Аналізую рішення КГС, де через порушення законодавчого обмеження строку дії договору угода була визнана недійсною в повному обсязі, та пропоную шляхи уникнення подібних правових колізій.
Сім років – саме на такий строк уклали угоду ОСББ «Грінвіль Парк Київ» та ТОВ «Грінвіль Сервіс», і саме цей строк став каменем спотикання. Бо закон, як суворий вчитель, чітко сказав: один рік, і не більше. А що сталося далі? Касаційний господарський суд (КГС) в справі №910/17027/23 одним рішенням розірвав цей договір на шматки, визнавши його недійсним у повному обсязі. І знаєте, я не здивована. Бо в праві, як у житті, іноді одна деталь руйнує все.
Ця історія – не просто про юридичні тонкощі. Це про те, як ми, прагнучи стабільності, самі створюємо собі кайдани. Сім років – це ж так зручно, правда? Один раз домовилися – і забули. Але закон дивиться на це інакше. Частина 6 статті 11 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» чітко обмежує строк дії такого договору одним роком. І це не примха законодавця, а гарантія для співвласників – тих людей, які живуть у будинку, сподіваються на тепло, чистоту і справедливість. Один рік – це шанс швидко виправити помилку, змінити управителя, якщо він не справляється, або просто переглянути умови. Сім років – це в’язниця, де співвласники стають заручниками чужих рішень.
Коли я читаю матеріали справи, мені згадуються слова однієї моєї клієнтки-довірительниці: «Не будуй дім на піску, бо змиє». ОСББ «Грінвіль Парк Київ» і ТОВ «Грінвіль Сервіс» намагалися побудувати свій дім – договір – на хиткому ґрунті. Вони уклали угоду на сім років, ігноруючи законодавче обмеження. ОСББ звернулося до суду, вимагаючи визнати окремі пункти договору недійсними, бо вони суперечать типовому договору, затвердженому постановою Кабінету Міністрів України, і самому закону. Але КГС пішов далі: він не просто визнав недійсним пункт про строк, а скасував увесь договір. Чому? Бо строк – це не просто цифра. Це серце договору, його ритм, його подих.
Згідно зі статтею 179 Господарського кодексу України, зміна строку дії договору шляхом його збільшення – це не уточнення, не дрібниця, яку можна виправити ручкою на полях. Це порушення самої суті угоди. Строк – це істотна умова, без якої договір втрачає сенс. Уявіть собі годинник без стрілок: він гарний, але не працює. Так і тут: без чітко визначеного строку, який відповідає закону, договір стає порожньою оболонкою. КГС наголосив: якщо одна з істотних умов недійсна, то недійсним стає весь правочин. І я погоджуюся. Бо в праві немає місця для напівзаходів.
Але давайте подивимося глибше.
Чому співвласники і управителі так часто намагаються укласти довгострокові договори? Це ж не перший випадок. За мої 15+ років практики я бачила десятки таких угод. І щоразу чую одне й те саме: «Ми хотіли стабільності». Стабільність – це прекрасно, але в реальному світі вона часто виявляється ілюзією. Управитель, який обіцяє сім років бездоганної роботи, може вже через рік забути про свої обов’язки: ліфт не працює, у під’їзді бруд, а на звернення співвласників – тиша. І що тоді? Співвласники змушені терпіти, бо договір – на сім років. Законодавець це передбачив і дав нам інструмент – річний строк. Це як запасний вихід у будинку: ти можеш залишитися, але якщо щось піде не так, двері відчинені.
Право як дзеркало: що ми бачимо?
Ця справа змушує задуматися: а що ми взагалі хочемо від права? Ми, адвокати, співвласники, управителі, – усі ми шукаємо в законі захист, але часто забуваємо, що захист – це не лише про комфорт, а й про відповідальність. Закон «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» – це дзеркало, яке показує нам наші слабкості. Ми хочемо довгострокових договорів, бо боїмося змін. Ми хочемо стабільності, бо боїмося невизначеності. Але закон нагадує: невизначеність – це і є життя. І в цьому житті співвласники мають право на вибір, на контроль, на якісне управління своїм будинком.
КГС у своєму рішенні підкреслив: обмеження строку дії договору – це гарантія прав співвласників. Один рік – це не забаганка, а механізм, який дозволяє ефективно управляти будинком, швидко реагувати на проблеми, забезпечувати якісні послуги. Якщо управитель не справляється, співвласники можуть розірвати договір і знайти нового. Сім років – це занадто довго, щоб чекати, поки хтось виправить свої помилки. І я, як адвокатка, бачу в цьому мудрість. Бо право – це не про те, щоб зробити всіх щасливими. Це про те, щоб дати людям шанс захистити себе.
