Скасування пайової участі забудовників: що упустили автори закону?
У довгостроковій перспективі реалізація закону про скасування пайової участі може завдати потужного удару по українському ринку нерухомості
З 1 січня 2021 року в Україні, у відповідності до норм Закону України №132-ІХ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні», скасовано пайову участь забудовників у розвитку інфраструктури населених пунктів.
Теоретично, за викладеною у Пояснювальній записці до законопроекту думкою автора - його розроблено з метою «поліпшення інвестиційного клімату України за окремими напрямами, обраними внаслідок комплексної оцінки відповідності законодавства України кращим світовим практикам, описаним Групою Світового банку у методології рейтингу Doing Business».
Що ж було принципово змінено, порівняно із діючими до ухвалення закону нормами и чи дійсно це допоможе «поліпшенню інвестиційного клімату»? Спробуємо розібратися. Почнемо з історії питання.
Раніше забудовник – залежно від типу об’єкту, який будує – мав внести певний відсоток вартості будівництва в місцевий бюджет на розвиток інфраструктури, зараз такого зобов’язання повністю немає. Тобто, начебто можна починати радіти з того, що вартість будівництва дещо зменшиться, принаймні на розмір цих самих пайових внесків, які сягали 4-10% (такі норми мали змогу ухвалювати органи місцевого самоврядування) від загальної кошторисної вартості будівництва об’єкта! Безумовно, за таких розбіжностей у ставках внесків можливостей для корупціонерів залишалось безліч і вартість «порєшать» сягала 5% вартості будівництва. Внески на інфраструктуру робили у грошовій формі, а хто потім розпоряджався цими коштами і як – забудовник, звичайно ж, не контролював. Адже, судячи зі стану, наприклад, інфраструктури ЖКГ в українських населених пунктах – ці кошти до цільового використання доходили дуже погано. А якщо врахувати той факт, що жоден будівельний об’єкт не міг отримати дозволу на підключення до комунікацій (водовідведення, теплопостачання, електрозабезпечення, газопостачання) без того, щоб власним коштом побудувати всю необхідну інженерну інфраструктуру… то можна погодитись з авторами, що цей закон знищив один з корупційних потоків.
Ще одним безумовним позитивом цього закону можна вважати те, що внески на інфраструктуру не збиратимуть з невеликих нежитлових споруд, в яких розташовані, наприклад, невеликі ремонтні майстерні – зазвичай, це малі архітектурні форми (МАФи), які апріорі не використовували жодних спеціалізованих інженерних споруд, побудованих «під них».
Проте… скасування пайових внесків поширюється на всі об’єкти будівництва. Як на житлові, так і на промислові. І ось тут позитив закінчується. Бо тепер виходить, що забудовники можуть в принципі ніяк не брати участь у розвитку інфраструктури населених пунктів. Проте, підключення до мереж для них залишається такою самою проблемою, як і було. Всі інженерні споруди забудовник має виконати самостійно і подарувати створені мережі або комунальному підприємству, або комерційній компанії. А ось місцева громада позбувається навіть можливості отримати кошти на відновлення/розвиток інженерної інфраструктури за рахунок бюджетних коштів. Відповідно, реалізація норм закону одночасно із «зниженням корупції на одній, окремо визначеній ділянці», призведе до зростання понаднормового навантаження на стару ЖКГ-інфраструктуру.
Тому, з огляду на короткострокову перспективу, для забудовника, який орієнтований на реалізацію і продаж одного-двох проєктів, закон зручний. А ось у довгостроковій перспективі реалізація цього закону може завдати потужного удару по українському ринку нерухомості. І по забудовниках, які планують працювати десятиріччя і зацікавлені в тому, щоб планування витрат майбутніх періодів не ставало схожим на обернену піраміду: чим довше плануєш, тим більше й більше закладаєш на непрофільні витрати.
Сама автор закону (нардеп Олена Шуляк) позиціонує скасування пайових внесків як новий стимул для притока інвестицій. І дійсно, якщо йдеться про інвестиції в майстерні з ремонту взуття – то дуже можливо. А ось щодо інвестицій у великі будівельні проекти – то, швидше, ефект буде зворотнім. Оскільки іноземний інвестор, все ж таки, оперує більшим обсягом коштів і оцінює набагато довшу перспективу, ніж окупність проектів МСБ. І пайова участь в розвитку інфраструктури населених пунктів – це абсолютно не те, що відлякує іноземних інвесторів. Подібна участь забудовників у житті населених пунктів є цілком звичною і прийнятною практикою.
