Неповернення земельної ділянки після закінчення договору оренди

Останнім часом побільшало запитань від власників земельних ділянок сільськогосподарського призначення, що стосуються можливості використання землі після припинення строку дії договору оренди.

Наприклад, як діяти, коли договір закінчився, а орендар продовжує користуватись ділянкою та не підписує акт повернення земельної ділянки. Або коли орендар, посилаючись на «сільськогосподарський рік», відмовляє у поверненні ділянки та здійснює оранку з метою подальшого вирощування сільськогосподарських культур.

Для того, щоб зрозуміти, коли право оренди закінчується у орендаря, а права володіння та користування повертаються до власника земельної ділянки, потрібно визначитись з наступними умовами. 

1. До 01 січня 2013 року законодавство передбачало, що укладений договір оренди землі підлягав державній реєстрації та набирав чинності з цього моменту. Право оренди також виникало з моменту такої реєстрації (ст.20 та ст.18 ЗУ «Про оренду землі» № 161-XIV, наприклад, в редакції від 05.09.2012 року).

Передача об'єкта оренди орендарю здійснювалась орендодавцем у строки та на умовах, що визначені у договорі оренди землі, за актом приймання-передачі (ст.17 Закону № 161-XIV).

Строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов'язки відповідно до договору (ст. 631 ЦК України в редакції від 13.06.2012 року).

В разі закінчення строку, на який його було укладено, договір оренди землі припиняється (ст.31 Закону № 161-XIV).

Отже, якщо строк дії договору закінчився, власник ділянки має право використовувати свою ділянку без жодних обмежень. 

2. На практиці трапляються випадки, коли після закінчення дії договору орендар продовжує незаконно користуватись земельною ділянкою мотивуючи це тим, що «не підписано акт приймання-передачі землі від орендаря до орендодавця» або «земельна ділянка вже засіяна», або з посиланням на те, що «сільськогосподарський рік не закінчився і ділянка буде використовуватись протягом певного часу».

Проте, такі «обставини» не є підставою для утримання ділянки. 

За своєю правовою природою акт приймання-передачі є документом, який складається у довільній формі та посвідчує факт передачі земельної ділянки від орендодавця до орендаря. На практиці такий акт створюють та підписують шаблонно з фразами «земельна ділянка передана у задовільному стані».

Завдяки підписанню акта приймання-передачі фіксується фактична дата отримання земельної ділянки орендарем та настання обовʼязку з цієї дати сплачувати орендну плату.

У деяких поодиноких випадках перед підписанням акта орендодавець може проводити агрохімічний аналіз ґрунту та зазначати показники в ньому. У разі погіршення стану земельної ділянки, що підтверджується відповідними документами, зафіксована інформація в акті може бути підставою для стягнення з орендаря відшкодування.

Звідси стає зрозуміло, якщо орендодавець не фіксував показники якості на момент передачі земельної ділянки, на думку орендодавця земельна ділянка знаходиться у нормальному стані і орендодавець не збирається звертатись до суду з цього приводу, підписання акта щодо повернення земельної ділянки з оренди можна не чекати, оскільки після закінчення строку дії договору оренди землі право володіння та користування вибули від орендаря та повернулись до орендодавця. 

Щодо «підстави засівання», варто звернути увагу орендаря на ст.42 ГК України, яка попереджає, що підприємництво є самостійною, ініціативною, систематичною, на власний ризик господарською діяльністю.

Оскільки орендарю в момент підписання та реєстрації договору відомо про строк, в межах якого він може користуватись ділянкою, використання ділянки після закінчення дії договору веде до ризику втрати орендарем посівного матеріалу, врожаю, добрив або виконаних робіт на ділянці без обовʼязку їх компенсації орендодавцем. 

Така підстава, як «сільськогосподарський рік», теж іноді викликає посмішку. Наприклад, клієнту надійшло повідомлення, «оскільки сільськогосподарський рік починається з початку осінньої посівної компанії серпень-жовтень 2022 року і закінчується восени (серпень-жовтень) 2023 року, Ваша земельна ділянка ще продовжувала бути в оренді господарства до 20.04.2023 року, тому вона підготовлена під урожай 2023 року».

