы кизменяющимся внешним погодным факторам и уровню занятости внутренних площадей.

Такие системы регулировки могут варьироваться от простых запрограммированныхтаймеров, термостатических температурных регуляторов, сенсоров интенсивностидневного света – до устройств модулирования солнцезащиты и внутренней системыискусственного освещения, регулируемой датчиками дождя и ветра, которыеоптимизируют и регулируют открытие вентиляционных воздухозаборников. 

Транспорт

Немаловажнымаспектом является расположение торгового центра и зависимость от автомобильноготранспорта его клиентов и работников. Необходимо учитывать близостьобщественного транспорта. Так, согласно системе сертификации BREEAM (BREEAMEuropeCommercial 2009), рекомендованное расстояние доточки доступа к общественному транспорту (остановка, станция метро) не должнопревышать 500 м. Альтернативным решением может быть организация шатловых рейсовкаждые 15 минут.

Поощрениеиспользования альтернативных видов транспорта, таких как велосипеды,электромобили, на текущий момент, к сожалению, не слишком развито среди локальныхдевелоперов ТРЦ. Тем не менее, следует отметить, что по проекту ТРЦ RoseParkкомпанией Иммошан Украина (Группа Ашан) предусмотрено как создание пешеходных ивелосипедных дорожек, так и первая в рамках объекта коммерческой недвижимости вУкраине зарядная станция для электромобилей. 

Материалы

Следуетотдавать предпочтение материалам и компонентам с аналогичными показателями,которые производятся на месте или в регионе, вместо привозных материалов.Другие аспекты экологического влияния (кроме влияния, связанного с потреблениемэнергии) заключаются в общем вреде и влиянии на окружающую среду процессовпроизводства и переработки материалов. Особенное внимание следует уделятьизучению процесса производства материалов во избежание выбора материалов,процесс производства которых слишком энергозатратный. На выбор материалов такжеможет повлиять возможность их повторного использования или переработки.Природные материалы, например, более приспособлены для повторного илиальтернативного использования по завершению срока службы здания.

Отходы

От началастроительства и на этапе функционирования торговые центры являются"генераторами" огромного количества различных отходов: строительныймусор, транспортная и потребительская упаковки, пищевые отходы, одноразоваяпосуда и т.д. К сожалению, зачастую отходы в Украине вывозятся нанеобустроенные свалки, в связи с чем любые действия, направленные на снижениеобъема генерируемых отходов играют важную роль. Если говорить о серьезныхмероприятиях, то необходимо отметить постановку системы управления отходами научастке (Site Waste Management Plan), направленную на повышение эффективностииспользования ресурсов. Данная категория рассматривается в системе сертификацииBREEAM при оценке управления отходами. Эффективностьиспользования ресурсов включает в себя минимизацию производимых отходов иобеспечение того, чтобы клиенты, проектировщики и подрядчики оценивалинеобходимость использования, возможность повторного использования и переработкиматериалов и изделий на площадке и за ее пределами. На этапе строительствасистема ориентирована на сокращениеотходов, образующихся на площадке, разработку ивнедрение процедуры сортировки и повторного использования (утилизации)строительных отходов. 

Организация системы управления отходами включает:
· определение ответственных лиц;
· определение расчетных объемов отходов,которые будут производиться на всех этапах работ;
· определение вариантов управления отходами(сокращение, повторное использование, переработка);
· определениедоговорныхотношений;
· мониторинг;
· проведение измерений по количеству отходов вразрезе их видов.

Полученныеизмерения должны бытьиспользованы для контроля эффективности решений.

На стадиифункционирования ТРЦ, хотелось бы отметить такую политику арендаторов, вособенности якорных, как минимизация использования полиэтиленовых пакетов. Так,в Дании в 1994 году введен налог набесплатную раздачу полиэтиленовых пакетов в торговых заведениях. В Латвиианалогично – введен налог на полиэтиленовые пакеты. В Финляндии в супермаркетахустановлены автоматы по приемуиспользованных пакетов, которые служат сырьем для переработки и производстванового пластика. Многие операторы переходят на использование бумажных пакетов,а в случае использования полиэтиленовых пакетов не выдают их бесплатно, анаоборот, повышают их стоимость.

