Количество предложений жилья в новостройках Киева растет от месяца к месяцу, тогда как спрос на недвижимость чрезвычайно низкий.
На протяжении нескольких месяцев на рынке первичной недвижимости украинской столицы наблюдается снижение индекса заинтересованности потенциальных инвесторов. Кривая этого индекса не просто стремится вниз, а уже достигла рекордного отрицательного показателя за четыре года наблюдений. Аналитики недоумевают, ведь для весны подобное поведение рынка не является характерным, особенно с учетом того фактора, что еще в январе наблюдался пик интереса к приобретению нового жилья. Как всего за несколько месяцев рекордные показатели сменились стремительным падением – попробуем разобраться вместе.
Прежде всего, нужно отметить постепенную смену парадигмы в сегменте столичной недвижимости. Сегодня застройщик вынужден серьезно бороться за клиента, ведь конкуренция существенно возросла, и в дальнейшем будет только усиливаться. Если проанализировать данные помесячно, то количество комплексов, закрывающих свои продажи, всегда будет меньше количества ЖК, которые только вышли на рынок. За счет накопительного эффекта число предложений постепенно увеличивается. За январь – апрель показатель количества новостроев в состоянии активных продаж вырос с 336 до 355, следовательно, на 5% всего за четыре месяца.
При этом также происходит изменение структуры предложения на рынке. Достаточно оперативно наращивает свою долю самое дорогое жилье. В настоящее время она составляет 12,6% (против 11,4% в начале года). Такое увеличение доли элит-класса происходит за счет уменьшения доли недвижимости эконом-класса (у этого сегмента показатели составили 22,7% сегодня против 25,5% в начале года). Это, можно сказать, уникальная ситуация для последних лет развития рынка. Кстати, интересный факт: все элитное жилье и более 90% квартир бизнес-класса возводят на правобережной части Киева. Да и в целом застройка, которая, казалось бы, активнее осуществляется на левом берегу Днепра, на самом деле превалирует именно на «правобережке». Здесь «вырастают» восемь из десяти новых жилых комплексов. Просто за счет различия территорий и особенностей ландшафта визуально ситуация кажется обратной.
Однако вернемся к необычному развитию ситуации. Перераспределение долей дорогого и дешевого сегментов оказало влияние и на ценовую политику. Перед Новым годом средняя стоимость «квадрата» (в стандартной однокомнатной квартире в готовом доме) составляла около 25 640 грн., сегодня – 27 963 грн. Значит, подорожание почти на 10% произошло меньше чем за два квартала. Добавьте к этому постоянно растущие площади помещений (однокомнатную квартиру меньше 40 кв. м можно найти разве что в Дарницком районе) и получите общее удорожание недвижимости. Этот фактор не может не влиять на показатели рынка.
Для достаточно большой группы потенциальных покупателей недорогое жилье в рекордном для отрасли 2017 году стало способом сохранить и приумножить свои средства. Это говорит о том, что рост спроса на недвижимость был, в том числе, обусловлен снижением привлекательности других доступных рядовым украинцам способов инвестирования собственных денежных средств, включая депозитные программы коммерческих банков. Но в первые месяцы текущего года произошло неожиданное: начала укрепляться гривня. Не исключено, что низкий курс доллара США побудил держателей национальной валюты конвертировать свои сбережения в «баксы» (которые потом можно будет продать, заработав на курсовой разнице).
Подводя итоги, можно отметить: необычная ситуация на рынке спровоцирована разновекторными трендами, каждый из которых, теоретически, был, прогнозируем. Но никто не мог ожидать, что все это произойдет в одно и то же время. От того, какой из перечисленных факторов в обозримом будущем станет доминирующим, зависит дальнейшее развитие рынка столичной первичной недвижимости.