Як не стати жертвою недобросовісних забудовників?

Галузь будівництва житла, навіть за умов кризи, демонструє стабільність та зростання. Потенційних інвесторів забудовники зацікавлюють екологічними матеріалами, швидкими темпами будівництва та використанням у будівництві сучасних енергозберігаючих технологій.

Проте, інвесторам (замовникам будівництва) слід не втрачати пильності та уважно читати запропоновані умови, адже практика доводить, будівельних аферистів менше не стало, як і можливих схем обману інвесторів.

Про злочинні схеми забудовників було багато публікацій, хотілося б зупинитись і більш ретельно описати одну з них.

Так, з метою, уникнення будь-якої юридичної відповідальності, забудовники пропонують укладати з ними не договори будівельного підряду, що є звичним для ділового обороту та регулювання правовідносин у сфері будівництва, а договори доручення.

При цьому, реальний забудовник у такому договорі є повіреним, а інвестор – довірителем. Предметом договору є вчинення повіреним різних юридичних дій від імені, в інтересах та за рахунок довірителя, пов’язаних з організацією будівництва та контролем за його процесом.

Як правило, за таким договором доручення, поручитель діє на безоплатних умовах, а оплата необхідні витрати надходять на його рахунок від довірителя з цільовим призначенням «цільовий внесок на будівництво».

Якщо говорити простіше, то повірений має передати ці кошти начебто забудовнику. «Начебто», тому що насправді саме повірений є тим самим забудовником, який здійснює не лише юридичні дії, пов’язані з процесом будівництва, а і самі будівельні роботи.

Звичайно, за таких умов сторони можуть суттєво зменшити на себе податкове навантаження, проте чи воно того варте?

З правової точки зору, сторони договору будівельного підряду, мають рівнозначні права та обов’язки, не мають права відмовитись від виконання такого договору, а однією з істотних умов є ціна договору.

Ціна договору будівельного підряду, як правило, знаходить своє відображення у проектно-кошторисній документації. У ній сторони чітко регламентують всі важливі питання (наприклад, ціну, межі та можливість відступити від неї, площу майбутнього об’єкта нерухомості, строки здачі будівельних робіт та санкції за порушення). Крім того, забудовник несе матеріальну відповідальність за якість виконаних будівельних робіт.

Всі ці законодавчі гарантії відсутні, якщо особа з метою врегулювання правовідносин у сфері будівництва укладає договір доручення, а не договір будівельного підряду. Повірений може відмовитись від виконання договору у будь-яких час та не понести за такі дії жодної відповідальності; повіреного не можна бути притягти до юридичної відповідальності за неналежні якість та строки будівництва, особливо у тому випадку, коли він виконує свої обов’язки за договором доручення на безоплатній умові.

Варто звернути увагу, що за договором доручення повірені наділяються досить широкими повноваженнями, а в деяких випадках фактично самостійно встановлюють для свого довірителя обов’язки, не погоджуючи їх з останнім. Зокрема, їм належить право вносити зміни до умов договорів будівельних підрядів, які укладаються з їхніми афілійованими особами; право підписувати від імені довірителя акти приймання-передачі будівельних робіт; погоджувати зміни до кошторису тощо. Інвестор має пам’ятати, що на всі ці дії він особисто уповноважив повіреного, а тому притягти останнього до юридичної відповідальності, у випадку незгоди з обсягом покладених на нього обов’язків, є досить тривалим та виснаженим процесом.

Фактично такий недобросовісний забудовник поєднує у собі і особу інвестора (як її повірений), і особу виконавця будівельних робіт (як головний підрядник). Іншими словами, він сам підтверджує якість виконаних ним будівельних робіт, а інвестору лише залишається прийняти ситуацію.

Звичайно, що насправді такий договір доручення є удаваним договором будівельного підряду, проте, щоб захистити права інвестора цей факт необхідно буде встановити у суді.

Негативні наслідки такого удаваного правочину є досить непередбачуваними. Наприклад, повірений може укласти від імені довірителя договори будівельного підряду з фіктивним підприємством, яке в свою чергу, виведе грошові кошти та привласнить їх, та не лише не понести відповідальності за такі дії, але й виставити себе потерпілою стороною. Довести причетність та співучасть повіреного до таких протиправних дій зазвичай дуже складно.

Також, на практиці, траплялись випадки, коли повірений звертався з позовом про стягнення заборгованості до довірителя. Позовна заява була обґрунтована тим, що повірений начебто попередньо від імені довірителя уклав зміни до будівельних підрядів з третіми особами (начебто забудовниками, хоча насправді саме повірений був уповноваженим представником забудовника), щодо збільшення площі житлового будинку на 30 % та відповідно погодив зміни до ціни договору будівельного підряду у сторону збільшення, про що не повідомив довірителя, а начебто за власний рахунок продовжував здійснювати будівництво, після чого пред’явив вимогу про компенсацію йому «витрат повіреного».

Якщо все ж, інвестор вирішить укласти із забудовником саме договір доручення, йому необхідно відповідально підійти до визначення кола повноважень повіреного та встановлення конкретних та чітких обмежень таких повноважень. Зокрема, варто покласти на повіреного такі зобов'язання: систематично надавати звіт про виконання договору доручення; погоджувати із довірителем правочини, що перевищують певний ліміт; погоджувати підрядників та субпідрядників; погоджувати акт приймання-передачі основних та найбільш коштовних робіт тощо.

Крім того, довіритель має уповноважити повіреного вчинити саме конкретні дії, тобто у договорі слід уникати узагальнених доручень, на кшталт «вчинити необхідні дії для процесу будівництва», оскільки такі доручення є досить абстрактними і надають повіреному право самостійно визначати перелік тих чи інших дій, які можуть не повною мірою відповідати як стандартам у сфері будівництва, так і побажанням довірителя. Такі ж вимоги до договору доручення визначені у ст. 1003 Цивільного кодексу України, проте, на практиці, сторони часто нівелюють цими положеннями, що у подальшому призводить до порушень прав довірителя.

Також не зайвим буде, перед укладанням будь-якого виду договору, провести перевірку потенційного забудовника. На даний час в Україні більшість державних реєстрів є у вільному доступі. Крім того, функціонують безліч ботів у соціальних мережах, за допомогою яких можна просто та швидко перевірити основну інформацію про юридичну особу, а саме: її власників, керівника, дату заснування, наявність ліцензій, наявність судових справ за участю забудовника, наявність податкового боргу, наявність відкритих виконавчих проваджень стосовно забудовника тощо. У разі, якщо у потенційного забудовника є податковий борг, відносно нього відкриті виконавчі провадження, а також якщо він є учасником кількох судових справ, особливо, за наявності спорів із інвесторами, слід уникати укладення договору із такою юридичною особою.

Отже, укладаючи договір із забудовником, необхідно дотримуватись вимог законодавства, проявляти уважність та пильність, а також пам’ятати, що спроба уникнути додаткового податкового навантаження, може дуже дорого обійтись інвестору. А тому, перед укладанням договору з забудовником, не варто нехтувати правничою допомогою адвоката, який проаналізує проекти договорів та надасть свій професійний висновок про ризики для інвестора, що в подальшому допоможе уникнути втрату грошових коштів та замовити якісні послуги у добросовісного забудовника.