Эксплуатационнаяэффективность

Торговыецентры потребляют значительное количество энергии в процессе эксплуатациизданий. В первую очередь энергия используется для обогрева, охлаждения,вентиляции и освещения помещений, а также для работы механического оборудования,обеспечивающего вертикальное перемещение и функционирование систембезопасности, которые являются необходимыми. При разработке задания, архитектори команда проектировщиков должны рассмотреть пути к сокращениюэнергопотребления при эксплуатации здания. 

Согласно автору книги «ShoppingEnvironments Evolution, Planning and Design» Peter Coleman,  установлены следующие потенциальные факторы,влияющие на сокращение энергетической нагрузки:
· использование более эффективного источникапервичной энергии;
· потери и сохранение (передача) тепла черезконструкцию здания;
· эффективность систем и средств регулирования,устанавливающих температурный режим в здании;
· уменьшение теплового эффекта в результатеэксплуатации здания, например, от осветительных приборов;
· установка продуманных стандартов внутреннегокомфорта для поддержания температурного режима и освещения внутренних площадей.

Взавершение приведем пример «зеленого» торгового центра  компании Иммошан (Группа Ашан), являющегосянаглядным примером воплощения стратегии корпоративной и социальнойответственности Группы - торгово-развлекательный центр L’Ilo, г. EpinaysurSeine, Франция(дата открытия - 27 ноября 2013 г.).

Данныйобъект является достижением для компании Иммошан (Группа Ашан), поскольку это первыйторговый центр, получивший уровень сертификации “Excellent” по стандарту BREEAM,а также четвертый в масштабах Франции и седьмой в Европе! Данный результатявляется следствием продуманной архитектурной планировки и технологическихрешений, выбора инновационных материалов, что позволило достичь высокихэкологических показателей по следующим аспектам: тщательный учетэнергопотребления посредством использования системы вспомогательного подсчетапотребления и технического управления зданием, усиленной изоляции, оптимизациисистемы естественного освещения, за счет геотермических решений и продуманнойсистемы переработки отходов, одновременно оптимальной и удобной дляарендаторов. 

Уже наэтапе разработки концепции и вплоть до ввода в эксплуатацию помимо раздельнойсортировки мусора и переоценки стоимости отходов и различного строительногомусора, образовавшегося в результате строительства объекта, особое вниманиебыло уделено выбору строительных материалов. Выбор осуществлялся, исходя изкритериев экологической безопасности тех или иных материалов. С учетомпрекрасного расположения к ТЦ L’Ilo легко добраться любым удобным видомтранспорта.

ТЦ L’Ilo сталлауреатом премии за успешное воплощение концепции торгово-развлекательной среды(в номинации проекты), вручаемой архитектурно-имущественным управлением Парижа. 

Основныецифры:

· 30 000 посетителей с первого дня работы;
· Более 100 000 посетителей по истечении 6 днейс момента ввода в эксплуатацию;
· Торговая галерея площадью 11 000 м? GLA (общая арендопригодная площадь), расположеннаяна 2 этажах;
· 43 бутика, из которых 6 средних площадей;
· 830 парковочных мест в 2 уровнях.

Компания Иммошан(Группа Ашан) продолжает активно воплощать политику корпоративной и социальнойответственности (CSR), котораяна текущий момент может быть представлена следующими ключевыми показателями (источник – ImmochanAnnual & Sustainablereport2013):
· 32,3% - уровеньвалоризации отходов;
· 14,5% наших клиентов пользуются общественнымтранспортом;
· 460 950 м2 – сертифицированные илинаходящиеся на этапе сертификации BREEAM / LEED площади;
· Более 60% новых проектов вовлечены в процесссертификации;
· 91% торговых центров компании Иммошанобеспечены общественным транспортом;
· 474 MWhвозобновляемойэнергии произведено установленными фотогальваническими панелями, др.источниками.