Законодательные новеллы паевого участия в развитии инфраструктуры
Несколько лет назад мне уже приходилось подробно останавливаться на специфике договоров паевого участия в создании инфраструктуры населенного пункта. Но время, как известно, не стоит на месте. В последний годы практика дала такую богатую пищу для изучения, что пройти мимо столь благодатного материала было бы непростительно.
Напомним, что паевое участие заказчика строительства в развитии инфраструктуры населенного пункта состоит в перечислении средств (паевых взносов) в местный бюджет до ввода в эксплуатацию объекта строительства для создания соответствующей инфраструктуры. Обязанность заказчика участвовать в создании такой инфраструктуры установлена статьей 20 Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности».
Надо сказать, что тему паевых взносов заказчики недолюбливают. С одной стороны, паевые взносы, вроде бы, оправданы: каждый жилой дом создает дополнительную нагрузку на инфраструктуру города. А значит, городу нужно больше больниц, школ, детских садиков и т.п. Да вот беда: на что реально направляются полученные местным бюджетом паевые взносы не понимают ни застройщики, ни общественность.
В последнее время ходят массовые слухи, что паевые взносы и вовсе отменят. Слухи эти не лишены оснований: в Верховной Раде зарегистрирован соответствующий законопроект. Правда, шансы на то, что депутаты его примут, невелики. Тем более, что существует альтернативный проект закона, уменьшающий паевые взносы до 1 % сметной стоимости строительства вместо существующих 4 %. Но как всегда при более детальном рассмотрении оказывается, что этим уменьшением смогут воспользоваться лишь единичные застройщики.
В любом случае, на сегодняшний день паевые взносы не отменены, а значит, вопрос этот остается актуальным.
Определение порядка расчета, привлечения и использования паевых взносов относится к компетенции органов местного самоуправления. Закон «О регулировании градостроительной деятельности» лишь устанавливает предельный размер паевого участия: 10 процентов сметной стоимости строительства объекта для нежилых зданий, 4 процента – для жилых домов.
Паевые взносы оплачиваются на основании договора, причем договорная форма взаимоотношений в данном случае является несколько неоправданной. Принцип свободы договора, закрепленный в статьях 3 и 627 Гражданского кодекса (ГК) Украины здесь не действует: заказчик не свободен в выборе, он обязан заключить договор и оплатить паевые взносы. Величина паевого участия также определяется не по усмотрению сторон, а согласно установленным нормативам. Что же касается срока оплаты, то, во-первых, согласно закону паевое участие оплачивается до приема объекта в эксплуатацию, а во-вторых, график оплаты, как правило, с заказчиком не согласовывается, а навязывается ему местным органом, отвечающим за сбор средств паевого участия.
В таких условиях договор о паевом участии – договор больше по форме, чем по сути. Тем не менее, договорная форма (пусть и формальная) оформления паевого участия диктует определенные особенности, о чем речь пойдет ниже.
В 2015 году в Законе «О регулировании градостроительной деятельности» появилась норма, согласно которой информация о договоре паевого участия в развитии инфраструктуры и его исполнении (!) указывается в декларации о готовности объекта к эксплуатации или в акте готовности объекта к эксплуатации.
Прием в эксплуатацию законченных строительством объектов, относящихся к І – ІІІ категориям сложности, осуществляется путем регистрации органом Госархстройконтроля декларации о готовности объекта к эксплуатации (с 10 июня 2017 г. вступят в силу изменения, предусмотренные Законом № 1817-VIII от 17 января 2017 г., согласно которым объекты будут классифицироваться не по категориям сложности, а по классам последствий). Форма декларации утверждена постановлением Кабинета Министров Украины от 13 апреля 2011 г. № 461 (в редакции постановления КМУ от 08 сентября 2015 г. № 750). Пункт 22 указанной формы содержит отдельную графу для реквизитов договора паевого участия и документов, подтверждающих оплату паевого участия.
Застройщик несет ответственность за полноту и достоверность данных, указанных в декларации. И в случае выявления недостоверных данных, которые дают основания считать объект самовольным строительством, регистрация такой декларации подлежит отмене.
Как ни странно, нередкими являются ситуации, когда заказчик на момент ввода объекта в эксплуатацию не заключает договор и не оплачивает паевые взносы, несмотря на все требования закона. Как при этом ему удается ввести объект в эксплуатацию – отдельная тема для разговора (объяснения могут быть самими разными, от банального недосмотра до злоупотреблений). Госорганы, спохватившись, пытаются заставить нерадивых заказчиков все-таки уплатить паевые взносы в судебном порядке. До последнего времени эти попытки были безуспешны.
Так, в постановлении от 20 января 2016 г. по делу № 909/518/15 Высший хозяйственный суд Украины (ВХСУ), сославшись на установленный частью девятой статьи 40 Закона «О регулировании градостроительной деятельности» предельный срок заключения договора паевого участия – до ввода объекта в эксплуатацию, а также на обращение органа местного самоуправления к заказчику с требованием заключить договор, которое имело место уже после ввода объекта в эксплуатацию, пришел к выводу о незаконности требования обязать заказчика заключить такой договор после ввода объекта в эксплуатацию. Аналогичная позиция изложена в постановлениях ВХСУ от 20 января 2015 г. по делу № 909/605/14, от 21 апреля 2015 г. по делу № 907/773/14, от 29 марта 2016 г. по делу № 909/947/15 и от 03 августа 2016 г. по делу № 922/6409/15. В последнем суд, в частности, отметил, что спор о понуждении к заключению договора может рассматриваться в суде только при условии обращения стороны с требованием о заключении договора только в пределах установленного законом срока, поскольку в этом периоде действует обязанность по заключению договора, установленная законом. За пределами этого срока договорной спор может рассматриваться в суде только при наличии согласия сторон (соглашение сторон, предварительный договор).
Но вот в последнее время в судебной практике наступил разворот на 180 градусов.
Одной из первых «ласточек» стало постановление Верховного Суда Украины от 30 ноября 2016 г. № 3-1323гс16, в котором ВСУ, отменив три решения предыдущих инстанций в пользу заказчика, сформулировал следующую позицию: инициирование заключения договора паевого участия является обязанностью именно заказчика строительства, а не органа местного самоуправления. Соответственно, истечение предельного срока заключения такого договора не освобождает стороны от обязанности его заключения. Уклонение заказчика строительства от заключения договора является нарушением обязательства, прямо предусмотренного действующим законодательством, что не освобождает заказчика от обязанности заключить договор паевого участия, в том числе и после приема объекта строительства в эксплуатацию.
1 февраля 2017 г. ВСУ подтвердил указанную позицию в постановлении по делу № 922/753/16. Помимо уже изложенных аргументов, суд отметил, что заказчик не освобождается от обязанности заключить договор паевого участия, поскольку неисполнение требований закона не может давать заказчику преимущества перед заказчиком, который это требование выполнил.
Под влиянием позиции ВСУ изменилась и практика ВХСУ (пример – постановление ВХСУ от 14 марта 2017 г. по делу № 909/623/16).
Такое кардинальное изменение судебной практики косвенно свидетельствует о том, что паевые взносы остаются актуальным наполнителем местных бюджетов, а потому вряд ли стоит надеяться на их скорую отмену.
