Если арендатор недвижимости не платит – нужно оценить ущерб и идти в суд

Объем рынка оценки существенно сократился, в Украине все популярнее становится оценка размера нанесенного недвижимости ущерба, как не стать клиентом недобросовестного оценщика…

 

Востребована ли сегодня оценка недвижимости?

 

Даже, несмотря на длящийся кризис рынка недвижимости, структура оцениваемых объектов существенно не изменилась. Однако поменялись цели оценки: если раньше оценку заказывали, в основном, для ипотеки или купли-продажи, то сейчас стали чаще заказывать оценку для подачи исковых заявлений  в суд при разделе имущества, для возмещения ущерба, а также переоценка залога, оценки ликвидационной стоимости предприятий. Хотя в целом можно сказать, что объемы оценки недвижимости серьезно сократились.

 

Какая основная цель сегодня оценки недвижимости?

 

По-прежнему, максимально востребованной на рынке является оценка коммерческой недвижимости для оформления сделок купли/продажи, оценка недвижимости как предмета залога (переоценка залога или первичная оценка), переоценка объекта недвижимости как актива предприятия. Отдельно можно выделить такую все более популярную услугу как оценка ущерба, нанесенного недвижимому имуществу. Весьма распространенным бытовым случаем есть залив квартиры соседями (залив соседей), когда наверняка для разрешения конфликта понадобится оценка залива. Оценка ущерба при залитии, пожаре или каком-либо другом форс-мажоре обычно необходима для расчета суммы страхового возмещения, если имущество застраховано. Но  беспристрастное профессиональное суждение будет не лишним и в случае, если страховых выплат не предвидится, но нужны аргументы для разрешения спора с виновником ущерба или  пострадавшей стороной. В последнее время круг пользователей оценочных услуг неуклонно расширяется за счет физических лиц-участников конфликта, что весьма радует, поскольку говорит о возрастающем стремлении не игнорировать создавшуюся ситуацию, искать пути ее разрешения и возмещения убытков от  противоправных действий третьих лиц, при этом  разрешать конфликтные ситуации цивилизованным путем.

Профессиональная оценка недвижимости —  это определение стоимости права собственности или иных (частичных) прав на объект недвижимости (права пользования, застройки и т.п.).  Объекта оценки выступают различные типы недвижимости – жилая, коммерческая, промышленная, рекреационная и т.д. Зачастую при проведении хозяйственных операций, которые проводятся с использованием недвижимого имущества, необходимо знать его текущую рыночную стоимость. Среди них и сделки купли-продажи или сдача в аренду коммерческой  недвижимости, получение кредита под залог недвижимого имущества, страхование, передача прав собственности в порядке наследования или дарения, внесение имущества в уставной капитал юрлица. При этом особенно сложно без помощи профессионального оценщика определить рыночную стоимость недвижимости в кризисный период, когда рыночных свидетельств крайне мало, нет четких прогнозов в отношении дальнейших изменений на рынке недвижимости. А по некоторым видам недвижимости данных  нет даже в благоприятные периоды. Ну а вследствие неадекватного определения цены, продавец рискует просто не продать недвижимость.

Весьма серьезного отношения требует и оценка для целей финансовой отчетности предприятия. Как международная, так и национальная системы бухгалтерского учета допускают проведение переоценки основных средств как процедуры, с помощью которой предприятие может повысить достоверность и объективность своего бухгалтерского учета. Переоценка основных средств по рыночной стоимости может являться инструментом повышения привлекательности предприятия для инвесторов. Поэтому, несмотря на отсутствие законодательного требования о привлечении для этого профессионального оценщика,  независимая переоценка активов стабильно и заслуженно популярна у украинского бизнеса.

 

Сколько сейчас на рынке оценщиков и оценочных компаний? Как изменилось их количество за последние 2 года?

