Недвижимость 2019. Проекты новые, проблемы старые
О рисках инвестирования в недобросовестных застройщиков первичного рынка недвижимости. Угрозы, риски и варианты их предотвращения.
Время мчится, годы идут, а проблемы первичного рынка недвижимости Украины всё те же. Те же проблемы взаимоотношений застройщиков и местной власти, постоянная модернизация или оптимизация налогообложения всех участников проектов, такие же, как и 10-15 лет назад мошеннические схемы отъёма денег у населения на недостроях и как всегда минимальная ответственность застройщика по своевременному вводу жилых комплексов в эксплуатацию. При этом контролирующие государственные органы как всегда на нарушителей законов, правил и процедур смотрят максимально лояльно и не препятствуют незаконной деятельности некоторых особо зарвавшихся застройщиков.
И хотя рынок в его общей массе вполне можно считать стабильным и надёжным, час от часу вспыхивают очаги возгорания громких скандалов. Как правило, проблематика лежит в трёх основных плоскостях.
Первая – разрешительная документация до начала строительства. Будь-то согласование проектов или декларирование. Но, если изначально государственные органы по каким-то причинам допустили своё личное восприятие законов и норм застройки, ждите скандал вокруг строительного забора, который, как правило, охраняют крепкие парни спортивной наружности с хамоватым видом и удостоверением частной охранной фирмы. Активисты, жители соседних домов и просто не равнодушные граждане будут блокировать такую стройплощадку под предлогом её незаконной деятельности. При этом застройщик будет демонстрировать пакет разрешительной документации, а другая сторона будет оперировать законом, ДБНами и СНиПами, а иногда и решениями судов. Ситуация парадоксальная при которой обе стороны уверены в своей правоте. При таком стечении обстоятельств ещё не было ни одного громкого прецедента по наказанию чиновников, которые стали причиной противостояния застройщика и граждан на почве будь то неправомерного согласования проекта или условий землеотвода.
Вторая – самовольная «модернизация» проекта в процессе строительства, направленная на увеличение продаваемых площадей при которой ТЭО (технико-экономические показатели) зашкаливают за пределы допустимых норм. Есть случаи, когда проект из уже немного построенного офисного здания к концу строительства превращался в жилой дом, в котором площади квартир были меньше, нежели минимально допустимые в соответствии с действующими нормами. В данных обстоятельствах застройщики чётко осознают недееспособность государства по физическому приведению объектов к первоначальной согласованной концепции. За всю историю рынка, есть всего один случай по сносу незаконного строительства. Львов стал пионером среди всех городов Украины по такому радикальному решению.
Третья – перераспределение финансовых потоков от продажи жилья и/или коммерческих помещений. Здесь и минимизация налогообложения, и «латание дыр» в других проектах застройщика, и низкий уровень финансового моделирования проекта, и периодически злоупотребление в пользу своей личной выгоды.
Данных проблем бы не было, если бы государственные контролирующие органы имели желание и юридические рычаги по пресечению деятельности недобросовестных застройщиков. Многие скажут, что инвестирование на начальных этапах строительства – это всегда риск. И будут правы. Однако не стоит забывать, что мы живём в правовом государстве, а значит, государство обязано заботиться о своих гражданах и своевременно и жёстко реагировать на нарушителей и мошенников во всех сферах жизни, в т.ч. и в сфере недвижимости.
В данный момент проходят судебные слушания относительно руководителей компаний по одному из ЖК расположенном в Шевченковском р-не столицы, который входит в т.н. пул незаконных строек Анатолия Войцеховского, важно то, что о проблеме данного проекта было известно ещё 2015 году, а это более чем 3,5 года до сегодняшних судебных разбирательств. Уже тогда данный объект никак нельзя было назвать законным, но ни один государственный орган не заблокировал продажи в нём, тем самым своим молчаливым согласием подыграл застройщику в его деятельности, если конечно слово «застройщик» применимо в данном случае.
