Інвестиційні схеми фінансування будівництва житла

Велика кількість способів фінансування будівництва,  на перший погляд, є позитивним явищем, оскільки дозволяє ефективно використовувати  грошові кошти та робить доступнішим придбання житла. З іншої сторони, специфічний характер інвестиційних відносин призводить до того, що інвесторам, які здебільшого не володіють  спеціальними знаннями складно розібратись у всій сукупності механізмів інвестування будівництва, складній термінології та – що вкрай  важливо – зрозуміти різницю між існуючими способами фінансування і ризиках, які пов’язані з кожним із них.

У даній статті у доступній формі розкриваються суть кожної із схем фінансування, досліджуються їх позитивні та негативні моменти, визначаються особливості та можливі ризики таких схем.  

1.1. ЛЕГАЛЬНІ МЕХАНІЗМИ ФІНАНСУВАННЯ БУДІВНИЦТВА   

Найважливішим нюансом інвестування в будівництво є вибір оптимального механізму внесення коштів. Вони наділені рядом спільних рис, однак кожний із них має свої особливості  в залежності від правового статусу забудовника,  процедури фінансування, документів, що оформляються, мети сторін тощо.Перелік легальних схем фінансування будівництва житлових об’єктів встановлено Законом України «Про інвестиційну діяльність» від 18.09.1991  № 1560-XII  (далі – Закон № 1560-XII). Так, в силу ч.3 ст. 4  Закону № 1560-XII, способами залучення інвестицій є:

-  фонди фінансування будівництва (надалі - ФФБ);

-  фонди операцій з нерухомістю (надалі - ФОН);

-  інститути спільного інвестування (надалі - ІСІ);

- емісія  цільових облігацій підприємств. Цією ж нормою встановлено, що інші способи фінансування будівництва таких об'єктів визначаються виключно законами. Однак, незважаючи на пряму заборону ст. 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність», на практиці часто забудовники застосовують т. з. «прості договори інвестування», тобто договори інвестування (пайової участі у фінансуванні будівництва) та купівлі-продажу майнових прав на нерухомість, що будується. Дійсно, оскільки Цивільний кодекс України надає право укладати будь-які договори, прямо не заборонені чинним законодавством України, то ситуацію можливо тлумачити двояко та укладати вищевказані договори, користуючись положеннями ЦК про свободу договору.

Вбачається, що з метою недопущення настання негативних наслідків слід використовувати виключно легальні механізми інвестування, перелічені в ч.3 ст. 4 Закону № 1560-XII. Отже, вибір конкретного способу фінансування будівництва набуває ключового значення для інвестора. 

1.2. ФОНД ФІНАНСУВАННЯ БУДІВНИЦТВА

Дана схема детально регламентуються Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» від 19.06.2003 № 978-IV (надалі – Закон  № 978-IV). 

Суть механізму: 

- інвестор (потенційний власник житла) передає майно (кошти) у довірчу власність  управителю з метою фінансування будівництва. Для цього особи укладають договір;

- управитель вступає у договірні відносини із забудовником, який і зобов'язується побудувати об'єкт нерухомості і передати у власність довірителя конкретну квартиру;   

-  способом забезпечення виконання зобов’язання забудовника перед управителем є іпотека;

-  між управителем і забудовником укладаються два договори: 

1) уступка майнових прав; 

2) договір доручення з відкладальними умовами. 

Згідно умов вказаних правочинів, у випадку порушення забудовником взятих на себе зобов’язань управитель наділений широкими правами аж до зміни забудовника. 

При цьому, при наявності ризику порушення забудовником своїх зобов'язань, до управителя переходять всі майнові права на нерухомість на підставі договору уступки.  

Переваги  механізму:

- детальна правова регламентація;

- за інвестором закріплюється конкретний об’єкт нерухомості;

- використання іпотеки для забезпечення виконання зобов’язань; 

- наявність чіткого контролю за діями управителя з боку державного регулятора (Нацкомфінпослуг) та можливість оперативного реагування; 

- здійснення управителем контролю за цільовим використанням коштів забудовником;

- можливість для інвестора в будь-який момент відмовитися від   участі у ФФБ  і повернути вкладені кошти;

- передбачено можливість страхування ризиків;

- активи ФФБ не входять до загальної ліквідаційної маси при можливій ліквідації фінустанови. 

Недоліки  механізму:

- пов’язаність управителя і забудовника. Зазвичай, вказані особи є фактично, а не юридично пов’язаними, що може звести нанівець всі переваги даного способу фінансування;

- у випадку неплатоспроможності забудовника  інвестори не наділені правом виступати кредитором у процесі про банкрутство;

- управитель має право одночасно здійснювати керівництво кількома об’єктами, що може призвести до використання коштів не за призначенням; 

- неврегульованість  відповідальності управителя перед інвестором.

1.3. ВИПУСК ОБЛІГАЦІЙ ЯК МЕХАНІЗМ ФІНАНСУВАННЯ БУДІВНИЦТВА

Випуск (емісія) цільових облігацій регулюється Положенням про порядок здійснення емісії облігацій підприємств, облігацій міжнародних фінансових організацій та їх обігу, затвердженим Рішенням НКЦПФР від 27.12.2013  № 2998.

