Кошти громадян в механізмах фінансування будівництва: податки та ефективність використання

Запит громадянина на нове житло є рушієм розвитку ринку первинної нерухомості. Будівництво залежить від обсягу залучених коштів населення, їхнього ефективного та безпечного використання. Учасниками взаємин за цими факторами є власне громадянин, забудовник та держава, кожний із яких послуговується власною майновою метою.

Мета громадянина: отримання квартири.

Інтерес громадянина: мінімізація витрат, оперативність будівництва (є складовим елементом ефективного використання коштів будівництва).

Субординативна вимога за інтересом: безпека коштів (ризик розтрати забудовником).

Мета забудовника: прибуток.

Інтерес забудовника: ефективне використання коштів будівництва (включає оперативність будівництва).

Субординативна вимога за інтересом: безпека коштів (ризик донарахування податків).

Мета держави: отримання податків.

Інтерес держави: використання коштів будівництва за встановленими правилами.

Субординативна вимога за інтересом: регулювання ринку для забезпечення інтересів громадянина та забудовника, їхніх субординативних вимог.

Роль держави як об’єктивного виразника «інтересів всіх», часом нівелюється устроєм її фіскальної політики. Держава прагне до збереження рівня бюджетних надходжень при зниженні обсягів дохідності будівництва. Так само, для збереження прибутковості в умовах падіння ринку, забудовник перебуває в пошуку шляхів оптимізації податкового навантаження. Так утворюється потенційний конфлікт.

Формальна сторона суперечності передбачає звинувачення забудовника в діяльності з ухилення від сплати податків. Виведення коштів будівництва на контрольовані підрядні організації із меншим рівнем податкового навантаження, визначається способом ухилення від оподаткування. Іншими словами, держава інкримінує фіктивну діяльність, спрямовану на зменшення фінансового результату до оподаткування податком на прибуток, завищення податкового кредиту із податку на додану вартість, що призводить до заниження сум податків, які підлягають нарахуванню до сплати у бюджет.

В умовах розвитку дійсного конфлікту, кошти будівництва позбавляються ознак ефективності та безпечності їх використання, а інтерес громадянина з отримання житла потрапляє в залежність від результатів вирішення спору поміж державою і забудовником.

Усунення потенційних ризиків може бути здійснено через аналіз етапів руху коштів будівництва та ставок податку у точках акумулювання доходності. Результати дослідження допоможуть обрати прийнятний спосіб залучення коштів у житлове будівництво.

Так, дозволені форми фінансування новобудов визначаються статтею 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» [2], яка передбачає:

- фонди фінансування будівництва чи фонди операцій з нерухомістю;

- інститути спільного інвестування;

- емісію корпоративних облігацій на поставку житла.

Інші види залучення інвестування не є дозволеними.

Примітка: фонди операцій з нерухомістю утворюються для отримання їхніми інвесторами доходу від операції з нерухомістю. Власники проінвестованих сертифікатів ФОН (цінний папір) не мають на меті отримання квартири, в зв’язку з чим такий вид залучення коштів в будівництво не розглядається нами в межах даного матеріалу.

Рух коштів при застосуванні фонду фінансування будівництва (ФФБ)

1. Фінансова установа (управитель) утворює фонд фінансування будівництва (ФФБ) та укладає із забудовником договір на будівництво житлового будинку, за рахунок коштів такого фонду [3, ст. 11]. Забудовник передає на користь управителя ФФБ майнові права на квартири у майбутньому будинку, для їх закріплення за громадянами, як установникам ФФБ [3, ст. 9].

2. Громадянин передає власні кошти на фінансування будівництва житла у ФФБ. Передані кошти не набуваються у власність ФФБ і є «транзитними» коштами, тобто цінностями довіреними в розпорядження фінансової компанії [3, ст. 14]. В рахунок переданих коштів за громадянином закріплюється квартира, що буде належати йому за результатом будівництва [3, ст. 15].

3. За управління коштами, громадянин сплачує фінансовій установі винагороду, розмір якої становить  не більше 5 % відсотків від суми коштів, переданих в управління ФФБ [3, абз. 5 ст. 21].

4. В ході спорудження об’єкта, фінансова компанія сплачує довірені кошти на забудовника, для фінансування витрат будівництва [3, ст. 7]. За рахунок отриманих коштів, забудовник організовує будівництво, залучає субпірядників на виконання будівельних робіт.

5. Після введення будинку у експлуатацію, забудовник передає готове житло на користь громадянина, що володіє майновими правами на об’єкт. Громадянин реєструє право власності на квартиру в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, як її перший власник [6, п. 78].

  

Дохідність ФФБ: при використанні фондів фінансування будівництва дохідність проєктів акумулюється на забудовнику.

Податкове навантаження забудовника

Оподаткування податком на прибуток коштів будівництва: прибуток забудовника, розрахований із включенням до його складу доходу отриманого із коштів будівництва, оподатковується податком на прибуток підприємств за ставкою 18 % [1, п. 134.1.1 ст. 134].

