Будівельні тригери-2021: відкладена реформа, пандемія та брак довіри інвесторів

2020 рік для українського ринку нерухомості був непростим: спочатку економічний спад, викликаний пандемією, а потім – хронічне зволікання із проведенням реформи містобудування. В результаті через дефіцит пропозиції ціни під кінець року зросли на первинному ринку у середньому на 7-10%.

Головними факторами, які визначатимуть тенденції на ринку нерухомості у новому 2021 році, також залишаться загальна економічна ситуація та перспективи реформи містобудівної галузі.

Чому саме вони? Посткарантинна економіка відновлюватиметься ще не один рік, отже зростання купівельної спроможності населення очікувати не варто. Обіцяні урядом доступні іпотечні кредити під 7% поки що залишаються в процесі реалізації. І, навіть після початку дії іпотечної програми, кількість тих, хто зможе купити собі нове житло збільшиться дуже незначно. Іпотека, анонсована урядом, матиме обмежений характер – йдеться буквально про кілька тисяч таких кредитів. Погоди це на ринку не зробить. Можливий короткий сплеск попиту, після чого знову – стагнація.

Реформа, яка мала дати ринку нові – прозорі і захищені від корупції правила гри – залишається у підвішеному стані. Рішення уряду тимчасово повернути все як було, а з літа взятися за реформування вдумливо і розсудливо слід розуміти не за сказаними словами, а за фактичною ситуацією – ринок нерухомості та будівельну галузь повертають мінімум на півроку в минуле. Якби наміри реформувати були щирі та за наявності політичної волі та розуміння, які саме зміни необхідні, реформа вийшла б на фінішну пряму вже під кінець минулого року.

Отже, в тому, що стосується регуляції ринку, залишаються два варіанти: або старий з великими корупційними ризиками, або продовження тієї невизначеності, в якій будівельники були вимушені існувати і працювати більшу частину минулого року. Торік це означало відмову від реалізації нових проєктів та затягування із введенням в експлуатацію готових об’єктів на 4-6 місяців.  

Додатковими негативними факторами, які впливатимуть на ринок новобудов у 2021 році, буде ситуація з «Аркадою» та Укрбудом. Якщо уряд не вирішить її в інтересах інвесторів, довіра до «первинки» падатиме – і це на тлі тренду минулого року, коли покупці явно почали віддавати все більшу перевагу житлу саме на вторинному ринку.

До всього цього треба додати постійне зростання собівартості будівництва в частині будівельних матеріалів – протягом 2021 року очікується їх подорожчання на 20%. Це обов’язково негативно позначиться на обсягах будівництва житла економ-класу, яке й робило основний оборот коштів у галузі. Тобто, для девелоперів перспективна картина 2021 року виглядає малопривабливою.

Звичайно, нерухомість – за будь-яких економічних обставин є ліквідною, а тому привабливою для інвестицій та заощадження коштів. І штучний дефіцит, викликаний хаосом в роботі регуляторних органів та відсутністю реформи, має дуже великі шанси зберегтися. Але чи означатиме це ріст цін? Адже кількість платоспроможних клієнтів не зміниться – простіше кажучи, це переважно ті, хто купує нерухомість не для того, щоб задовільнити свою потребу у житлі, а саме для вкладення коштів на перспективу.

Єдиний реальний простір для маневру для будівельних компаній залишився за межами великих міст. Собівартість будівництва у передмістях або городах-супутниках значно нижча, ніж, наприклад, у Києві – за рахунок різниці цін на землю, насамперед. А для масового покупця це прийнятніша цінова пропозиція та більший спектр варіантів – помешкання в житлових комплексах, таунхаузи або котеджі. Враховуючи, що під час карантину вже склався новий стиль – працювати дистанційно, і багато компаній на нього охоче переходять, сенс жити у місті з його транспортними та екологічними проблемами для багатьох втрачається, якщо можна жити в 20-30 хвилинах їзди від мегаполісу в комфортному передмісті. Тому зростання обсягів приміського будівництва цілком можна виділити як перспективний для ринку тренд 2021, а можливо і наступних років.