Суть механізму:  

- інвестором придбаваються  цільові облігації, за якими виконання зобов'язань   здійснюється шляхом передання об'єкта житлової нерухомості;

- між інвестором і забудовником укладається   договір резервування згідно якого за інвестором закріплюється конкретна квартира. Зазвичай,  одна облігація прирівнюється до  кількості квадратних метрів житлової площі;

- договір резервування може не укладатись, у такому випадку інвестор набуває право на певну житлову площу.

Переваги механізму:

-  наявність певних регуляторних вимог до забудовника (емітента облігацій);

-  проспектом емісії облігацій чітко визначені строки та всі інші умови будівництва, 

-  закріплення за інвестором конкретного об’єкту будівництва (у випадку укладення договору резервування);

-  кількість облігацій не повинна перевищувати вартість об’єкта нерухомості; 

-  обов'язковою умовою емісії облігацій є повністю сформований статутний капітал;

-  емітентом  облігацій може бути лише   власником або користувач  земельної ділянки;

-  первинне розміщення облігацій здійснюється тільки через фондову біржу;

-  заборона на зміну умов випуску; 

-  облігації можуть  використовуватись на вторинному ринку у якості самостійного активу.  

Недоліки механізму: 

- договір іпотеки не укладається, а облігації не забезпечені споруджуваним об'єктом нерухомості;

- у випадку якщо емісію облігацій буде визнано недійсною, інвестор отримує право на повернення суми коштів, що дорівнює номінальній вартості облігацій;

- визнання емісії недійсною, інвестор може розраховувати лише на виплату номінальної вартості цінних паперів.

 1.4. ІНСТИТУТИ СПІЛЬНОГО ІНВЕСТУВАННЯ  

Фактично, суть спільного інвестування – це об’єднання та акумуляція коштів дрібних інвесторів у т.з. «кошик». При цьому, вказані кошти можуть використовуватись на різні цілі, у даному випадку на будівництво нерухомості.

Суть механізму використання цільових облігацій з реалізацією їх допомогою ІСІ:

- забудовником здійснюється емісія облігацій, які в подальшому реалізовуються ІСІ повністю  або частково;

- ІСІ реалізує облігації на відкритому ринку.

Переваги  механізму:

- наявність чітких регуляторних вимог до емітента; 

- обмеження обсягу допустимої емісії цільових облігацій; 

- первинне розміщення облігацій здійснюється лише через біржу;

- заборона змінювати умови випуску облігацій;

- висока ліквідність облігацій;  

- можливість оперативного виходу із схеми.

Недоліки механізму: 

- за інвесторами не закріплюється конкретний об’єкт нерухомості;    

-  права на об'єкт будівництва не забезпечені   іпотекою;

-  відсутність   оперативного контролю за перебігом будівництва та цільовим використанням коштів.

Отже, розміщення цільових будівельних облігацій та емісія облігацій із використанням ІСІ має багато спільних рис, а основною відмінністю між ними є ціль інвестора. Зазвичай використання ІСІ здійснюється з метою отримання прибутку, в той час як придбання цільових облігацій направлене на отримання у власність об’єкту нерухомості.

 1.5. ОСОБЛИВОСТІ ВИКОРИСТАННЯ ФОНДІВ ОПЕРАЦІЙ З НЕРУХОМІСТЮ

Фонд операцій з нерухомістю (ФОН) займає проміжне місце між ФФБ та ІСІ, тому його необхідно розглядати саме у контексті порівняння із цими інститутами. 

За своєю суттю та метою ФОН є фактично різновидом ІСІ. Однак, оскільки ФОН спеціально пристосований для інвестування будівництва, то сама інвестиційна схема ФОН є дуже подібною до ФФБ. 

Суть механізму:

- емітент – фінансова установа випускає сертифікати ФОН;

- фізичні та юридичні особи придбавають  сертифікати ФОН і сплачують за них грошові кошти, які набувають статусу довірчої власності і складають ФОН;

- за вказаними особами не закріплюється конкретний об’єкт нерухомості, вони отримують   цінні папери;

- за рахунок залучених коштів здійснюється фінансування будівництва;

- збудовану нерухомість управитель продає або передає в оренду третім особам і отримані доходи розподіляє між власниками сертифікатів ФОН. 

Таким чином, основною суттєвою відмінністю   є цілі:   метою   ФФБ  є отримання довірителями житла у власність, а у ФОН - отримання власниками сертифікатів ФОН доходу, зокрема, шляхом участі у фінансуванні будівництва житла.  

Відповідно ФОН притаманні недоліки та переваги ФФБ та ІСІ у «запозиченій» ним частині. 

 Отже, існує багато способів фінансування будівництва, які мають багато спільних рис та одночасно відрізняються в залежності від ряду чинників: мети інвестора, закріплення за ним певної нерухомості, забезпечення інвестицій іпотекою, емісії цінних паперів чи відсутність такої, можливістю зміни умов інвестування, потенційними ризиками тощо.З огляду на це, інвесторам необхідно чітко розуміти індивідуальні особливості кожного з них, вирізняти їх переваги, недоліки та – найголовніше – бути обізнаними з можливими негативними наслідками.