На жаль, намагаючись вирішити одне, нехай і корупціогенне питання, законодавці зруйнували легальний механізм отримання громадою коштів на утримання та розбудову інженерних мереж. Бо проблема із пайовим внеском була не у внеску як такому, а у контролі за стягненням та цільовим використанням отриманих коштів. І це ще не все, що не врахували у законі.
Слід зазначити, що окрім скасування пайової участі, цим законом були внесені зміни до низки Кодексів та законів щодо права використання довірчої власності. Зокрема, як зазначають у Головному юридичному управлінні ВРУ, статтею 5974 Цивільного кодексу України в редакції проекту передбачено, що «користувач … втрачає право користування об’єктом довірчої власності з дня отримання ним повідомлення про прийняття довірчим власником рішення про звернення стягнення на такий об’єкт». Натомість цим законом не визначено форми такого повідомлення та способу направлення цього повідомлення користувачу, а відтак, на практиці це може призвести до необмеженості трактування та до різного правозастосування. Тобто, замість однієї корупційної годівниці із пайовим внеском, створено іншу, із відчуженням об’єктів довірчої власності.
Окрім того, у законі не визначені зобов’язання довірчого власника (кредитора) у його відносинах з власником майна (довічним засновником), а також його відповідальність за порушення відповідного договору з довірчим засновником. З огляду на це нормами закону не передбачається будь-яких обмежень для кредиторів в контексті забезпечення прав боржників. Такий підхід, вочевидь, матиме наслідком те, що власник майна (боржник) за звичайних обставин навряд чи погодиться на передачу у довірчу власність свого майна, оскільки він не буде впевнений у захисті свої прав як власника. Тобто, можливості використання механізму довірчої власності – суттєво скорочуються.
Як наслідок, виходить що закон працюватиме за схемою: «одне лікуємо, інше – скалічуємо».
- А "осадочек" лишився. Або три питання до держави через справу Archer Галина Янченко вчора о 14:37
- Як зробити зустрічі ефективними: правила, що економлять час і дають результат Олександр Скнар вчора о 09:20
- Синдром 3I/ATLAS Володимир Стус 15.09.2025 21:34
- Сайт як стратегічний сейлз-інструмент: чому бізнесу потрібна власна платформа Ярослав Халецький 15.09.2025 18:27
- Висновок експерта у галузі права: правова природа та оцінка судовою практикою Леся Дубчак 15.09.2025 16:17
- Як українці тікають у світ симулякрів, коли небо стає все дірявішим Максим Гардус 15.09.2025 14:23
- Україна після розпаду СРСР: західні припущення та наслідки для економіки Сергій Дідковський 15.09.2025 13:59
- Суперфуди made in Ukraine: чи може Україна стати експортером нової "їжі здоров’я"? Наталія Павлючок 15.09.2025 08:58
- Eнергетичний дарвінізм: юридична стратегія M&A в умовах кризи Ростислав Никітенко 14.09.2025 21:07
- Життя починається за межами зони комфорту: як наважитися на зміни Олександр Скнар 14.09.2025 13:00
- Інвестори "Аркади": ілюзія добудови та реальність судових процесів Арсен Маринушкін 13.09.2025 17:30
- Як готелю вижити без світла і тепла: уроки енергетичної автономії Роман Сидоренко 13.09.2025 13:40
- Правда, Пятачок? Володимир Стус 12.09.2025 20:42
- Зняття Трампом санкцій з авіакомпанії "Белавіа", це черговий крок на зустріч путіну Андріян Фітьо 12.09.2025 17:51
- Соціальні пріоритети програми дій Уряду на 2025-2026 рік Андрій Павловський 12.09.2025 17:12
- Соціальні пріоритети програми дій Уряду на 2025-2026 рік 389
- "М’які" компетентності за жорсткими стандартами: координати довіри в оцінюванні суддів 337
- Дипломатія кадрових помилок 318
- Всередині бульбашки: як соціальні медіа спотворюють політичну реальність 141
- Культура бідкання: як історична травма формує українську економіку 135
-
10 найкращих образів премії "Еммі": Скарлетт Йоганссон, Селена Гомес і Педро Паскаль
Життя 9811
-
Порт індійської Adani не взяв на розвантаження танкер з російською нафтою – Reuters
Бізнес 5988
-
Що таке "медовий бронд" і як Кейт Міддлтон зробила його кольором 2025 року
Життя 4355
-
Мінус 100 мільярдів гривень. Хто заплатить за боргову кризу в енергетиці
Бізнес 4273
-
МВФ запропонував Україні переглянути оподаткування посилок – Гетманцев
Фінанси 3329