Как получить гарантии при покупке жилья
В Украине существует 150 проблемных объектов жилого строительства и около 200 тыс. пострадавших инвесторов. Как не попасть в их число, наверное, самый важный вопрос при инвестировании в жилье.
Как происходит покупка квартир? Вы собираете средства, возможно, параллельно продаете текущую квартиру, думаете об ипотеке или рассрочке от застройщика и, выйдя на определенный финансовый результат, листаете интернет в поисках доступных вариантов. От предстоящих расходов идет кругом голова, а впереди еще ремонт и переезд. Проверка надежности застройщика сводится к его активной рекламе, рассказам о сданных объектах (10 построил, построю и 11-й) и отзывам окружающих вас людей. Отдельная категория – «мой кум/сват/брат связан со строительством этого дома, и он говорит, что там все очень круто и надежно»!
Увы, как доказывает жизнь, застройщик может лопнуть, независимо от того, как долго он строит и сколько домов успешно построил.
Как и любой бизнес, строительство жилья - это не просто земля, мужчина складывающий, если повезет ровно, кирпичи и мешки с деньгами покупателей в отделе продаж. Есть заказчик строительства, как правило, он же и владелец земельного участка. А есть компания-застройщик – именно она осуществляет и отвечает за процесс строительства и полученный результат. Безусловно, в постройке участвуют архитектурное бюро, строительные компании, консалтеры и еще множество подрядчиков – их роль важна, но конечный результат определяет девелопер (застройщик). Поэтому если ваш кум/сват/брат не является топ-менеджером компании-застройщика, гарантий у вас нет.
Неужели все так безрадостно и ненадежно? К сожалению, инвестиции в не построенное жилье - всегда лотерея. Но определенные механизмы защиты государство предусмотрело. Речь идет о том, как вы покупаете квартиру. Прямые продажи невыгодны застройщику, поэтому традиционно популярны два типа – через ценные бумаги и через фонд финансирования недвижимости.
Ценные бумаги фиксируют цену и подтверждают ваше право получить право на приобретение квадратных метров.
Договор с компанией-управителем фиксирует, что за ваши деньги вы купили столько-то квадратных метров жилья.
Если по какой-либо причине застройщик обанкротится, и стройка останавливается, в первом случае у вас есть ценные бумаги на виртуальные метры. И если новый застройщик решит выкупить эти метры, то по цене, зафиксированной в самом начале. И это оптимистический сценарий.
В случае ФФС есть отдельный закон, предусматривающий процедуру замены застройщика через суд, гарантирующий ваши (уже купленные) квадратные метры.
Что бы не смущать законодательными нормами, просто приведу общеизвестные примеры: скандальные стройки Войцеховского – прямые продажи. Исчез застройщик, исчезли деньги.
Крах «Укрбуда» - продажи велись через ФФС, после долгих (без этого в нашей стране никак) судебных процессов объекты и средства инвесторов переданы другим застройщикам. Около 20 объектов отошло «Киевгорстрою», и часть из них уже на этапе сдачи.
Но совет читать в договоре, как оформляется продажа имущественных прав на жилье был бы слишком прост, если бы не было нюансов. Как показал скандал с банком «Аркада», фонды финансирования строительства делятся на традиционные и банковские. Первые – это финансовые компании, которые поднадзорны Комиссии по ценным бумагам, регулярно сдают отчетность, проходят проверки и ведут деятельность в рамках лицензии. Банковские – это призраки, которые пока не контролируемы, так как формально это подразделение банка, без отдельной лицензии на ФФС хотя, по сути, оно осуществляет деятельность управителя ФФС (НБУ эту деятельность не контролирует).
Но есть еще одно важное различие. В традиционном ФФС каждый объект имеет свой банковский счет, с которого по мере выполнения работ финансируется застройщик. В случае же краха застройщика эти деньги не теряются. В случае краха банка, то деньги, которые лежат на счетах банковского ФФС, не подлежат первоочередной выплате.
Если у меня получилось о сложном рассказать просто, - буду рада. Теперь - думай те!
- Принцип заборони повороту до гіршого (non reformatio in peius) Євген Морозов вчора о 21:33
- «Трампівські угоди» в дії? Роман Бєлік вчора о 19:18
- Чи потрібно з'являтися до суду для розгляду справи проти ТЦК Павло Васильєв вчора о 18:03
- Як зробити бізнес бездоганно продуктивним, а співробітників – супергероями Юрій Щуклін вчора о 11:53
- Як українським трейдерам долучитися до енергетичних бірж ЄС? Ростислав Никітенко вчора о 11:18
- Тести заходів контролю: коли і як виконувати Ольга Рубитель 07.11.2024 21:16
- Застосування принципу "jura novit curia" ("суд знає закон") Євген Морозов 07.11.2024 20:46
- Нобелівська премія як орієнтир для розв’язання проблем держави та галузі Ксенія Оринчак 07.11.2024 16:55
- Втрачені мільйони: як місцеві бюджети недоотримують через неефективне використання земель Денис Башлик 07.11.2024 15:57
- CGI-2024: чи Україна досі на порядку денному? Ніна Левчук 07.11.2024 14:42
- Про mindset успішного сьогодні HR. З незвичного ракурсу Катерина Кошкіна 07.11.2024 11:43
- Вплив регуляторних змін в ЄС на українських енергетичних трейдерів Ростислав Никітенко 07.11.2024 11:33
- Автоматическая отсрочка: нужно ли идти в ТЦК Віра Тарасенко 06.11.2024 21:55
- Примусове знесення нежитлових приміщень: коли відповідальність наздоганяє власника Дмитро Зенкін 06.11.2024 20:59
- Реєстрація вхідної кореспонденції від суду в якості доказу її отримання у певну дату Євген Морозов 06.11.2024 20:37
-
Стратегічне вугілля Покровська. Чим втрата міста загрожує українській металургії
Бізнес 19605
-
Французька компанія побудувала завод в Івано-Франківській області
Бізнес 14249
-
В Україні випускатимуть новітню протишахедну ракету: ефективніша, ніж кулемет
Бізнес 13637
-
Імпорт з України врятував Польщу від відключень електроенергії
Бізнес 10557
-
Дефіцит кадрів – у всіх галузях, а 8 млн населення економічно неактивне – Мінекономіки
Фінанси 9900