Оформляем землю под многоэтажкой – получите талон на калоши

В большинстве случаев оформлять придомовую территорию берутся только те жители многоэтажек, которым угрожает появление во дворе чужой парковки, МАФа или даже новой высотки. Они защищают свои имущественные права любой ценой. Но многие совладельцы отказываются даже начинать эту процедуру, потому что при нынешнем законодательстве это практически невозможно. Нам, жителям многоэтажек, якобы подарили калоши, но на самом деле, это всего лишь талоны на калоши. И вот, почему.

Придомовая территория в понимании закона «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» и ч. 2 статьи 382 Гражданского кодекса Украины, а точнее право на земельный участок, на котором располагаются дом, принадлежащие ему сооружения и окружающая территория, относится к совместному имуществу, как стены, лифты, крыша и прочие конструктивные элементы здания. То есть реализовать право на земельный участок и осуществить его госрегистрацию могут только ВСЕ совладельцы.

Представьте себе дом на 120 квартир и 180 собственников. Получается, что все они без исключения должны подать заявление в орган местного самоуправления. А если кто-то из собственников не живет в доме, за границей, болеет или просто поругался с соседями из-за политики или громкой музыки, то остальные соседи тоже не смогут реализовать свое право? И дело не только в подаче заявления, нужно еще и деньги собрать на работу землеустроительной организации, пройти все согласительные процедуры, всем дружно прийти к регистратору с паспортами. Здесь должно быть единогласное решение, 50%+1 голосов и даже квалифицированное большинство не годятся. Раз совладельцы – значит, все соседи должны быть внесены в реестр. И дальше новая ловушка: если один совладелец продал, подарил квартиру, или покинул этот мир в момент оформления права (а процесс этот длиться годами), все жители должны начать процедуру заново. И так каждый раз. Чтобы преодолеть эти круги ада, нужна очень веская причина. Хотя бы, как описанная вначале.

Вы скажете, создавайте ОСМД? Да, благодаря этому удастся все решить с помощью 50%+1 голосов совладельцев, и не придется перерегистрировать землю каждый раз при смене одного из собственников. Но имущество ОСМД – это не одно и то же, что общая собственность совладельцев. Последние изменения в закон №417 откорректировали также нормы Гражданского и Земельного кодексов. И если раньше ч. 2 статьи 42 ЗКУ предусматривала, что земельный участок может передаваться безоплатно в собственность или в пользование объединению собственников, то сейчас земля под домом и придомовая территория «передаются безоплатно в собственность или в постоянное пользование совладельцам многоквартирного дома».

Конечно, можно еще попробовать передавать землю для ОСМД, исходя из ч. 1 той же статьи 42, где говорится, что «земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, а также принадлежащие им здания, сооружения и придомовые территории государственной или коммунальной собственности, предоставляются в постоянное пользование предприятиям, учреждениям и организациям, которые управляют этими домами». Но как трактовать эту норму? Относить слова «государственной и коммунальной формы собственности» к домам или к земучасткам, на которых они расположены? Если считать, что это про землю, тогда есть возможность наделять ОСМД правом постоянного пользования участком, как лицо, управляющее домом.

При этом все законы формально фиксируют, что земля под домом – это общая собственность совладельцев. Но почему тогда вашу собственность вам передает орган местного самоуправления? Каким образом и для чего ОСББ получать право постоянного пользования земельным участком, в случае, если совладельцы уже являются собственниками земли, следовательно, распоряжаться ею должны они? Как вообще можно собственность передавать в пользование? Согласитесь, даже сам ракурс дискуссии юристов об этих нюансах свидетельствует о несовершенстве закона. И вполне может создать предпосылки для судебных разбирательств и уголовных дел.

И наконец – как быть в случае, когда у земли уже есть владелец? Например, застройщик построил целый ЖК на участке, который ему принадлежит. Если хоть один дом после введения в эксплуатацию захочет реализовать свое право, но застройщик не сможет на это пойти, остается только принудительный выкуп?

В общем, законодатели и сами запутались, и всех запутали.

А ведь как минимум площадь придомовой территории, на основании которой формируются тарифы на содержание дома (и управление им), знать необходимо. И для этого нужны технический паспорт дома и градостроительная или землеустроительная документация. Если ее нет, то квартплата, установленная исполкомом, в суде может быть признана неправомерной. Такой прецедент есть. Пару недель назад Окружной админсуд Киева по иску ВГО «Союз собственников жилья Украины» признал противоправным и отменил распоряжения Киевгорадминистрации за 6 июня 2017 года, которым устанавливались тарифы на услуги по содержанию домов и придомовых территорий для 10 тыс. столичных многоэтажек.

Причина? Городская власть не предоставила градостроительной и землеустроительной документации ни на один дом, для которого установила квартплату. Да, в суде были техпаспорта некоторых многоэтажек, сформированные еще во времена СССР, но они уже не соответствуют фактической площади домов, а новые акты замеров отсутствуют. А значит, тарифы были рассчитаны на основании неподтвержденной площади домов.

Это, конечно, решение первой инстанции, оно еще не вступило в силу, но уже подтверждает, что проблема существует. И это ловушка не только для совладельцев, которые не в состоянии найти себе Управителя или создать ОСМД, а и для местных властей. И вряд ли последние будут тратиться, чтобы сделать адекватную землеустроительную документацию для каждого дома старой застройки. А пока право не внесено в реестр – его не существует, следовательно, земля вокруг коммунальная, то есть местные советы могут распоряжаться ею, как заблагорассудиться.