Вартість житла в новобудові: тенденції, Європа, Україна

Порівняння цін на нерухомість в Європі та Україні, та що буде з вартістю квадратного метра в нашій країні найближчим часом.

Щойно притупилося перше враження від законотворчих активностей Парламенту, що ухвалив у першому читанні так званий «антиолігархічний» пакет змін до Податкового кодексу, як «прилетіло» і з Міністерства економіки: там підняли граничні ціни на бензин та дизпаливо. Відтепер АЗС України можуть продавати  бензин щонайбільше за 31.64 грн/л із врахуванням торгових націнок, а дизпаливо – за 29.55 грн/л.

Чому я поєдную ці дві події? Тому що вони безпосередньо впливають на вартість помешкання, яке ви плануєте купити, і сьогодні, і надалі. Єдине, що не впливає на цю суму, - так це середня вартість спорудження житла, яку щокварталу публікує Мінрегіонбуд.

Але все по порядку.  І почнемо з кінця.

За оцінками Міністерства розвитку громад та територій України середній показник вартості будівництва житла, розрахований станом на 1 квітня 2021 року (найсвіжіші дані) і опублікований у відповідному наказі, мав би становити 14 038 грн/м кв з ПДВ (EUR 433.67 за курсом НБУ на момент написання матеріалу). Найдорожче будівництво нерухомості стає девелоперам у Києві: на думку Мінрегіонбуду, у 16 408 грн/м кв (EUR 506.88). Найдешевше – на Кіровоградщині: 11 932 грн/м кв (EUR 368.61).

При цьому структура витрат на будівництво нерухомості складається щонайменше з вартості будматеріалів, зарплатні персоналу, витрат на експлуатацію машин і механізмів, проєктування плюс загальні виробничі та адміністративні видатки. Зовсім незабаром – якщо податкові зміни будуть остаточно ухвалені Верховною Радою – ще й плюс ПДВ на операції, які раніше податком не обкладалися. Водночас оплата роботи архітекторів, інженерна підготовка майданчика, компенсація витрат попереднім власникам ділянки, відрахування на розвиток соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури тощо в собівартість не вносяться.

І хоча цей показник у Мінрегіонбуді розраховують, скоріше, для визначення обсягів держінвестицій у так зване соціальне житло, та, користуючись цією схемою, можна уявити, як формується ціна на квадратний метр у новобудові. І порівняти з показниками в сусідніх країнах.

Що я й зробив, проаналізувавши європейський і український ринок нерухомості та очікування тамтешніх і тутешніх покупців.

І от що вийшло:

- І українці, і європейці (зокрема, покупці в Австрії, Німеччині, Угорщині, Румунії, Болгарії та Латвії) мають багато спільного в своїх очікуваннях від нової оселі: найбільшою популярністю користуються будинки із стильною архітектурою, дуже світлими квартирами (це зазвичай досягається за допомогою вікон від стелі до підлоги), озелененими зонами - приміром, садом на даху, озелененими терасами, облаштованими для відпочинку прибудинковими територіями і внутрішніми подвір’ями. Такі тенденції демонструють усі без винятку зазначені країни.

- При цьому покупці більшості країн Старої Європи – Австрії, Німеччини, Угорщини, Латвії - більше полюбляють  невисокі забудови: в середньому 7 поверхів. Дещо вище готові жити болгари й румуни: там середня поверховість – 9 рівнів. Українців же загалом приваблюють висотні будинки із помешканнями на верхніх поверхах.

- Украй суворе правило для забудовників у Німеччині (зокрема Мюнхені – діловому та економічному центрові, що розвивається найдинамічніше), Австрії (зокрема Відні) – максимально гармонійний вигляд новобудови в архітектурному ландшафті навколишньої території. Тому тамтешня новітня забудова здебільшого завжди відрізняється унікальною архітектурою та індивідуальністю. Надзвичайно популярна стилізація під класичні німецькі будиночки.

- Decision making цінності для західноєвропейського покупця (Австрія, Німеччина) – нестандартні архітектурні рішення, невелика кількість квартир (клубні будинки, дуплекси, квадрохаузи) і…міні-ферми просто на подвір’ї.

Для покупця в Румунії – украй важливі нові електричні та трубопровідні мережі, транспорт і гіпермаркети на відстані кількох кроків, достатня кількість паркомісць.
Угорщина – за технологічність («розумний дім», системи автоматичної реєстрації обсягів споживання ресурсів та ін.).

А тепер – до найцікавішого: до цін.

Середня вартість квадратного метру в новобудові у Відні, Австрія – EUR 5087. При цьому ціни там планомірно й стабільно зростають на 3-5% на рік. Станом на зараз квартира площею від 22 до 69 м кв  може коштувати від EUR 80 000 до EUR 1 700 000.

Мюнхен, Німеччина: лиш за останні 10 років вартість квадратного метра злетіла на 70%. Станом на зараз вона варіюється від EUR 8462 до EUR 9210. Помешкання площею 15-60 м кв там коштує від EUR 90 000 до EUR 1 500 000.

Бухарест, Румунія: в докарантинні часи ринок нерухомості в країні зростав приблизно на 4% на рік. Квадратний метр у тамтешній новобудові нині коштує від EUR 1180 до EUR 1710. Квартиру в Бухаресті від 41 до 67 м кв можна придбати за EUR 56 000-148 000.

Латвія, Рига: тут нерухомість дещо дешевша, ніж у сусідніх країнах. Темпи здорожчання поки що найнижчі: лише 0.1%. за рік (січень 2020 - січень 2021). Станом на зараз квадратний метр в новобудові спального району Риги коштує EUR 1550–EUR 2450. Квартира від 31.7 м кв до 60 м кв обійдеться у EUR 50 000–EUR 170 000.

Болгарія, Софія: середня вартість квадратного метра становить тут близько EUR 1267. Квартира в Софії площею 40-60 м кв коштує від EUR 66 000 до EUR 72 000.

Україна: конкретно в наших київських об’єктах квадратний метр в середньому коштує EUR 1138, однокімнатна квартира – від EUR 41 087. У наших львівських новобудовах середня вартість квадратного метра EUR 1013.35, однокімнатні квартири стартують у ціні від EUR 16 558.5.

А тепер повертаємось до того, з чого я розпочав: до факторів, які впливають на вартість помешкань (як вітчизняних, так і європейських).  

1. Здорожчання будівельних матеріалів – тренд всесвітній і невідворотний, зумовлений збільшенням кількості будівництв. Приміром, лише арматура за останні півроку подорожчала на 56%.

2. Зарплати безпосередньо будівельникам. Зараз в Україні вони майже зрівнялися з європейськими, зокрема – польськими, і продовжують зростати. І якщо не заохотити будівельника працювати у мене, він одразу ж знайде роботу в Європі – кордони відкрито.

3. Зарплати офісним працівникам: приміром, аудитор в моїй компанії заробляє від EUR 1600 до EUR 2000 на місяць. Це – рівень оплати праці такого спеціаліста в Англії. Але там квартира обійдеться у GBP 25 000 за метр квадратний (EUR 29 240), це – у понад 27 разів більше, ніж в Україні.

4. Вартість газу і палива – як ви вже знаєте, цілком європейська.

Відтак, собівартість нашого продукту – така ж, як і в Європі, зокрема – в зазначених країнах. При цьому там бізнес кредитується під 4-5%, в Україні – під 15%.

Тож тенденція до здорожчання нерухомості в нашій країні незмінна навіть попри тимчасові «пандемічні» коливання. І хоча зростання може бути дещо нестійким, нерівномірним по регіонах, але загальний тренд безумовно збережеться.