Оподаткування ПДВ коштів будівництва: кошти, перераховані фінансовою компанією із ФФБ на забудовника є об’єктом оподаткування ПДВ за ставкою 20 %, як кошти сплачені в рахунок першої поставки житла (об’єкта житлового фонду) [1, пп. 197.1.14 ст. 197].

Податкове навантаження управителя ФФБ

Оподаткування податком на прибуток винагороди ФФБ: прибуток управителя ФФБ, розрахований із включенням до його складу винагороди за управління коштами фонду, оподатковується податком на прибуток підприємств за ставкою 18 % [1, п. 134.1.1 ст. 134].

Оподаткування ПДВ винагороди ФФБ: винагорода управителя ФФБ не оподатковуються податком на додану вартість [1, п. 196.1.9 ст. 196]. 

Рух коштів при емісії  корпоративних облігацій на поставку житла

1. Забудовник здійсню емісію облігацій, загальна номінальна сума яких не може перевищувати вартість будівництва об’єкта [7, п. 3 ч. 5].

2. Посередник забудовника (юридична або фізична особа) здійснює викуп всіх емітованих облігацій, як їх перший власник із резервуванням квартир за сформованими лотами облігацій. Викуп здійснюється впродовж двох місяців з дати розміщення облігацій [4, ч. 4 ст. 91]. Надалі забудовник забезпечує реєстрацію звіту про результати емісії облігацій, отримує свідоцтво про реєстрацію випуску цінних паперів і за рахунок коштів з продажу облігацій, здійснює будівництво житла.

3. Посередник продає облігації забудовника громадянам на вторинному ринку цінних паперів, із резервуванням квартир по лотам проданих облігацій на користь їхніх нових власників.

4. Після введення будинку у експлуатацію, забудовник передає громадянам готове житло шляхом погашення облігацій за проданими лотами [6, п. 78].

Дохідність корпоративних облігацій: при використанні цільових корпоративних облігацій, дохідність проєктів будівництва концентрується на посередниках.

Податкове навантаження посередника

Оподаткування юридичних осіб податком на прибуток: позитивний фінансовий результат від операцій з продажу облігацій громадянам збільшує дохід підприємства і оподатковується за ставкою 18 % [1, п. 134.1.1 ст. 134 та пп. 141.2.5 ст. 141].

Оподаткування фізичних осіб: інвестиційний прибуток від продажу облігацій на користь громадян оподатковується ПДФО за ставкою 18 %, як пасивний дохід продавця [1, 167.5.1 ст. 167, п. 170.2.2 ст. 170] та військовим збором у розмірі 1,5 % [1, п. 16-1 підрозділ 10 Перехідні положення].

Оподаткування ПДВ коштів з продажу облігацій: продаж посредником облігацій на користь громадян не оподатковується ПДВ [1, пп. 196.1.1. ст. 196].

Податкове навантаження забудовника

Оподаткування податком на прибуток коштів будівництва: кошти, які надійшли забудовнику від емісії цінних паперів не збільшують його фінансовий результат до оподаткування податком на прибуток [1, пп. 141.2.6. ст. 141], тобто кошти залучені від емісії облігацій – не оподатковуються.

Оподаткування ПДВ коштів будівництва: кошти, отримані від емісії облігацій не оподатковуються податком на додану вартість [1, пп. 196.1.1. ст. 196]. Проте власне перша поставка житла, яка відбувається через погашення облігації, є об’єктом оподаткування податком на додану вартість із ставкою 20 % [1, пп. 197.1.14 ст. 197]. 

Рух коштів при застосуванні інститутів спільного інвестування (ІСІ)

1. Компанія з управління активами (КУА) утворює пайовий інвестиційний фонд (ПІФ) [5, ч. 1 ст. 42]або приймає в управління створений корпоративний інвестиційний фонд (КІФ) [5, ч. 1 ст. 14]. Забудовник передає до активів фонду майнові права на квартири в майбутньому будинку у обмін на кошти будівництва, що будуть сплачуватись із фонду.

2. Громадянин сплачує до інституту спільного інвестування (ПІФ або КІФ) кошти та набуває права на отримання квартири.

3. Сума коштів, що отримана від громадянина, класифікується КУА як кошти спільного інвестування відповідного фонду [8, п. 1 розділ ІІ]. Дотримуючись установлених нормативів, компанія з управління активами розподіляє кошти громадянина власне на дохід фонду та на кошти будівництва, які перераховуються забудовнику. За рахунок отриманих коштів будівництва, забудовник організовує будівництво, залучає субпірядників на виконання будівельних робіт.

4. Після введення будинку у експлуатацію, залежно від способу залучення коштів до інституту спільного інвестування, забудовник передає готове житло на користь фонду, із наступним його постачанням громадянину, або ж поставка житла здійснюється забудовником безпосередньо на громадянина.

