Реалізація переважного права орендаря на укладання нового договору оренди

Інститут орендних відносин є актуальним механізмом для впровадження та здійснення підприємницької діяльності як серед представників малого бізнесу, так й на рівні міжнародних холдингів. Так чи інакше, навіть для компаній, які просто створюють та реалізують ідеї, в більшості випадків є необхідність в користуванні приміщеннями, наприклад для розміщення офісу.

В свою чергу, договір оренди передбачає тимчасове користування річчю, що рано чи пізно зумовлює учасників таких відносин звернути увагу на “переважні права орендаря на продовження оренди”. Та от реалізація такого права на практиці відбувається не настільки просто, як може здаватися на перший погляд, що зумовлено певними юридичними та комерціними нюансами даного процесу, на які й хочу звернути Вашу увагу.

Так, стаття 777 Цивільного кодексу України передбачає для орендаря, який належно виконує свої зобов'язання, переважне право на укладання договору на новий строк після закінчення строку оренди. При цьому, у орендаря можливість використати таке переважне право може виникнути за умови, що:

а) орендар належно виконував свої зобов`язання (наприклад: відсутня  заборгованість перед орендодавцем, виконувався ремонт орендарем, якщо такий обов'язок умовами договору покладено на орендаря, не було допущено інших порушень за договором, тощо);

б) орендар повідомив орендодавця про свій намір скористатися таким переважним правом. Як правило, саме договором оренди й визначається строк до закінчення якого орендар зобов'язаний повідомити про свій намір продовжити оренду.  Якщо такий строк не визначено умовами договору, то таке повідомлення має бути надіслано в “розумний строк”.

В свою чергу слід розуміти, що переважне право на продовження оренди в ніякому разі не передбачає, що таке продовження відбувається автоматично. В такому випадку орендодавець має повне право при укладенні нового договору оренди змінити комерційні умови оренди (збільшити ставку, змінити строк чи інші умови). Так, частиною 1 статті 777 Цивільного кодексу України передбачено, що умови договору найму на новий строку встановлюються за домовленістю сторін.

Зазначена позиція застосовується також й в судовій практиці. Так, зокрема в постанові Верховного суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 3 квітня 2019 року в справі № 911/928/18 було зазначено, що “реалізацією переважного права є укладення договору оренди на новий строк зі встановленням умов за домовленістю сторін, а не його автоматичне продовження (поновлення)”.

Тобто, переважне право орендаря в даному контексті фактично означає, що у випадку, якщо орендодавець має намір здати майно в оренду на відповідних (нових) комерційних умовах після закінчення попередньої оренди, а серед претендентів на оренду є два орендаря, які погоджуються на такі комерційні умови (попередній орендар та новий) - орендодавець має укласти такий договір з попереднім орендарем, оскільки саме в нього є переважне право на продовження оренди.

У випадку якщо все-таки такий договір буде укладений з іншим орендарем, попередній орендар має право на захист свого переважного права, про що буде описано трохи нижче.

Окрім переважного права орендаря на укладання нового договору, у наймача є право продовжити оренду на підставі статті 764 Цивільного кодексу України, а  саме у випадку користування майном протягом одного місяця після закінчення договору та відсутності заперечень орендодавця протягом одного місяця. Однак слід розуміти, що зазначений інститут, а саме продовження дії договору оренди внаслідок умовно кажучи “мовчазної згоди”, є відмінним від інституту переважного права на продовження оренди “добросовісним” орендарем.

Такий висновок відображений й в судових рішеннях, зокрема в постанові Верховного суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 15 липня 2019 року в справі № 911/2439/18. Позиція суду в даному судовому рішенні виходила з того, що ототожнення інституту продовження договору на тих самих умовах внаслідок мовчазної згоди, який для конкретного спору передбачений в частині 2 статті 17 ЗУ “Про оренду державного та комунального майна”, та права на переважне продовження оренди, що реалізується як правило переукладанням нового договору, є помилковим. (п. 50 зазначеної постанови).

Отже, повертаючись до переважного права орендаря на продовження дії договору оренди, хотів би розглянути механізми судового захисту, які можливі при порушенні зазначеного переважного права.

Насамперед для захисту переважного права потрібно виконати передумови для його застосування, які були викладені вище та розуміти про наявність/відсутність доказів, які могли б свідчити про те, що попередній орендар був готовий продовжити оренду на умовах, які були запропоновані новому орендарю.

На мою особисту думку, у випадку, якщо орендодавець проігнорував переважні права орендаря на укладання нового договору оренди та уклав договір з іншим орендарем, можливим способом захисту є подання позову про переведення прав та обов'язків на “попереднього” орендаря.  Фактично, у випадку задоволення таких позовних вимог, орендар (попередній  орендар) отримує всі права та обов`язки орендаря, та вступає в орендні відносин на новий строк на умовах, які були погодженні з “новим” орендарем.

Саме такий спосіб захисту відображає сутність переважного права орендаря на продовження оренди та є найбільш ефективним в даній ситуації.