 

Очевидно, что с уменьшением  объемов производства и торговли, общим снижением деловой активности в стране, естественно, уменьшился и рынок оценочных услуг, мгновенно уменьшив количество операторов этого рынка, многие из которых сменили сферу деятельности. Благо, специфика профессии позволяет успешно использовать приобретенные знания и практические навыки во многих других видах деятельности. Снижение спроса на услуги повлекло за собой фактическое прекращение деятельности множества оценщиков либо сокращение штатов оценочных компаний. Особенно это касается тех компаний, «львиную долю» в структуре деятельности которых занимала оценка предметов залога. Но сейчас уже можно уверенно говорить, что падение спроса на оценочные услуги было кратковременным и он восстанавливается. Это логично, поскольку оценка – не роскошь или блажь, а необходимое сопровождение любой хозяйственной деятельности.

Однако, достоверных и точных данных об объеме рынка оценочных услуг в Украине, количестве практикующих оценщиков, фактически работающих (а не просто зарегистрированных) компаний-оценщиков, средней численности персонала, объемах и рентабельности бизнеса и т.п., по-прежнему, не существует. Таких системных исследований никто никогда не проводил, а напрасно – многие мифы, стереотипы и фобии, существующие в обществе и  связанные с оценкой и оценщиками, могли бы быть успешно преодолены, если бы уполномоченные госорганы не только аккумулировали всю существенную и  релевантную информацию о рынке оценки и его участниках, но и систематизировали  ее и  анализировали, но, самое главное, публиковали. Думаю, при наличии инициативы у госрегулятора, к реализации этой непереоценимо важной   работе подключились бы и общественные организации.

Поэтому наша Федерация оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности  планирует в ближайшее время, проведение комплексного исследования рынка оценки в Украине с целью его анализа. Результаты нашей работы станут достоянием всех заинтересованных лиц и, я уверена, будут полезны как оценщикам, так и нашим партнерам.

 

Как правильно заключать договор оценки? Какие обязательные требования к нему нужно учитывать. Какие существуют «подводные камни»?

 

Согласно Закону Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине», оценка производится исключительно на основании  или письменного договора между субъектом оценочной деятельности и заказчиком или по решению суда. В ст. 11 этого же закона  перечислены  обязательные пункты, которые должен содержать договор оценочных услуг. Но я бы не рекомендовала ограничиваться  только необходимыми по законодательству пунктами, составляя безликий, т.н. «типичный договор». В договоре следует всегда отражать особенности процесса оценки именно  данного объекта, учесть, по возможности, все нюансы и особенности выполнения конкретного заказа – как непосредственно оцениваемого объекта имущества, так и специфику и порядок его осмотра, сбор исходных данных, их объем, особенности передачи результатов оценки заказчику (возможность и степень участия третьей стороны- банка, аудитора, страховщика), свидетельство в суде, наличие рецензии на отчет  и т.п. Важно точно идентифицировать  имущество, подлежащее оценке, а если оценивается имущество в большом количестве, имеет смысл сделать дополнение к договору, в котором представить полный перечень таких объектов, с указанием всех идентифицирующих объект характеристик.  Согласно законодательных норм, в договоре необходимо указывать с какой целью проводится оценка, как предположительно будут использованы ее результаты. Это нужно из-за того, что  различные цели требуют использования различных баз оценки и  в итоге влияют на  выбор инструментов для расчета стоимости. Так же необходимо указать сроки выполнения оценки (с учетом времени, необходимого для осмотра оцениваемого имущества и сбора исходных данных!), размер гонорара и порядок его выплаты, условия конфиденциальности.

Договор на оценку должен максимально точно и полно учесть и зафиксировать все достигнутые сторонами договоренности и только в таком случае он поможет избежать недоразумений.

 

Как избежать услуг недобросовестных оценщиков? Как привлечь к ответственности недобросовестного оценщика?

 

Снизить шансы получения некачественной услуги можно, имея минимальные знания в сфере оценки. Также оправдывает себя практика обращаться к специалистам, которых рекомендуют коллеги, профессиональному суждению которых вы доверяете. Не будет лишним собрать информацию о предполагаемом оценщике при помощи СМИ.

Если речь идет о масштабном проекте, то со стороны заказчика имеет смысл привлечь к переговорам с оценщиком команду, куда войдут специалисты компании, к примеру, финансист, бухгалтер, юрист. Необходимо учитывать опыт проведения оценщиком интересующих вас видов оценки, стаж работы, перечень клиентов и их рекомендации.

