Житлово-будівельні товариства: як знизити ризики у новому житловому будівництві

Запровадження житлово-будівельних товариств може стати безпечним інструментом спільного будівництва житла.

Діючі фінансові та організаційно-правові інструменти будівництва багатоквартирних будинків пов’язані зі значними ризиками для майбутніх власників житла, що пов’язано не лише з недоліками законодавства, але й з практиками, які склалися у сфері будівництва житла та його первинного продажу. Водночас замовники та «інвестори» (майбутні власники житла) обмежені у виборі альтернативних інструментів нового будівництва.

Ефективний шлях подолання наявних ризиків має включати як внесення змін до відповідного законодавства, так і розробку альтернативних, більш прозорих і безпечних інструментів. Наявність таких інструментів не лише дасть альтернативу майбутнім власникам житла, але й до певної міри спонукатиме забудовників змінити практики «традиційних» для України інструментів будівництва, щоб зробити їх привабливішими для покупців.

Яке альтернативне рішення може сприяти удосконаленню існуючих інструментів спільного будівництва житла?

Житлово-будівельні товариства — альтернативне рішення для спільного будівництва або придбання житла фізичними особами, які мають намір у ньому проживати

Чинне законодавство України не є «дружнім» для спільного будівництва житла його майбутніми власниками й мешканцями. Об’єднання фінансових ресурсів для будівництва або придбання багатоквартирного будинку зараз є можливим або в рамках «традиційних» механізмів, насамперед за Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», або інших не менш складних конструкцій, таких, як договір про спільну діяльність.

Теоретично можливим є створення споживчого кооперативу для спільного будівництва багатоквартирного будинку. Тим більше, що за своїм змістом така організаційно-правова форма об’єднання фінансових ресурсів цілком відповідає меті самостійного, «без зайвих посередників», будівництва житла громадянами. Однак загальні правила щодо діяльності кооперативів загалом та споживчих кооперативів зокрема не є достатніми для належного захисту прав і законних інтересів громадян, які об’єднують свої кошти для спільного будівництва житла в кооперативі. Це підтверджено непоодинокими випадками зловживань з боку засновників таких кооперативів.

З огляду на всі ризики та виклики, для спільного будівництва або придбання житла фізичними особами, які мають намір у ньому проживати, доцільно було б запровадити окрему організаційно-правову форму юридичної особи — житлово-будівельні товариства.

«Нове — добре забуте старе»: концепція створення прозорого і безпечного механізму фінансування та організації спільного будівництва житла

Як показує практика — найбільш ефективний підхід до використання спільних коштів ґрунтується на принципі «власні ресурси на власні потреби». Саме такий підхід логічно було б застосовувати до організації спільного будівництва житла. Тобто ті, хто вносить кошти на будівництво, повинні мати змогу безпосередньо контролювати їх спрямування та спільно приймати найважливіші рішення щодо будівництва.

За чинним українським законодавством, організаційно цей принцип найлегше реалізувати індивідуальному забудовнику — він одноособово приймає всі необхідні рішення, купує земельну ділянку, сам залучає підрядників. Але якщо свої зусилля і фінанси об’єднають кілька осіб, для будівництва їм буде потрібна відповідна організаційно-правова форма. Така потреба зумовлена необхідністю «захисту всіх від зловживань одного» в умовах довгострокового об’єднання коштів учасників товариства.

Отже, за нинішніх умов потреби у відбудові житла, зруйнованого війною, в Україні доцільно передбачити на законодавчому рівні можливість практичного застосування такого підходу у будівництві, зокрема запровадити нову організаційно-правову форму — житлово-будівельне товариство.

Такі товариства могли б зайняти нині де-факто порожню нішу житлово-будівельних кооперативів, адже створення нових юридичних осіб у такій організаційно-правовій формі не передбачене законодавством.

Очевидно, що для запровадження пропонованої нової організаційно-правової форми потрібен окремий закон, який визначатиме статус, порядок створення, діяльності та припинення таких товариств. Однозначно такі товариства повинні будуть одержати спеціальне правове регулювання, яке відповідатиме на специфічні питання, пов’язані з самостійним спільним будівництвом і експлуатацією житла.

Загальне бачення концепції створення житлово-будівельних товариств — це мають бути юридичні особи, непідприємницькі товариства зі статусом неприбуткової організації. Їх статутною метою доцільно визначити забезпечення житлових потреб учасників цих товариств шляхом будівництва або придбання та подальшої експлуатації житлового будинку (або будинків). Значну увагу необхідно приділити гарантіям керованості і безпосереднього контролю за діяльністю товариства з боку його учасників, а також недопущенню використання житлово-будівельних товариств для прихованої підприємницької діяльності і спекуляцій на ринку нерухомості.

Запровадження зазначеної системної альтернативи існуючим моделям будівництва у поєднанні з точковим удосконаленням чинного законодавства сприятиме підвищенню якості нового будівництва та практичному впровадженню нових стандартів енергоефективності. Звісно, впровадження запропонованої моделі організації спільного будівництва житла не може замінити діючі інструменти. Це може бути один з варіантів, прийнятний для вирішення житлових питань окремих громадян.

Для запровадження житлово-будівельних товариств державна підтримка була б доброю річчю, але це не є обов'язковою умовою. Нині є достатня кількість громадян, зацікавлених у тому, щоб спільно будувати багатоквартирне житло для своїх власних потреб. Це люди, які здатні організуватися, купити землю і вкладати кошти в будівництво. Це свідомі громадяни, які розуміють, що разом побудувати багатоквартирний будинок — дешевше, ніж кожному окремо будувати садибний. Головне, чого ці громадяни потребують від держави — це правил гри, щоб усі були захищені від кожного, і кожен від усіх, щоб закон визначив розумний баланс індивідуального і колективного інтересу.