Зазначена позиція також викладена й в Окремій думці судді Касаційного цивільного суду у складі Верховного суду Крата В.І. в справі № 709/1684/16-ц. Суддя зазначає зокрема, що у випадку порушення переважного права на продовження оренди, “ефективним способом захисту, який забезпечуватиме відновлення порушення переважного права, є позов про переведення прав та обов'язків наймача, який потрібно застосовувати за аналогією закону (статті 8, 362 ЦК України)” (п. 1.4. Окремої думки).

Так, додатково, у випадку застосування такого способу захисту, необхідно розуміти, що положення абз. 3 ч. 1 ст. 822 ЦК України, які регулюють відносини оренди житла, чітко передбачають, що якщо наймодавець відмовився від укладення договору на новий строк, але протягом одного року уклав договір найму житла з іншою особою, наймач має право вимагати переведення на нього прав наймача та (або) відшкодування збитків, завданих відмовою укласти з ним договір на новий строк.  Саме положення статті 822 ЦК України на мою думку підтверджує, що зазначений механізм можна застосувати, використовуючи при цьому саме аналогію права, що передбачена в статті 8 Цивільного кодексу України.

На практиці також використовується такий спосіб захисту переважного права, як визнання договору оренди, що укладений з “новим” орендарем недійсним на підставі статті 215 ЦК України, оскільки при укладенні такого правочину були допущені порушення переважного права орендаря “попереднього”, однак такий спосіб захисту на мою думку не є ефективним, оскільки у випадку задоволення позовних вимог, позивач досягне лише нівелювання дії нового договору оренди, що укладений з іншою особою. Натомість, такий спосіб не забезпечує появу в орендаря права користування майном на новий термін, а відтак захисту його переважного права.

Однак слід пам'ятати, що умови продовження оренди визначаються сторонами за домовленістю, й орендодавець не зобов'язаний продовжувати оренду на тих самих комерційних умовах, що діяли в попередньому договору оренди, саме тому, у випадку недосягнення згоди між сторонами про такі умови - переважне право орендаря припиняється. Окрім зазначеного, не може вважатися порушенням переважного права орендаря на продовження оренди, укладання нового договору у випадку, якщо орендар не дотримався умов визначених в ст. 777 ЦК України (а для відносин оренди землі й статті 33 ЗУ “Про оренду землі”).

Зазначені висновки викладені й в судовій практиці, зокрема постанова Верховного суду від 10 квітня 2019 року в справі 594/376/17-ц (висновки в даному рішенні були викладені Великою Палатою Верховного суду), постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року в справі № 312/246/17.

Окремо слід розглянути застосування механізму судового захисту шляхом подання позову про визнання договору оренди поновленим на той самий строк й на тих самих умовах. На мою думку, такий спосіб захисту можливий у випадку, реалізації права орендаря на поновлення договору оренди на підставі статті 764 ЦК України (а не переважного права орендаря, що передбачене ст. 777 ЦК України). Так, визнати договір поновлений можливо, якщо наймач 1) продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму та за 2) відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця. Самим цікавим в даному випадку є те, що при поновлені договору оренди внаслідок користування майном після спливу оренди, комерційні умови застосовуються саме ті, які діяли в попередньому договору. Таким чином, на відміну від переважного права на укладання нового договору, у випадку, що зазначений в цьому абзаці, орендодавець не має права змінювати умови оренди.

Слід також розуміти, що у відносинах оренди землі до орендаря, який має намір продовжити оренду, встановлені додаткові обов`язки стосовно направлення повідомлення про поновлення договору та відповідного проекту додаткової угоди.

Так, для відносин оренди землі, кореспондуючими нормами щодо поновлення договору після спливу строку оренди та відсутності заперечень є умови, викладені в ч. 6 ст. 33 ЗУ “Про оренду землі”. В такому випадку, доцільно звернутися з додатковою вимогою про зобов`язання вчинити дії щодо укладання відповідної додаткової угоди до договору оренди, оскільки умовами статті 33 ЗУ “Про оренду землі” визначено для орендаря, у випадку наявності відповідних намірів, направити також проект додаткової угоди.

Про те, що такий спосіб є ефективним для захисту права орендаря на поновлення договору оренди (однак не переважного права орендаря, що визначені в ст. 777 ЦК України) свідчить й судова практика, зокрема постанова Північного апеляційного господарського суду від 28 травня 2019 року в справі № 910/14000/18.

Таким чином, обираючи спосіб захисту прав орендаря на продовження користування майном, слід розуміти, що враховуючи обставини (добросовісне виконання обов`язків орендарем, дотримання процедури застосування переважного права орендаря, погодження комерційних умов “нової оренди”, наявність “мовчазної згоди”, тощо) спосіб захисту прав на продовження оренди та перспективи отримання позитивного судового рішення для орендаря є різними. До того ж, слід розуміти, що не завжди є доцільним використовувати переважне право на укладення нового договору оренди, й натомість використати наслідки користування майном після спливу строку користування при відсутності заперечень орендодавця.