Как получить гарантии при покупке жилья
В Украине существует 150 проблемных объектов жилого строительства и около 200 тыс. пострадавших инвесторов. Как не попасть в их число, наверное, самый важный вопрос при инвестировании в жилье.
Как происходит покупка квартир? Вы собираете средства, возможно, параллельно продаете текущую квартиру, думаете об ипотеке или рассрочке от застройщика и, выйдя на определенный финансовый результат, листаете интернет в поисках доступных вариантов. От предстоящих расходов идет кругом голова, а впереди еще ремонт и переезд. Проверка надежности застройщика сводится к его активной рекламе, рассказам о сданных объектах (10 построил, построю и 11-й) и отзывам окружающих вас людей. Отдельная категория – «мой кум/сват/брат связан со строительством этого дома, и он говорит, что там все очень круто и надежно»!
Увы, как доказывает жизнь, застройщик может лопнуть, независимо от того, как долго он строит и сколько домов успешно построил.
Как и любой бизнес, строительство жилья - это не просто земля, мужчина складывающий, если повезет ровно, кирпичи и мешки с деньгами покупателей в отделе продаж. Есть заказчик строительства, как правило, он же и владелец земельного участка. А есть компания-застройщик – именно она осуществляет и отвечает за процесс строительства и полученный результат. Безусловно, в постройке участвуют архитектурное бюро, строительные компании, консалтеры и еще множество подрядчиков – их роль важна, но конечный результат определяет девелопер (застройщик). Поэтому если ваш кум/сват/брат не является топ-менеджером компании-застройщика, гарантий у вас нет.
Неужели все так безрадостно и ненадежно? К сожалению, инвестиции в не построенное жилье - всегда лотерея. Но определенные механизмы защиты государство предусмотрело. Речь идет о том, как вы покупаете квартиру. Прямые продажи невыгодны застройщику, поэтому традиционно популярны два типа – через ценные бумаги и через фонд финансирования недвижимости.
Ценные бумаги фиксируют цену и подтверждают ваше право получить право на приобретение квадратных метров.
Договор с компанией-управителем фиксирует, что за ваши деньги вы купили столько-то квадратных метров жилья.
Если по какой-либо причине застройщик обанкротится, и стройка останавливается, в первом случае у вас есть ценные бумаги на виртуальные метры. И если новый застройщик решит выкупить эти метры, то по цене, зафиксированной в самом начале. И это оптимистический сценарий.
В случае ФФС есть отдельный закон, предусматривающий процедуру замены застройщика через суд, гарантирующий ваши (уже купленные) квадратные метры.
Что бы не смущать законодательными нормами, просто приведу общеизвестные примеры: скандальные стройки Войцеховского – прямые продажи. Исчез застройщик, исчезли деньги.
Крах «Укрбуда» - продажи велись через ФФС, после долгих (без этого в нашей стране никак) судебных процессов объекты и средства инвесторов переданы другим застройщикам. Около 20 объектов отошло «Киевгорстрою», и часть из них уже на этапе сдачи.
Но совет читать в договоре, как оформляется продажа имущественных прав на жилье был бы слишком прост, если бы не было нюансов. Как показал скандал с банком «Аркада», фонды финансирования строительства делятся на традиционные и банковские. Первые – это финансовые компании, которые поднадзорны Комиссии по ценным бумагам, регулярно сдают отчетность, проходят проверки и ведут деятельность в рамках лицензии. Банковские – это призраки, которые пока не контролируемы, так как формально это подразделение банка, без отдельной лицензии на ФФС хотя, по сути, оно осуществляет деятельность управителя ФФС (НБУ эту деятельность не контролирует).
Но есть еще одно важное различие. В традиционном ФФС каждый объект имеет свой банковский счет, с которого по мере выполнения работ финансируется застройщик. В случае же краха застройщика эти деньги не теряются. В случае краха банка, то деньги, которые лежат на счетах банковского ФФС, не подлежат первоочередной выплате.
Если у меня получилось о сложном рассказать просто, - буду рада. Теперь - думай те!
- Стамбул 2.0 Василь Мокан вчора о 17:37
- Як NIS2 змінить правила гри для енерготрейдерів: кібербезпека як нова реальність Ростислав Никітенко вчора о 14:03
- Післявоєнна відбудова: вікна можливостей і як ними скористатися Дмитро Соболєв вчора о 12:54
- Реальні потреби та гранти: Як краще адаптувати допомогу до змін Юлія Конотопцева вчора о 12:13
- Розлучення без згоди іншого з подружжя: коли це можливо? Альона Пагер вчора о 08:50
- Лідерство розгортання: коли стратегія виходить за межі кабінету Жанна Кудрицька 13.05.2025 19:06
- Як навчитися ухвалювати рішення на перемовинах? Розглядаємо на прикладі покеру Владислав Пʼявка 13.05.2025 14:57
- Встигнути до штормів: чи готові інвестори до українських податкових гірок? Сергій Дзіс 13.05.2025 10:40
- Від парової тяги до цифрової етики: як змінювалось людство й корпоративна безпека Ігор Шевцов 13.05.2025 08:54
- "Справедливість" судді Канигіної Лариса Гольник 12.05.2025 18:43
- Нові правила для енергонакопичувачів: як зміняться контракти через кіберризики з 2025 Ростислав Никітенко 12.05.2025 15:01
- Як довести вину стоматолога у суді: практика відшкодування шкоди за неякісне лікування Артур Кір’яков 12.05.2025 13:59
- Форензик як інструмент захисту, діагностики та зростання бізнесу в умовах ризиків Артем Ковбель 12.05.2025 03:29
- Вбивчі цифри: як звички й випадки скорочують життя Христина Кухарук 11.05.2025 13:54
- Відповідальна особа з питань захисту персональних даних: новий гравець у структурі бізнесу Анастасія Полтавцева 10.05.2025 14:43
-
"ЗСУ знищили російську армію. Путін будував її 10 років", – генерал армії США Дуґлас Лют
24704
-
На стамбульській розтяжці – як Путін нарешті змушений зіткнутися з реальністю
Думка 17333
-
Стамбульські перемовини не принесуть результату. Ось чому
Думка 12905
-
Держава і бізнес: партнерство краще за протистояння
Думка 11062
-
"Російська весна – 2025". Як Москва посилила агресивну кампанію проти Молдови й Одещини
5435