Если уж так случилось, что Вы столкнулись с недобросовестным оценщиком, и вследствие такого сотрудничества  вы понесли убытки (что должно быть доказано в суде), то ущерб будет компенсирован по закону. При этом  важную роль будет играть заключенный с оценщиком договор, а также наличие у оценщика страхового полиса.

 

Как формируются цены  на услуги оценщика при оценке недвижимости и земли?

 

Оплата услуг оценщиков осуществляется всегда по договоренности и тарифы на оценку у каждой компании свои. Публикуются они, как правило, на сайте (если он, конечно, есть). Оплата услуг оценщиков не зависит от стоимости объекта, это категорически запрещено  именно с целью устрания соблазна завышения его стоимости. Гонорар оценщика – фиксированная сумма, зависящая от объема предстоящей работы, сложности объекта, сроков выполнения оценки, репутации оценщика.

 

С помощью каких методов проводится оценка доходной недвижимости?

Согласно общепринятой практике, приносящая доход недвижимость ( доходная, коммерческая, инвестиционная) оценивается как текущая стоимость всех будущих доходов от владения и, возможно, последующей продажи объекта. При этом, в зависимости от типа объекта и характера поступлений, используются методы доходного подхода – прямая или непрямая капитализация. Следует отметить, что оценщик самостоятельно выбирает тот или иной метод, обосновывая этот выбор в своем отчете. В отдельных случаях оценщиком используется капитализация по расчетным моделям, если есть необходимость учесть изменения величины ожидаемых доходов в прогнозном периоде (их снижение или увеличение), рост/снижение стоимости недвижимости вследствие обоснованного ожидания соответствующих изменений на рынке, обесценение (износ) объекта недвижимости.

 

При аренде помещения нередки случаи,  когда арендатор, по тем или иным причинам, приостанавливает оплату помещения. Можно ли оценить ущерб от не полученной выгоды и истребовать потом эту сумму в суде?

 

Безусловно. Дело в том, что согласно нормам действующего законодательства за нарушение прав арендодателя предусмотрена гражданско-правовая ответственность, которая выражается, как правило, в возмещении убытков собственника имущества. При этом под убытками понимаются как фактические потери арендодателя («реальный» ущерб – неполученные платежи), так и упущенная выгода (дополнительные доходы от реинвестирования арендных платежей). Если же арендатор получил вследствие нарушения условий договора доходы, то собственник недвижимости, чьи права нарушены, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы. Чтобы обратится в суд с иском о взыскании упущенной выгоды, нужно предоставить расчет размера причиненных убытков или неполученных доходов. Такой расчет может сделать оценщик, а в качестве  исходных данных для обоснованного расчета неполученных доходов могут служить следующие документы: договор аренды, из которого берутся данные об арендной ставке и условиях ее изменения, бухгалтерские данные о произведенных платежах, отчет о финансовых результатах деятельности кредитора, если кредитор – субъект хозяйствования.

 

К примеру, недвижимость приобретается для того,  чтобы потом сдавать  его в аренду. В таком случае оценщики помогут точно рассчитать, сколько  средств еще придется вложить в ремонт и обустройство квартиры, затем сделают  выводы насчет рентабельности такой инвестиции?

 

Конечно. Если потенциальный инвестор не есть профессионалом, то независимое суждение специалиста необходимо для принятия решения о таких вложениях. Специалист по инвестиционному менеджменту сможет подготовить проект с учетом как обоснованной суммы начальной инвестиции, так и дополнительных вложений, которые необходимо будет понести для обеспечения потока доходов от сдачи объекта в аренду. Основой для принятия решения есть результаты таких расчетов и выводы профессионала о показателях рентабельности проекта и сроках его окупаемости. Показательным есть сравнение по выбранным критериям нескольких проектов с выбором оптимального.

Также следует сказать о том, что отношение к вложению средств существенно поменялось в связи с дестабилизацией финансовой ситуации: инвесторы стали осторожнее относиться к собственным ресурсам, а вливания в сомнительные проекты практически прекратились.

 

«Столичная недвижимость»