Всё ещё открытым остаётся вопрос: почему на сегодняшний день существует список из более чем 40-ка т.н. незаконных объектов Укогруп и с ним совместных, объединённых одним именем А. Войцеховский, а продажи в них по-прежнему ведутся полным ходом? Digital marketing красноречиво описывает все прелести будущего проживания в комфортных квартирах, которые доверчивый покупатель может приобрести по доступным, ниже рыночных ценам. И почему-то на незаконных стройках не опечатаны отделы продаж и на фасадах таких объектов не висят информационные баннеры с надписями по типу: «объект арестован, ведётся следствие». А если так и произойдёт, то, конечно же, новых покупателей уже не добавится, зато возникнет вопрос: кто и как будет решать проблемы нынешних инвесторов? Тем самым проблема становится сиюминутной, а не отложенной во времени. По некоторым подсчётам пострадавших от деятельности всего лишь одного застройщика Укогруп и с ним совместных - около 25000 человек.
Вот и выходит, что до того как в стране заработают механизмы по пресечению злоупотреблений недобросовестных застройщиков и не будет реальных наказаний виновных посредством решений судов, инвесторы – физические лица, верящие в то, что государство оберегает их от мошенников и проходимцев будут попадать в такие инвестиционные ловушки.
И чтобы не стать жертвой заведомо проигрышной инвестиционной деятельности, ещё до того как подписать договор – обратитесь к юристам и специалистам рынка для всеохватывающей проверки как застройщика, так и проекта на предмет возможных рисков.
- Енергоринок України 2025, коли прийдуть європейські трейдери Ростислав Никітенко вчора о 21:07
- 2025-й: нові провали без нових прізвищ Дана Ярова вчора о 18:49
- Справи про міжнародне викрадення дітей в світлі практики Верховного Суду Леся Дубчак вчора о 18:09
- Мідь – новий барометр глобальних трансформацій Ксенія Оринчак вчора о 15:29
- Договір про рекламні послуги: наслідки порушень у судовій практиці Сергій Барбашин вчора о 11:19
- Медіація у бізнесі: чи готові українські компанії до альтернативних рішень? Катерина Присяжнюк вчора о 11:09
- Військово-економічна пастка: чому зламався бум РФ Христина Кухарук 06.07.2025 05:10
- Готують підвищення тарифів для населення Андрій Павловський 04.07.2025 22:05
- Поки ППО в дорозі – шахед вже у вікні Дана Ярова 04.07.2025 19:14
- Тренди корпоративної міграції у 2025 році: чому підприємці обирають Кіпр, ОАЕ та Естонію Дарина Халатьян 04.07.2025 13:10
- Кримінальна відповідальність за злісне ухилення від сплати аліментів на утримання дитини Леся Дубчак 04.07.2025 12:49
- Без компромісів: яка методика стала золотим стандартом омолодження обличчя у світі? Дмитро Березовський 04.07.2025 12:19
- Лідер (без) інструкції: як керувати командами в епоху ШІ, поколінь зумерів та Alpha Аліна Первушина 03.07.2025 17:56
- Час життєстійкості: як зберегти себе у світі, що змінюється? Галина Скіпальська 03.07.2025 16:23
- Угода з прокурором про визнання винуватості: жодних гарантій без рішення суду Костянтин Рибачковський 02.07.2025 23:43
- Готують підвищення тарифів для населення 688
- Чи законно колишніх засуджених повторно ставити на військовий облік 403
- Угода з прокурором про визнання винуватості: жодних гарантій без рішення суду 178
- Військово-економічна пастка: чому зламався бум РФ 116
- Час життєстійкості: як зберегти себе у світі, що змінюється? 95
-
Що обрати замість моря – найкращі місця для відпочинку в Україні, ціни та тренди 2025
Життя 15859
-
10 липня зійде Оленяча повня: о котрій її спостерігати
Життя 10030
-
Не картайте себе за стрес. Поради від експерток, як впоратися з високим рівнем кортизолу
Життя 9030
-
Батьки першокласників отримають по 5000 грн від держави: деталі
Фінанси 3994
-
Психологія мільярдерів: чому вони купують наддорогі речі і навіщо їм це
Життя 3732