Будівництво житла 2023: пульс ще є

Один з найпривабливіших секторів для інвестування, галузь з рекордними показниками у 2021 році, залишається у нокдауні. Мова йде про будівництво житла, масштаби руйнувань якого, за оцінками експертів Ernst & Young, вже перевищили обсяги усього нового житла, введеного в експлуатацію за останні 7 років. Але! Тенденції, що дають привід для стриманого оптимізму – є!

474 день повномасштабної війни, гинуть люди, орки руйнують усе, до чого можуть дістати, щоночі обстрілюючи міста, влаштовують екологічні катастрофи. Реальні наслідки російської агресії порахувати наразі важко, проте навіть наявні підрахунки складають трагічну картину. Оцінка збитків від руйнувань житлового фонду, здійснена в рамках Національної ради з відновлення України від наслідків війни в січні 2023 року, називає цифру у $54 млрд. За грудень ця сума зросла ще на $1,5 млрд.

За даними Мінрегіону, станом на початок 2023 року окупаційні війська рф пошкодили або зруйнували близько 170 тисяч об'єктів нерухомості, 18 тисяч з них – багатоповерхівки, майже 300 — гуртожитки. Найбільше постраждали Донецька, Київська, Луганська, Чернігівська та Харківська області. Тільки у Києві за час війни зруйновано та пошкоджено 348 житлових будинків.

Після повномасштабного вторгнення 24 лютого практично всі забудовники призупинили роботу. Хтось – на декілька тижнів, а хтось й досі не відновив будівельні роботи. В результаті у 2022 році загальна площа введеного в експлуатацію житла становила 7,1 млн кв. м, що на 38% менше, ніж було у 2021 році (11,4 млн кв. м).

Всі плани, сподівання та очікування перекреслила широкомасштабна безглузда агресія рф. Будівництво, яке споживає продукцію машинобудування, прокат чорного металу, лісоматеріали, вироби хімічної промисловості, складає вагому частину транспортної галузі, вносить вклад в наповнення державного та місцевих бюджетів і створює достатньо багато робочих місць, перебуває в нокдауні. Вочевидь, що це болюче для економіки, але найголовніше – це відсутність даху над головою для тисяч постраждалих громадян.

Чинників спаду будівництва було багато: і фізична небезпека, і суттєве зростання курсу валют, і висока інфляція, які значно зменшили купівельну спроможність українців, одночасно збільшивши вартість будівництва.

До того, спочатку виникли серйозні перешкоди з логістикою, потім - через призупинення будівельних робіт та перебої у поставках продукції обвалився попит на металоконструкції, потім – нестача будівельних матеріалів. А після руйнування «Азовсталі» та ММК ім. Ілліча, ринок будматеріалів зіштовхнувся з дефіцитом металопрокату. Проблем додало й руйнування частини промислових підприємств і за підсумками 2022 року ринок металоконструкцій будівельного призначення в Україні скоротився на 55-65%.

З часом забудовникам вдалося налагодити нові логістичні зв’язки з українськими компаніями та налагодити імпорт будівельної продукції, але…

У жовтні–грудні 2022 року будівельні компанії зіткнулися з новим викликом: потрібно було підлаштуватися під графіки відключень електроенергії або закупити потужні генератори, які б забезпечили безперебійне будівництво. Для більшості забудовників доцільніше виявилося призупинити будівництво, що також стало фактором зниження обсягів. Проте найтяжчою проблемою багатьох регіонів стали масові ракетні та артилерійські обстріли.

І не зважаючи на такі скорочення, протягом 2022 року у Вінницькій області було введено в експлуатацію 5669 квартир; у Київській – 3621; у місті Київ – 2312; у Львівської області – 1847, Івано-Франківській – 1580, Одеській – 1166, Дніпропетровській – 1126, Волинській – 1052, Черкаській – 891, Харківській – 888, Закарпатській – 795, Тернопільській – 703, Рівненській – 683, Полтавській – 637, Хмельницькій – 563, Чернівецькій – 530, Сумській – 333, Житомирській – 231, Чернігівській – 132. Менше ста нових квартир введено в експлуатацію в Миколаївській (79), Кіровоградській (50), Запорізькій (12) і навіть у Донецькій (5) областях.

Жодного нового житла в першому кварталі 2023 року не з’явилося в Луганській та Херсонській областях.

Одного разу ученик спитав у Вчителя:

- Чи довго чекати змін на краще?

- Якщо чекати, то довго! – відповів Вчитель

За всі роки незалежності Київ став будівельним центром, законотворцем моди і трендів. Саме столична забудова демонструвала максимум вартості квадратного метру по країні та традиційно високий попит на житло. Заможні інвестори, висока ціна на квадратні метри, будівництво житла класу люкс зробили ведмежу послугу забудовникам під час повномасштабної війни.

На сьогодні поодинокі девелопери продовжують будувати і навіть заявляють про нові проєкти. Проте системні забудовники, посилаючись на відсутність попиту, погану платіжну дисципліну інвесторів та купу інших причин лежать не рухаючись.

Для більшості українців вартість житла була і, тим паче зараз, стала визначальним фактором (мова не йде батальйони Монако, Куршавель, тощо). А Київ, захопившись преміумом-сегментом житла, не може запропонувати достатню кількість об’єктів економ-класу. І замість спроби переорієнтуватися (що не завжди економічно вигідно), ринок вичікує.

Водночас інші регіони країни активно будують те, що має попит. Згідно статистики порталу ЛУН ціни на економ житло у Львові зросли на 79,5%, а у Одесі на 52,6% (у Києві лише на 13,8%).

У Західних областях закладаються нові об’єкти, але це становить лише 25-30% від довоєнних обсягів (для порівняння у Києві – 5-10% від довоєнних). Проте, це чи не найкращій показник по країні…

Будівництво і прямо, і опосередковано залежить від перебігу війни, динаміки звільнення України від загарбників та економічної ситуації в країні. Загроза «прильоту» в будь який момент і будь-якому місці країни стримує як забудовників, так і інвесторів. Проте очікування не вихід.

Станом на початок червня цього року через державну програму єОселя 1254 родини отримали кредити на загальну суму майже 1,69 млрд грн. Будемо сподіватися, що програма єОселя буте задіяна для відновлення житла постраждалим також і від повені після теракту на Каховський ГЕС.

Да даними Державної служби статистики у першому кварталі 2023 року в Києві здано в експлуатацію 172,8 тис кв. м житла; у Львівській області - 170,4 тис кв. м. Високі показники у Вінницькій області: там, за даними ДССУ, всього за перший квартал цього року вже ввели 342,4 тис кв. м, це 85% від того, що ввели за весь 2022 рік і, навіть, трохи більше, ніж за весь 2020 рік!

Станом на травень 2023 року київська влада відновила 11 з 17 пошкоджених будинків. Уряд України розробляє комплексну програму по відновленню та будівництву нового житла, під яку будуть залучені західні інвестиції. Агентство відновлення запустило експериментальний проєкт відновлення за принципом build back better («побудувати краще, ніж було») населених пунктів, які постраждали внаслідок великої війни. І хоча у Google Maps Маріуполь досі відображається таким, яким він був до війни, сподіваємося і сприймаємо це як добрий знак!