1. 

Дохідність ІСІ: при використанні інститутів спільного інвестування, дохідність проєктів зосереджується на фондах.

Податкове навантаження інституту спільного інвестування (ІСІ)

Оподаткування податком на прибуток коштів ІСІ: звільняються від оподаткування кошти спільного інвестування, а саме: доходи від здійснення операцій з активами інституту спільного інвестування, інші доходи від діяльності ІСІ [1, 141.6.1 ст. 141].

Оподаткування ПДВ коштів ІСІ: в залежності від способу залучення коштів до фонду, такі кошти звільняються від оподаткування ПДВ як кошти отримані з торгівлі правом вимоги (1, абз. 2 пп. 196.1.5 ст. 196), деривативом (1, пп. 196.1.1. ст. 196), або ж як кошти залучені на умовах попереднього договору, за яким громадянину здійснюватиметься друга поставка житла, із активів інституту спільного інвестування [1, пп. 197.1.14 ст. 197].

Податкове навантаження забудовника

Оподаткування податком на прибуток коштів будівництва: прибуток забудовника, розрахований із включенням до його складу доходу отриманого із коштів будівництва, оподатковується податком на прибуток підприємств за ставкою 18 % [1, п. 134.1.1 ст. 134].

Оподаткування ПДВ коштів будівництва: кошти, перераховані із ІСІ на забудовника є об’єктом оподаткування ПДВ за ставкою 20 %, як кошти сплачені в рахунок першої поставки житла (об’єкта житлового фонду) [1, пп. 197.1.14 ст. 197]. 

Підведемо підсумок за умовами фінансування будівництва. При використанні схеми ФФБ, основна частина коштів громадян використовується на матеріали та підрядні роботи, із розподіленням залишку до складу прибутку забудовника. Для забудовника формуються передумови запиту на оптимізацію оподаткування, що були названі на початку статті (шляхом збільшення витрат проєкту, із розосередженням замовлень будівництва серед субпідрядників, які володіють меншим обсягом кінцевого податкового навантаження). Це утверджує державу в негативному патерні ставлення до будівельної галузі, і власне застосування такої оптимізація може призводити до неефективного використання коштів будівництва, через застосування примусового адміністрування з боку держави.

При залученні коштів через емісію цільових корпоративних облігацій, фактичні кошти будівництва обмежені сумою емітованих цінних паперів. Двомісячне обмеження строку викупу облігацій передбачає разове наповнення забудовника коштами будівництва, розмір яких має покрити кінцеві витрати проєкту на стадії його початку. В таких умовах, по-перше використання облігацій не є зручним інструментом залучення коштів в довгостроковий проєкт. По-друге, ризики пов’язані із оптимізацією оподаткування внаслідок браку коштів будівництва, не усуваються.

Натомість ІСІ виокремлюються найнижчим рівнем податкового навантаження, що стимулює забудовника до ефективного використання коштів будівництва у якісних підрядних роботах. Дохідні кошти є звільненими від оподаткування податком на прибуток та ПДВ, що позбавляє забудовника в необхідності брати участь у ризикових операціях для збереження прибутковості операційної компанії.



Список використаних джерел:

1. Податковий кодекс України: Закон України № 2755-VІ вiд 02.12.2010 р. [Електронний ресурс] // ВВР. − 2011. − №№13-17. − ст.112 – Режим доступу: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#Text

2. Про інвестиційну діяльність: Закон України № 1560-XII від 18.09.1991 р. [Електронний ресурс] // ВВР. – 1991. − № 47. – ст. 646 – Режим доступу: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1560-12#Text

3. Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю: Закон України № 978-IV від 19.06.2003 р. [Електронний ресурс] // ВВР. – 2003 − № 52 − ст. 377 – Режим доступу: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/978-15#Text

4. Про ринки капіталу та організовані товарні ринки: Закон України № 3480-IV від 23.02.2006 р. [Електронний ресурс] // ВВР. – 2006. - № 31. – ст. 268 – Режим доступу: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/3480-15#Text

5. Про інститути спільного інвестування: Закон України № 5080-VI від 05.07.2012 р. [Електронний ресурс] // ВВР. – 2013. − № 29. – ст. 337 – Режим доступу: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/5080-17#Text

6. Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень: Постанова затверджена Кабінетом міністрів України від 25 грудня 2015 р. № 1127 (в редакції постанови Кабінету Міністрів України від 23 серпня 2016 р. № 553) [Електронний ресурс]. – Режим доступу: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1127-2015-%D0%BF#n366

7. Про порядок здійснення емісії облігацій підприємств та їх обігу: Положення затверджене рішенням Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 21.06.2018 р. № 425 [Електронний ресурс]. – Режим доступу: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/z0843-18#Text

8. Про склад та структуру активів інституту спільного інвестування: Положення затверджене рішенням Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 10.09.2013 р. № 1753 [Електронний ресурс]. – Режим доступу: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/z1689-13#Text