Що ж розуміється під цим терміном ?

Наприклад, словники української мови тлумачать як час від початку землеробських робіт до збирання врожаю.

Міжнародна угода про зерно 1995 року (Конвенція про торгівлю зерном 1995 року), до якої Україна приєдналась 06.07.2010 року, під «сільськогосподарським роком» або «фінансовим роком» визначає період з 01 липня до 30 червня.

У Постанові Верховного Суду Касаційного цивільного суду від 13.10.2021 року по справі № 499/571/19 згадується про відповідь Міністерства аграрної політики та продовольства України від 08 лютого 2019 року № 37-13-15/3880 на запит щодо надання роз`яснень про те, що є сільськогосподарським роком, у якому зазначено, що «у земельному законодавстві відсутнє визначення терміну «сільськогосподарський рік».

Таким чином, посилання на «сільськогосподарський рік» не надає підстав для утримання земельної ділянки.

І навіть ЗУ «Про оренду землі», який є основним регулятором договірних відносин, встановлює, що будь-які зміни умов договору (у нашому випадку орендар хоче для себе збільшити строк використання) повинні бути внесені до нього у письмовому вигляді за згодою сторін з відповідною реєстрацією права.

Посилання орендаря на «обставини», зазначені вище, є лише його бажанням без законного підґрунтя. 

3. З 01.01.2013 року зміни у законодавстві привели до того, що реєстрація договору оренди землі замінена на реєстрацію права оренди по такому договору.

Але і в цьому випадку є тонкощі, які обовʼязково потрібно враховувати. Зокрема, укладаючи договори оренди землі з 2013 року, орендарі залишають у шаблоні договору попередню фразу «цей договір є укладеним з моменту підписання та його реєстрації».

Велика Палата Верховного Суду у Постанові від 23.06.2020 року по справі №696/1693/15-ц вже звертала увагу, що державна реєстрації речового права оренди земельної ділянки та реєстрація договору оренди землі це різні дії, які породжують відповідні правові наслідки.

І хоча для юристів все зрозуміло, в деяких випадках суди касаційної інстанції закривають на це очі, в інших заперечують. У звʼязку з різним тлумаченням, декілька справ направлено до Великої Палати Верховного Суду, яка повинна поставити крапку.

Від себе зазначу, що наявність у договорі оренди землі фраз «… починає діяти з моменту його реєстрації» або «…починає діяти з моменту реєстрації права оренди» не повинно впливати на чинність договору та його строк, оскільки на реєстрацію права оренди, з 2013 року, подається підписаний сторонами діючий договір, по якому вже виникли певні права.        

4. При самостійному визначенні дати припинення дії договору потрібно врахувати певні умови щодо поновлення його дії, які можуть бути зазначені у тексті договору.

Зокрема, у разі внесення до діючого договору з 16.07.2020 року умови щодо поновлення, він може бути поновлений автоматично, якщо сторона договору, яка бажає скористатися правом відмови від поновлення договору не пізніш як за місяць до дати закінчення дії такого договору, не надасть до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору.

Потрібно памʼятати і про період з 07.04.2022 року по 18.11.2022 року, за яким договори оренди сільськогосподарського призначення автоматично пролонгувались на 1 рік у разі закінчення їх дії (Закони № 2145-IX та № 2698-IX). 

5. Чи потрібно реагувати на неправомірні дії з боку орендаря ?

З власної практики, якою займаюсь більше 13 років, можу підтвердити, що задокументовані порушення ваших прав у листуванні будуть 100% доказом для суду. І якщо орендар захоче захистити його «порушені» права, він тричі подумає.

Але листування повинно бути здійснено належним чином, виключаючи можливість іншого трактування його змісту.

Тому, для аналізу ситуації з приводу самозахвату земельної ділянки орендарем та підготовки документів краще звернутись до фахівців.


Опубліковано на сайті ВША НААУ 03.04.2023 року