Але є й інший бік. Управителі, які укладають такі договори, часто діють не зі злого умислу. Вони теж хочуть стабільності – фінансової, організаційної. Сім років – це гарантія доходу, можливість планувати витрати, наймати працівників. І я розумію їх. Але закон не на їхньому боці. І це правильно. Бо в конфлікті між інтересами управителя і правами співвласників закон обирає останніх. І це той випадок, коли я, як адвокатка, можу лише розвести руками: закон є закон.
Проблеми, які ми не хочемо бачити
Ця справа оголює кілька проблем, про які ми, адвокати, співвласники і управителі, часто воліємо мовчати. Перша – це правова необізнаність. ОСББ і ТОВ уклали договір на сім років, хоча закон чітко говорить про один рік. Чому так сталося? Бо хтось не прочитав закон. Або прочитав, але вирішив, що «і так зійде». Я бачила це сотні разів: люди думають, що закон – це щось абстрактне, що його можна обійти, якщо дуже хочеться. Але закон – це не кіт, якого можна погладити і відпустити. Він кусається, якщо його ігнорувати.
Друга проблема – це брак діалогу між співвласниками і управителями. Якби ОСББ «Грінвіль Парк Київ» і ТОВ «Грінвіль Сервіс» сіли за стіл переговорів і обговорили реальні потреби будинку, можливо, цього конфлікту не було б. Але ми, українці, часто обираємо шлях війни, а не миру. Ми йдемо до суду, замість того щоб домовитися. І я не звинувачую – я розумію. Бо коли ліфт не працює, а у дворі сміття, важко зберігати спокій. Але суд – це не завжди найкращий вихід. Суд – це крайній засіб, коли всі інші двері зачинені.
Третя проблема – це недосконалість самої системи управління багатоквартирними будинками. Законодавство в цій сфері, хоч і чітке, не завжди враховує реалії. Один рік – це добре, але що робити, якщо управитель справді якісний, і співвласники хочуть продовжити з ним співпрацю? Постійно переукладати договір – це бюрократія, яка забирає час і сили. А якщо управитель поганий, але співвласники не знають, як його замінити? Закон дає право, але не завжди дає інструменти. І це те, над чим нам усім варто задуматися.
То що ж робити? Як зробити так, щоб договори не розсипалися, а співвласники не відчували себе заручниками?
Я бачу кілька шляхів.
По-перше, освіта. Співвласникам, ОСББ, управителям потрібно знати свої права і обов’язки. Закон «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» – це не складний текст, але його треба читати. І не просто читати, а розуміти. Я, як адвокатка, завжди раджу своїм клієнтам: якщо ви не впевнені, зверніться до фахівця. Краще витратити час на консультацію, ніж потім роки на судові спори.
По-друге, діалог. Перед тим як укладати договір, співвласники і управителі мають сісти за стіл і обговорити все: що потрібно будинку, які послуги важливі, які строки реальні. Один рік – це не вирок, а можливість. Якщо управитель справляється, договір можна продовжити. Якщо ні – попрощатися без жалю. Але для цього потрібна комунікація, якої нам так часто бракує.
По-третє, законодавчі зміни. Я вважаю, що держава могла б передбачити гнучкіші механізми. Наприклад, дозволити пролонгацію договору за згодою співвласників, якщо управитель виконує свої обов’язки. Або створити чіткий механізм дострокового розірвання договору, якщо управитель не справляється. Це дало б співвласникам більше свободи, а управителям – мотивацію працювати краще.
Справа №910/17027/23 – це не просто юридичний кейс. Це історія про те, як ми, люди, шукаємо баланс між свободою і стабільністю, між правом і реальністю. КГС своїм рішенням нагадав нам: закон – це не іграшка. Якщо строк дії договору – одна з його істотних умов – не відповідає закону, договір втрачає силу. І це не примха суду, а логічний висновок. Бо право – це не про те, щоб зробити всіх щасливими. Це про те, щоб захистити тих, хто потребує захисту.
Я дивлюся на цю справу і думаю: можливо, один рік – це не так мало. Це 365 днів, щоб зрозуміти, чи варто йти далі. Це 365 шансів виправити помилки. І, можливо, нам усім варто навчитися цінувати цей час – у праві, у житті, у стосунках. Бо іноді один рік може змінити все.
